“限降令”

你懂的

杭州实施楼市“限降令” 开发商要大幅降价需备案

www.eastmoney.com2014年05月23日 12:32

　　实际成交价低于备案价格15%以上，将无法进行网签；开发商如要大幅降价，需重新申请备案价格

　　多地在实施的“限降令”波及杭州。根据杭州市相关政府部门的规定，从今天开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。这意味着传闻中的“限降令”将开始实施。事实上，在过去的一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。

　　“我们在透明售房网上有端口，在上面走网签程序。通过技术手段，可以自动设置15%的下浮限幅，如果我们的实际成交价格比备案价格下调超过15%，网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。”某项目的营销经理告诉记者。

　　杭州有不少楼盘之前有不少客户认购但未转签，在昨天收到通知后，一些楼盘的售楼人员立即通知客户进行签约。

　　不过，开发商想大幅降价销售也不是不可以，“前提是重新申请，降低楼房备案价，只要实际价格与新的备案价的价差在15%的范围内。但问题是，重新申请备案价至少要耗费7到10天时间，甚至更长，楼盘降价本身就是为了跑量，哪能耽误这么长时间？”一位开发商人员表示。

　　从今年春节以来，杭州楼市降价声音频现。降价过后，房闹紧接而来。杭州楼市的一举一动，均受到全国的关注。

　　如果说“限降令”让一部分开发商苦恼，那么昨天《南方周末》的一则新闻让杭州开发商“喜大普奔”。据《南方周末》报道：住建部多位人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。

开来明道

周小川：单一全国性政策难解决中国楼市泡沫

www.eastmoney.com2014年05月23日 10:26

　　北京时间5月23日早间消息，彭博社报道，中国人民银行行长周小川表示，中国只有部分城市的住宅市场可能存在泡沫，这个问题难以通过单一的全国性政策得到解决。
　　周小川周四在卢旺达基加利参加非洲开发银行年会期间接受采访时表示，中国是一个大国，有着多样化的住宅市场，其中许多市场仍在从农村地区吸引新的住户。
　　周小川说，中国仍处于城镇化进程之中，因此供求关系方面可能存在某种波动，但从城镇化的中期前景来看，住宅领域仍有非常良好的市场。
　　据彭博新闻社5月15-20日开展的一项调查，在18位经济学家之中有12人认为中国存在某种程度上的全国性房地产供大于求，但只有7人认为全国范围处于泡沫状态。半数人认为部分城市有泡沫，多数人认为限购政策与房贷政策的放松将限制在地区层面。
　　中国住宅新开工面积今年减少22%、销售面积下降7.8%，对政府四年来的房地产调控政策以及坚持不实施大规模刺激政策的决心是个考验。房地产市场减速的程度影响深远，从澳大利亚铁矿石，到帮助地方政府偿还3万亿美元债务的土地出让收入，都会应此受到波及。
　　周小川表示，他预计中国经济仍能实现7.5%左右的增长，没有明确迹象显示有重大下滑。
　　周小川说，经济稍有放缓，但幅度不大，应当留意经济是否会继续减速。
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　　住建部人士：松绑限购不得造成市场大幅波动
　　近日有媒体报道称，除北京、上海、广州、深圳之外，其它城市的限购措施可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但监管部门不会就此明确发文。住建部政策研究中心相关负责人22日向中国证券报记者表示，限购令本身就是短期政策，从长远看必然要退出市场，至于在什么时间、以什么方式退出要根据市场形态而定。对限购的任何调整都需要有两个前提，即不会影响市场预期、不会造成市场大幅波动。
　　知情人士透露，对于限购政策的调整，住建部不会发文予以明确，而是由地方政府自行操作，住建部起的作用是“窗口指导”。
　　今年3月，住建部部长姜伟新提出“分类调控”的思路。住建部副部长仇保兴在今年全国两会期间表示，地方政府能够自行调整的，就不要由中央政府来调整。
　　此前全国共46个城市出台住房限购措施。去年下半年以来，温州、徐州、无锡、南京、宁波等多个城市放松限购。中原地产首席分析师张大伟表示，从2011年出台以来，限购措施的效果呈递减态势。目前即使限购措施退出，对市场的实际影响也较有限。(中国证券报)

大亖忽悠

新华社连续发表楼市评论：中国经济需要房地产业

2014-05-23 08:59:24 来源：财经网

　　新华社连续发文：

　　世观中国楼市之一:破除产业迷思 房价跌了真的就好了吗？

　　世说中国楼市之二:实现理性回归 房地产健康发展是好事

　　世观中国楼市之三:纵看全球起伏 不能妖魔化中国房地产

　　新华社今日连续发表中国楼市系列文章，试图综合外媒和海外观察分析人士的观点澄清有关中国房地产的几个根本问题，认为中国房地产业是理性回归，不是崩盘，房价暴跌对经济、国民福利和改革都不是好事。

　　文章认为，中国经济发展需要房地产业，未来一段时间内房地产业依然会是经济基础。中央政府的房地产政策不再是全国一刀切，二线城市酌情由地方政府处理。目前出台的改革布局措施意义已经不能简单等同于“救市”。

　　问题1、中国房地产将崩盘还是周期性回调？

　　文章称，“不少海外观察家认为，在房价涨跌的争论声中，房地产业已向理性区间回归，而主推力正是中国正在进行的经济转型升级。”

　　“不少外媒注意到，相对于投资机构的高声警报，中国决策层对房地产市场颇显冷静。中国政府并没有急于使用财政工具。央行行长周小川前不久也重申，当前经济形势不需要采取大规模的货币刺激。”

　　文章提到国务院常务会议就大幅增加国家创投引导资金促进新兴产业发展的决定，称

　　“在经济转型的背景下，新兴产业将成为新增长周期的亮点。房地产业将以更加温和和稳健的姿态，在国民经济中继续发挥基础性作用。”

　　因此，文章说：“房地产市场还需遵循经济规律。对中国的房地产而言，理性回归是好事儿。对中国经济而言，房地产市场健康发展是好事儿。”

　　问题2：房价跌了就好了吗？

　　文章总结，“不少海外专家提出，这些声音背后是民众对高房价的担忧和愤懑。但若房价真的暴跌，对国民福利、经济运行和改革前途，远非好事。”

　　原因有三：

　　①房地产与其他产业上下关联，房价暴跌意味着宏观经济大失血。

　　②房价过快下行积聚金融风险。

　　③房价暴跌不会像某些人设想的那样释放消费潜力，反而可能造成家庭财富缩水和消费剧烈萎缩。

大亖忽悠

　　问题3、中国经济应“去房地产化”？

　　文章认为，“在市场结构性供大于求、信贷偏中性和投融资渠道逐步扩展的大背景下，中国房地产正告别高速增长通道，逐渐进入温和、理性发展‘新常态’。”

　　但文章援引美国卡内基国际和平基金会高级研究员黄育川的观点称，中国目前城镇化率刚超过50%，未来二十年里可能会达到70%，上亿人要搬进城市里，大量老房需要翻新重建，这都蕴藏着巨大需求，“中国经济长足发展离不开房地产业”。

　　而且，美国、日本、香港等典型经济体在城镇化加速阶段，房地产业增加值占经济总量的比重都在10%以上。

　　所以，文章预计，

　　“未来一段时期，房地产业仍会在中国经济起到基础性作用，当前关键是引导其健康、有序发展，而并非过早过快地‘去房地产化’。”

　　问题4、政府应救市吗？

　　文章称， 不少海外媒体注意到，中央政府对房地产业的调控展现新思路：从全国“一刀切”式的行政强约束，到更强调分类调控和长效机制建设的市场化管理模式，即：

　　“一线城市着力‘去投机’‘去杠杆’，二线城市如出现库存量大、量价齐跌等情况，则给予地方政府更大自由裁量权。”

　　文章提到，“ 中央政府将货币政策、财政工具等暂时收归‘火药库’，既稳定市场预期，也为应对后续变化留足空间。

　　而更重要的是，中央已作出建设不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、启动房产税立法和试点、加强住房保障制度建设等重大改革布局，它们对重构房地产市场生态有根本作用，其意义远超出简单的“救市”范畴。

　　除了解析问题，文章还总结了典型经济体过去房地产泡沫破灭的教训，包括：

　　· 美国带来的一大启示是回归住房市场的基本属性。

　　· 日本的教训是：对房地产投机行为不能放任，也要避免操之过急挤泡沫。日本就是急于紧缩导致长期经济疲软。

　　· 至于中国香港，房价上涨的一个原因是供应不足。防范外部冲击最有力的法宝还是稳固的基本面。

　　新华社近期关于楼市文章：

　　浙江楼市为何领跌全国

　　新华视点：楼市分化加剧 高房价还能挺多久？

　　房价上涨城市数量创新低 楼市明确进入周期性调整

　　"中国房地产崩盘论"是危言耸听

　　中国房地产市场正在经历转折性变化

　　评论：救市？还是就市？房地产难题不易消

　　评论：数据下行中国仍要坚持房地产调控方向不动摇

大亖忽悠

住建部官员急吼吼救市令人费解

不对称调控将让房价发生暴涨

2014-05-23 07:43

舆论疯狂地制造房价暴跌的传闻，而所谓的房价暴跌以及成交量下滑引起了地方救市的决心，但来自高层对于房地产调控的态度非常罕见，然而，最近有媒体称一些住建部官员认为地方可以自行放松调控，引起了市场的极大关注。

据媒体报道称，住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。

我们不知道这些所谓的住建部人士到底是谁？其身份是什么？但如果此论属实，显然是对一种不对称调控：房价暴涨之时无声音，房价“暴跌”之时发声音干扰市场。这种言论既然不能以发文确认，又要放出来让人们知道，令人感到不解。熟悉中国房地产市场掌故以及逻辑的人都知道，新的管理层很少对楼市调控发音，这也被视为让市场起决定性作用的一个重要表征。

但是，很显然地方政府基于自身利益的考量，多次采取发音的办法挑战既有的调控政策，急吼吼地发出救市的声音，显然是非常不正常的。原因是所谓房价整体性暴跌的传闻是靠不住的，喊跌的目的是为了打鸡血。正常的市场波动就被描述为暴跌，然后以此作为救市的依据，这显然是一种不对称调控，房价上涨之时视而不见，寂无声音，房价稍微有些松动马上就迫不及待，大肆哭奶，这样的一种行为造成了楼市信息的极度混乱，误导人们的选择。

举世皆知的土地财政逻辑强大让人哭笑不得，甚至达到抽鸦片上瘾的地步，华夏时报的观察称，最近一个月，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演，为完成土地出让任务，地方政府则使出“浑身解数”。其中有一个是让国企在“低迷”之时拿地托市。

这让我们想起了2009年夏天发生的那些事，央企纷纷抢地称王，2009年下半年中国房地产市场暴涨引起了全世界的关注，与此非常雷同甚至连剧情都不改的是，2013年下半年房地产市场同样迎来了大反击，动因都是一样的：信贷的非正常支撑与土地的非正常托市。

历史如此相似，正是年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。如果说2008年救市迫不得已，如今我们地方政府急吼吼的救市其实有路径依赖的嫌疑，我们并不反对救市，但认为把紧急状态下的措施频繁地运用有悖常理和经济规律。救市有一个前提，那就是房地产市场事实上发生了大规模的崩溃行为，比如2008年美国楼市崩溃的大救市，我们当前不过是一丁点楼盘打折，一些城市沦为鬼城，房价连正常调整都没有，就急吼吼地救市，实在令人感到费解，这就是典型的非对称调控。

放眼看看中国各地房价，有多少城市的房价不是远远背离了现实的居民可支配收入？有些观点认为房价只要事实上在涨，就是有现实的需求在支撑。问题是，这是我们畸形的消费和投资观导致的，一家人不吃不喝掏光三代积蓄地买房，这是哪一个国家的百姓能够做到的？放眼望去，此事只有中土有。这样畸形的房产观是如何形成的？价格不停地涨，让人无法不买房，因为一旦你下定决心不买房去租房，按照不许房价下跌的逻辑，意味着你可能以后就买不起房了。在这种逻辑的支配下，我们的房地产变成了只涨不跌的神话故事。

这个神话故事制造者有很多，但无疑不许房价调整的土地财政，以及放水式的信贷是两大主因。如果救市不是建立在真实的房价下跌之上，其后果是无穷尽的暴涨。不对称调控，往往是导致房价暴涨的重要推手，需要且行且珍惜。当前尚未到救市的时机，不能没大病乱吃猛药。