楼市“新”刚性需求

大亖忽悠

养老房成楼市新刚性需求 申城97%老人将在家养老

来源：东方网   2014年05月20日07:31

　　据《劳动报》报道，本月初上海市政府发布了《市政府关于加快发展养老服务业推进社会养老服务体系建设的实施意见》，在市政府的“9073”（90%由家庭自我照顾，7%接受社区居家养老服务，3%入住机构养老）养老格局下，在家养老成为绝对主力。

　　而在家养老，房子自然是个绕不开的话题。作为劳动报财经周刊的《养老》版的开篇，我们将率先聚焦这一热点。

　　买房养老：“养老房”成新刚性需求

　　眼下，居家养老依然是上海养老服务的基础，而含养老目的的置业已经在申城二手房市场中占据一席之地。据21世纪不动产上海区域市场研究部对浦东周康、源深、徐汇南站、虹口四川（楼盘）北路等板块抽样调查显示，含养老目的的二手房置业占板块总成交量的2-3成。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，目前上海正逐渐进入深度老龄化阶段，人口老龄化已经成为本市面临的严峻问题。从目前情况看，居家养老依然是首选的养老方式，含养老目的的置业需求正逐渐成为二手房市场中不可忽视的力量。为养老而买房的分为自购型、他购型二种模式：前者为中老年人主动因自己的养老需求买房，或被动因子女结婚“卖一买一”；后者为子女为方便照顾老人，购置大户型房源合住或者在周边购置房源，方便互相照顾。

　　在当下申城楼市中，他购型养老置业占据目前申城养老置业中的绝大多数，在部分板块甚至占整个养老置业的9成。21世纪不动产上海锐丰康桥一店经理姚新才表示，周康板块4月整体成交量较3月下降近1成。不过，他购型养老置业现象却出现小幅上涨，涨幅约5%。最近板块内就成交了一套美林小城的复式房源，总面积为205平米，买家原本与父母住的比较远，通过本次置业方便和父母同住。

　　“随着老龄化社会的到来，加上二胎政策的实施，大户型房源，尤其是多居室的房源将更受改善性置业群体的青睐。”黄河滔补充道。

　　值得注意的是，申城多数子女为父母养老置业，往往是兼有“带小孩”目的。购房者除了希望与父母同住，回报照顾父母外，也希望退休后的父母能含饴弄孙，帮助自己带未成年的孩子。因此，在上海如火如荼的学区房市场中，也不乏养老置业的身影，如在徐汇南站板块中，该类房源主要集中在园南新村等一些小面积户型，老人的子女多在周边居住，希望在照顾自己的父母同时，父母也可以照顾孙辈。

　　上海作为一线城市，上班族工作压力普遍较大，已成为社会问题。在工作压力与回报父母、养育儿女的权衡下，“孩养老，老养孩”养老置业理念，成为当今二手房养老置业的主流之一。从目前市场情况看，老龄化社会到来，为申城二手房市场催生了新的刚性需求，从而带来了新的市场机遇。

　　据悉，上海将开展“老年宜居社区”建设。在目前40个宜居社区试点基础上，进一步梳理为社区老年人服务的需求、项目、设施、队伍、机制等五项清单，建立科技助老信息平台。毫无疑问，这些区域将成为未来“养老房”的热门区域。

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　　以房养老：市场接受度暂时较差

　　作为另外一种围绕着房子展开的养老模式，所谓“以房养老”，简而言之就是老人自己把固定资产变成自己可以养老的现金资产。通过一种“倒按揭”的方式，老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现值等因素后，每月给房主发放固定资金。

　　目前，上海银行已经率先推出该项服务，记者致电该行客服热线获悉，上海银行的产品分为定期型和终身型两种，定期型资金给付不超过10年，终身型资金将一直给付到房主身故为止。

　　尽管2013年9月13日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》已经从制度层面为“以房养老”扫清了障碍。不过据记者了解，“以房养老”作为一种理念，目前市场的接受度还比较差。

　　以某银行产品为例，目前“以房养老”的门槛还比较高。比如，这项业务仅对其养老金客户开放，且抵押人必须拥有至少两套住房；两套房屋的产权必须为抵押人独有，或与配偶共同所有，包括子女在内的其他个人不得拥有产权；房屋名下也不得有包括子女在内其他人的户口。同时，被抵押房屋的评估价，至少要达到150万元，房龄不得超过30年。此外，房屋抵押款只能用于生活费、医药费等养老用途，不得用于理财投资等；抵押人最高可以获得房屋估值60%的贷款总额，可以选择一次性发放，也可以按月领取。

　　早在2011年10月，中信银行（601998，股吧）就曾推出“倒按揭”产品，也要求办理者必须拥有多套房屋，对房龄、贷款用途、最高贷款额度等也有类似要求。唯一比上海银行宽松的是，除了老年人本人，其子女名下房屋亦可用于办理“倒按揭”。

　　业内人士指出，“以房养老”可以有七种形式。除了“倒按揭”外，还可以包括“租房养老”、“换房养老”、“售房养老”，还包括签订遗赠赡养协议，出售房屋后向购房者长期租赁住房以购房款补贴养老，以及家庭内部“以房养老”等。这些如果能够推广，将大大改善居家养老的水平。

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任志强:楼市真正的“拐点”是降价也无人买

2014-05-20 13:57:32 来源：中国经济网

华远地产股份有限公司董事长任志强（资料图）

　　中国经济网北京5月20日讯 华远地产股份有限公司董事长任志强19日在华尔街日报中文版撰文称，支撑房地产发展的基本要素并未根本改变，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买，早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。

　　文章全文：

　　去年底和今年初，我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会像去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的，尤其要注意城市与市场的分化。过去的城镇化是所有城镇的人口都流入，但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。特别是限购政策、户籍制度影响到人口的流入；产业政策调整影响到就业；资源价格和存量变化影响到预期；公共资源差别影响到吸引力等。

　　历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系，不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应，通常投资连续高增长之后会有调整，今年的增幅会大大下降，差别会在城市间更加明显。

　　但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持7%至8%左右的较高增长；二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确要加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革；三是人口结构中家庭分裂加速。适龄结婚的人口高峰仍在持续（23岁年龄人囗的最高峰在2015年），人口老龄化加速，也让家庭分裂加速，第五次与第六次人口普查的数据中一代人为家庭独自居住的比例从27%增长到38%；四是消费结构的变化，2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额，2013年二者差距超过了30%，家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅，但与国际相比，住的比重还有三倍的增幅余地，这也是消费文化的改变。

　　有人在高喊“拐点”论。什么是“拐点”？是否可以用较长期持续下降定义？但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。有人在高喊“泡沫全面破了”，因为已经供过于求，需求已经满足了，并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求，无论涨跌。

　　已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根，但劳动力流入了大城市。也有人用所谓的“千人（开工）套数”为依据做国际对比，却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右，其中还有约30%以上的保障类住房，北京市则大于50%，实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。还有人用库存与销售量对比来计算消化期，却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，要一、两年后才交房，但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长，可能在短期内改变去化周期。

　　银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力，会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流，过度扩张的开发商在市场发生变化、增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上除去年之外的最高量，而且开工量的下降则在调整后续的供求关系，也必然在后期影响价格。

　　泡沫形成的原因大约有几类：一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了；二是货币政策造成的泡沫，这也在首付提高中和紧缩调整中压缩了；三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化，有的仍在继续推高，有的已经开始下降；四是定价机制的泡沫，政府定价审批一方面在限制，一方面也在推高，而已购买者抗议降价也成为推手。

　　只有完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫，尤其是城镇化高速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中最大的风险是政府政策的无序变更，让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。

　　总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降，但总体应是稳定的，或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响，也同时更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造，将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的，一定是有利于稳定经济增长底线的。

　　房地产开发是个要有长期稳定预期的产业，不是短期可以调整战略的，但可能及时调整战术，否则就不要进入这个行业。“我想有个属于自己的家”仍然是个美好并可能实现的愿望，幸福是不会从天上掉下来的，却可能因人们自己的选择而变化。

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水皮：央行在一个错误的时间作了正确的表态

www.eastmoney.com2014年05月20日 08:02水皮

    谁都有可能托市，但是央行不会，也轮不到央行，央行是在一个错误的时间作的一个正确的表态而已。

　　宋卫平萌发退意并非始于今朝，但是此番的缘由读来却让人心生寒意，尤其是那一句“行业惨淡，此生竟然不能幸免”，不觉让人有悲从秋来之感。
　　绿城做的是房地产(行情 专区)，但是宋卫平的志向又绝不仅仅止于房地产，作为一个文人情怀极重的开发商，宋卫平的投资和他的爱好一样非常的广泛，足球就是其中之一。老实说，如果不是他的坚持，在一个几乎没有太多足球基因传承的城市，杭州要作为中超的主场是一件极其困难的事情，现在绿城俱乐部的股份近半将出售给马云，如同绿城地产的股份相当部分要出售给顺驰的孙宏斌一样。一句话，英雄迟暮，谁都有退隐江湖的一天，宋卫平扛过了最难受的2008年，却不再想为2014年的艰难继续打拼了。
　　2014年会重复2008年的故事吗？
　　谁也说不好。
　　毕竟时代是不一样的。
　　如果说2008年的艰难来自于宏观调控的政策打压，那么现在面临的政策却已经发生了微妙的变化，至少央行扮演的是另一种角色。
　　5月12日，央行把16家商业银行(行情 专区)的行长召集到一起开了个座谈会，会上央行副行长刘士余明确表示，央行要求商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款要求”，“合理确定首套房贷款利率水平”，“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，而刘行长之所以作如此强调，则是因为去年下半年以来个人住房市场上出现了“贷款难”的情况，许多原本在2013年发放的贷款，由于银行的额度紧张，一直拖到2014年也不见发放。与此同时，审批时间长、利率高也成为心照不宣的现象。个人房贷在中国的银行一直被视为优质贷款，不良率极低，但是在利率市场化的背景下，按揭业务越来越像鸡肋，以目前五年期贷款利率6.55%计算，如果打9折为5.89%，而五年期的存款利率为4.75%，银行为了揽储一般会上浮10%，也就是5.75%，这意味着房贷的利差空间不到1.5个点，而房贷占款数量大且时间长，银行在流动性紧张的情况下当然也就不以为然，而何况，银行是个晴天送伞、雨天收伞的行业，眼看着房价极可能进入调整周期，此时不谨慎何时谨慎？
　　这就叫阴差阳错。
　　以水皮的理解，谁都有可能托市，但是央行不会，也轮不到央行，而市场则把央行的座谈会刻意误读为中央的姿态多少有点差强人意，充其量，央行是在一个错误的时间作的一个正确的表态而已，就如同前期在第三方支付上的强化管理，做的都是该做的事，但是时间把握不当，释放的信号就有点混乱，央行力挺首贷根本不意味着房地产调控方向的改变。
　　开发商其实也不一致。
　　任志强虽然在去年底今年初都一再警示同业2014年不可能像2013年一样保持高增长，如果按照去年初预期制定企业的战略非常危险，但是面对泡沫论全面破产的说法，依然耐不住寂寞以长微博的方式为房地产行业打气，明确表示长期下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。今年的投资、销售、价格增幅都会比去年大大下降，但总体是稳定的，或仍是略有增长的，政府也许比开发商更关注房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业，上下游产业联动的影响，也同时更关注市场价格变化对保障人群住房的影响和棚户区的改造，将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的，一定是有利于稳定经济增长底线的。
　　央行的话商业银行会照单执行吗？
　　怀疑。
　　当宋卫平遇到任志强之后，情况会发生变化吗？
　　怀疑。

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　　银行开始收紧个人商业用房贷款 不愿亏本做房贷

　　银行放房贷为何这么难？
　　北京二手房交易放款时间约3个月 导致很多交易停滞
　　“房贷难、房贷慢和房贷贵的确已经是不争的事实。在北京地区，只有寥寥几家银行可以对优质客户购买首套房给予基准利率下浮的优惠，大部分银行的首套房贷利率都是基准甚至上浮。还有不少银行将信贷重点转移到个人经营贷和小微企业贷款，个人房贷业务已经很少涉及或者主动大幅缩减。与此同时，银行放款时间明显拉长，也影响客户交易。”
　　现状
　　贷款究竟有多难？
　　案例一
　　晚了一个月优惠利率没了
　　在某国企工作的李先生3月中旬看上了北京某新建楼盘的一套两居室，总价大约300万元。他计划贷款180万元，贷款期限30年。
　　李先生说，看房的时候，售楼人员告诉他合作银行对首套房提供的利率应该是9.5折，但是说不好什么时候就会有变化，随时可能往上调。“我以为他们是为了催我赶快下单，只是说说而已，并没当回事。”
　　4月中旬，李先生在仔细考察比较后，终于下定决心。但是，这个楼盘的合作银行明确告诉他，首套房贷利率不可能下调，只能是基准利率，而且再往后很可能继续上调5%。在事实面前，李先生终于觉得当初售楼人员的话不是戏言。为了防止银行调高利率，他以最快的时间递交了所有资料。
　　李先生算了一笔账，如果3月份他就签下合同办贷款，可以享受9.5折的利率6.2225%，180万元30年期限的贷款，月供是11050.74元，累计支付利息是217.83万元；而现在按基准利率6.55%算，月供涨为11436.47元，30年要支付总利息231.71万元，多出了近14万元的利息，每月月供增加386元。
　　案例二
　　优质客户也拿不到利率优惠
　　与李先生相比，石先生好像更加郁闷。去年11月，市场上已经很难找到8.5折的首套房利率。石先生多方打听，终于凭借自己的优质客户身份，在某国有银行申请到8.5折的贷款。但对方也留了句活话：“最终利率以实际放款时为准。”
　　石先生万万没有想到，尽管自己隔三差五就打电话催促，这笔贷款竟然直到今年4月份才放出来，而且银行通知他说，只能给予9.5折的优惠。“8.5折涨到9.5折，30年时间就要多付几十万的利息。”石先生感到非常无奈。
　　中原地产首席分析师张大伟透露，目前北京等城市，二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。
　　多家房屋中介的工作人员告诉北京青年报记者，今年以来，商业银行普遍取消折扣，恢复基准利率。少数银行会根据自己的额度宽松情况不定时推出折扣，但是由于放贷时间很慢，在实际放贷时未必能拿到折扣。现在的情况只能以实际放贷利率为准，中介也绝不敢给购房者承诺哪家银行有折扣。

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　　原因银行惜贷因为有更好的财路
　　对于银行惜贷如金，一些看空房地产市场的人士认为，银行主要是从风险管控的角度出发，一旦楼市崩盘，房奴断供，银行的不良贷款会直线上升，处理抵押房产也非常麻烦。在他们看来，银行不愿做房贷就是因为房子太贵，不值现在的价钱。
　　不过，北青报记者采访中了解到，银行业已经注意到房贷领域可能出现的风险，但这种想法绝非银行业惜贷的主要原因。中国的房地产市场的确正在调整，少数地方的房价已经开始下降，但总体来看，绝非崩盘的节奏。即使房价大跌，对于银行来讲，由于中国的房贷首付成数高，足以抵御房价大降的风险。
　　大额房贷断供案例已经出现
　　目前，北京地区对贷款购买首套自住住房的家庭，最低首付款比例要求是30%。贷款购买第二套住房，首付款比例不得低于70%。如果在建委系统中无房、但曾有过住房贷款记录，第二次申请贷款购买住房的家庭，首付款比例不低于60%。
　　“房价至少要跌三成以上，甚至六七成，才可能让购房人断供。你觉得对北京的房子来说，这可能发生吗？”一位房地产业人士这样反问北青报记者。
　　从银行方面反馈的信息来看，目前我国还没有发生大规模的“弃房”现象；但大额房贷断供的案例已经出现。虽然因为抵押率低不会出现最终风险，但由于处置抵押房产比较麻烦，而首套房也不能强行赶走房客，所以银行对首套房贷依然谨慎。
　　银行不愿亏本做房贷
　　从过往历史看，个人住房贷款一直是中国银行业的优质资产，其不良率一直低于所有贷款的平均水平。2009年末全国个人房贷不良率为0.60%。截至今年4月末，工行个人房贷的不良贷款率为0.27%，低于全部贷款的不良率水平。
　　既然银行不是因为看空楼市，为什么要放弃个人房贷这个“香饽饽”呢？多家银行的有关人士均对北青报记者表示，主要原因就是个贷业务不赚钱，在资金成本高企的当下，有限的信贷资源都优先投放到贷款利率更高的业务上。作为上市企业，经营压力不得不考虑。
　　有银行人士算了笔账，现在5年期以上房贷基准利率为6.55%，若按基准利率0.9倍执行，优惠利率为5.895%。互联网企业推出的余额宝、财付通等理财产品收益率一度高达6.5%，目前仍在5%左右。受其倒逼，银行理财产品收益率持续推高，维持在5%-5.5%。银行理财收益率高于9折房贷利率、接近房贷基准利率。
　　目前5年期的存款利率为4.75%，为了拉存款，不少银行都上浮10%，也就是上升到5.225%。这意味着，银行发放房贷的利差空间不到1.5个点。在这样的情况下，银行投资他行理财产品，也强于发放房贷。2013年12月，一年期同业存款利率高达6.8%，银行存放同业，也好于发放房贷。
　　小微企业贷款更赚钱
　　北青报记者在采访中也了解到，小微企业贷款已是现在各银行大力推进的业务，既是响应了监管部门支持小微企业发展的要求，其贷款利率也比房贷合适得多。
　　目前小微企业贷款利率一般在基准利率基础上上浮30%，而房贷业务中最挣钱的二套房贷一般也只上浮10%。举例来说，银行有200万元，如果贷给个人客户买房，即便是二套房贷，按照5年期贷款，200万元最终约可获得37.8万元的利息。而如果贷给小微企业客户，5年最少获得利息45万元，可多挣好几万。

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　　动向
　　银行开始收紧个人商业用房贷款
　　当然，目前的房地产市场形势不容乐观，对不同地区、不同类型的房产，银行自有不同的风险考量。上个月，一家大型国有商业银行在北京地区已经收紧个人商业用房贷款，而针对住宅的个人住房贷款则保持稳定，优质客户甚至可以获得首套房贷利率下浮的优惠。
　　据透露，这家银行此次收紧的个人商业用房贷款主要针对的是商铺、写字楼、商住两用房等物业。其个人商业用房贷款的首付比例从五成提高至六成，贷款利率的上浮幅度也从10%上调至20%。
　　这家银行某支行的一位客户经理告诉北青报记者，也许上面嗅到了某种风险。商用房不限购，泡沫可能大一些。但银行并没有收紧个人房贷，说明房贷还是比较安全的。目前市场上购买住宅的多是刚需，投资投机的人已经很少。
　　政策
　　央行喊话没用
　　个贷未现松动迹象
　　5月14日，央行副行长刘士余主持召开了有15家商业银行代表参加的住房金融服务专题座谈会。会议的主题是研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。普通购房者房贷难的问题终于受到监管层的关注。
　　央行此次发话后，银行是不是就会对个贷业务特别积极呢？但专业人士普遍认为，这一会议只是例行的窗口指导，没有下发任何正式文件，对市场信心肯定有提振作用，但对市场的实际影响不大。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，“目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加，所以这一会议更多只是例行讲话，对商业银行无任何执行影响，银行不可能冒着亏损风险放贷”。
　　张大伟同时指出，房地产贷款的风险在增加，特别是温州等房价下调比较多的城市，已经出现了局部断供的现象。
　　中信证券的最新报告也称，各银行表示不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强总分沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。
　　截至昨天，北青报记者从中介人士处获悉，目前各家银行的个贷政策没有任何松动变化，也许还需要时间落实央行的要求。
　　观点
　　一线城市应放宽至“3套住房”
　　华夏银行副行长黄金老认为，降低利率是稳定房贷、房价的治本之策，但可以作为的空间比较有限。中期内，我国利率的趋势性上升或维持中高位，难以逆转。他建议，分类微调限购限贷政策，释放中高端收入群体购买力。
　　具体做法是，对于一线城市，对于户籍居民，放宽至家庭拥有三套住房，视情况逐步放宽非核心城区的住宅限购；对于非户籍居民，维持限购政策。限贷政策方面，首套房贷首付款放宽至二成，二套房贷首付款可放宽至五成，三套房贷首付款放宽至七成，非首套房贷利率不再设立底线。二三线城市，对于户籍居民，允许其购买第三、四套住房直至取消限购政策；对于非户籍居民，允许购买第二套住房。限贷政策方面，允许办理三套房贷款，二套房贷首付款可放宽至四成，非首套房贷利率不再设立底线。
　　他还提到，我国住房不良贷款的处置异常困难，个别城市甚至规定抵押房屋的处置必须同时满足房内没有住人、不挂户口和当事人亲来签字三个条件。结果，一种低风险的贷款，变成了中高风险的贷款。
　　黄金老认为，在涉及抵押住房资产处置的案件中，强化对市场经济法制的维护，遵守契约精神，严厉打击债务人逃废债行为，对于促进银行多做房贷业务是有积极作用的。（北京青年报）