从“政策年”到“市场年”

大亖忽悠

从“政策年”到“市场年”

　　对于大多数房企而言，刚过去的2013算得上是好年份，数据统计显示，2013年国内房企销售额合计达到2.3万亿元，同比增幅达36%。百亿房企军团扩大到71家，较2012年增加18家。可是在辉煌业绩背后，总藏着一丝令人不安的焦灼：地价不降，房价上涨，市场上真实的购买力却在暗地里紧缩。与2012年年底“翘尾”行情不同的是，2013年年底的广州楼市显现出些许气虚，尤其是市中心新盘的成交行情，尽管其货量不多，但受制于尚未放松的调控政策以及高企房价对买家心理的冲击，其去货速度低于发展商预期的楼盘不胜枚举。相较之下，非中心区域的外围板块，新盘成交行情尚可，以东部楼市为例，过去一年以来，萝岗区房价上涨幅度不小，预计2014年区域房价将有望突破均价2万元/m2.
　　至于房价上涨会否引出新一轮针对房价的调控政策，笔者则持观望态度。十八届三中全会指出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系。而建立房地产市场调控长效机制已被提上议事日程，换言之，房地产调控政策在短期内都不会出现明显放松或加紧，而房企衰荣乃至整个行业的发展，都将交由市场来决定。可以预测的是，一线城市如北京、上海、广州、深圳，其房价仍会保持滞涨态势，一二手房的成交行情亦将趋于平稳。但在部分供应量过剩的三四线城市，或将出现成交量价的同步萎缩。
　　2014年的广州楼市“压力山大”。先是在房贷方面，年初原本是房贷额度最为宽松的时节，但今年1月的房贷放款速度却不尽如人意，首套房贷利率优惠更是隐退江湖，令“刚需”客心寒。信贷政策所释放出的信号对于买家置业心态上的影响，不容小觑。其次，在价格方面，由于2013年房地产市场整体向好，现时房价已被推高至骑虎难下的尴尬境地，市民在买与不买之间犹豫不决，发展商也在涨和降之间摇摆不定。此外，房地产税扩围的消息时有传出，这对于投资客而言，是抛是守，也是一个艰难的选择。
　　如果把由新“国五条”、“穗六条”等政策贯穿的2013年看作“楼市政策年”，那么，2014年的广州楼市将转向“市场年”，买家对房地产市场的影响力将进一步扩大。

大亖忽悠

20房企海外融资超500亿元：拿地或透支

www.eastmoney.com2014年02月05日 15:11

　　在传统融资渠道受限、资金面收紧的背景下，新年伊始，房企再度掀起海外融资潮。2013年一季度，仅1月就有17家国内房企集体出击境外资本市场，发债规模达到432亿元，照此估算，今年1月上市房企海外圈钱规模同比增幅近两成。拿地或透支资金状况专家指出，急于赴海外融资的房企大都在前一阶段土地市场上有抢眼表现。

　　在传统融资渠道受限、资金面收紧的背景下，新年伊始，房企再度掀起海外融资潮。据北京中原地产市场研究部统计，今年以来，已经有近20家房企扎堆宣布不同规模的海外融资计划，合计总融资额逾500亿元。1月海外融资增两成据相关数据，去年38家房企海外融资额达1340亿元，同比增长123%，而今年的势头有增无减。

　　2013年一季度，仅1月就有17家国内房企集体出击境外资本市场，发债规模达到432亿元，照此估算，今年1月上市房企海外圈钱规模同比增幅近两成。业内人士指出，房企去年频繁拿地致使资金紧张，在高库存下，今年房企将面临去化和融资成本增加的双重考验，因而上市房企融资欲望显得比以往更加强烈。

　　绿地香港控股有限公司1月23日宣布发行于2018年到期的15亿人民币债券，年息为5.5%。1月23日，大连万达商业地产股份有限公司通过其境外子公司在海外成功发行6亿美元10年期美元债券。几天前，绿城中国公布，公司建议透过发行人进行一项美元次级永久资本证券的国际发售。1月17日，包括华南城控股有限公司、禹洲地产股份有限公司及花样年控股集团有限公司等在内的多家房企宣布海外融资计划；1月16日，九龙仓宣布拟将发行4亿美元优先票据，其中75%票据将分配给亚太区投资者，其余分配给中东或欧洲投资者；1月15日，世茂房地产控股有限公司公告称，将发行本金总额6亿美元的票据。

　　拿地或透支资金状况专家指出，急于赴海外融资的房企大都在前一阶段土地市场上有抢眼表现。北京中原地产统计数据显示，2013年全国主要的40个城市土地成交额高达14707亿元，较2012年同期的10674亿上涨45%。2013年深圳公开出让土地面积为157.51万平方米，成交金额为467.25亿元，较2012年的114.83亿元增长306.9%，创下历史最高水平。

　　虽然房企的销售业绩纷纷创出新高，但是十大标杆房企2013年的拿地销售比仍达到了36%，而2011年和2012年十大标杆房企的拿地销售比分别只有21%和23%。业内人士表示，去年拿地太多，或许在一定程度上透支了房企的资金能力。房企必然需要考虑到未来运作资金可能出现紧张的状况，这是房企改道海外融资的最主要因素。即便上市房企去年业绩抢眼，但是在大手笔拿地后手头难免紧张。在银根紧缩的背景下，房企正在致力于打通多元化融资渠道，合理调整不同融资渠道之间的配比。