习李对房价一字不提因都清楚一件事

大亖忽悠

水皮：习李对房价一字不提因都清楚一件事   

www.eastmoney.com2013年11月05日 11:29水皮  

不管习总还李总都清楚房价不但总理说了不算，总经理说了也不算，说了算的是买卖双方，开发商卖得再便宜买不起也是贵，开发商开的价再高买得起也不算高。
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　　近水楼台先得月，春江水暖鸭先知。

　　如果你住北京，你对此就有体会。
　　10月23日，北京市突然就发布了房地产(行情 专区)调控的新政策“京七条”，虽然被称为七条，实际上最有新意的就是一条，即推出自住商品房的概念，而且同时宣布两年内的供应量是七万套。
　　房地产调控已经整整十年了，过去的九年都恨不得是政策频出的时间，“国五条”之后形势发生了变化，至今为止，新一届中央政府都没有发布过与房地产有关的新政策，李克强总理主持了那么多次国务院常务会议，提及房地产的只有一次，而且表述上也是相当的中性，仅仅是促进房地产行业健康稳定地发展，至于万众瞩目的房价话题则一次都未提及。可以说将近一年的时间，房地产调控进入了政策的真空期，多空双方对此均有不适，房价是涨是跌成了市场的选择。
　　北京怎么就突然在国务院没有新政的情况下宣布了地方政策呢？难道仅仅是前一天，国家统计局公布，北京新建商品住宅、二手住宅的价格指数同比涨幅居70大城市之首，分别为20.6%和17.8%，首都变成了“首涨”？
　　自住商品房显然是一个北京发明的新概念，说到概念，北京的房子产权品种之多恐怕是全世界最复杂的，早期有房改房、外销商品房、一般商品房、央产房和军产房，后期则又增加了经济适用房、廉租房和“两限”房，自住商品房顾名思义是自住，购房前提是无房，无论是否北京居民，只要符合条件均可申请，虽然地方偏远在五环之外六环之内，但是房价则是周边普通商品房的七折，今明两年内首批供应量达七万套。
　　所以，北京的新政含金量是有的，一是加大了商品房的供应量，二是提供了价格的折扣。
　　至少，看起来很美，叫好的不少。
　　答案在一周后揭晓。
　　10月30日新华社报道，中共中央政治局10月29日下午就加快住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，清华大学土木水利学院刘洪玉教授、住房和城乡建设部研究中心秦虹研究员就这个问题进行讲解，并谈了他们的意见和建议，中共中央政治局各位同志认真听取了他们的讲解，并就有关问题进行了讨论。据了解，这是政治局首次就住房保障问题进行专题学习。
　　习近平在主持学习时发表的讲话令人关注。习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发活力，满足多层次住房需求。他强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，千方百计增加住房供应，同时把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
　　千方百计增加住房供应无疑是习总讲话的最大亮点，水皮印象中好像此前从没有谁作过如此的表述，房地产调控如果开始就在供应上做文章而不是在需求上做打压，恐怕也不至于房地产调控十年变空调，房价也不至于越调越高。因为说到底供求关系决定商品的价格，这是市场规律，不以人的意志为转移，限制需求只能限一时不能限一世，抑制需求更是自欺欺人缘木求鱼。敏感的人关注到习总一字未提房价，其实何止习总没提房价，李总也没提过房价，是他们不关心房价吗？当然不是，显而易见的是，不管是习总还是李总都清楚房价不但总理说了不算，总经理说了也不算，说了算的是买卖双方，开发商卖得再便宜买房的买不起也是贵，开发商开的价再高买房的买得起也不算高。供不应求，价就高，供过于求，价就低。
　　改变供求预期才能抓住地产调控的牛鼻子。

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中央楼市市场化改革方向初显 透露多点政策信号

　　楼市“最高一课”
　　市场化改革方向：变抑需求为增供给
　　过去的十余年间，“楼市是个政策市”，这已经成为业内心照不宣的判断。如今，新一届政府对楼市调控的政策思路已经发生重大变化。
　　据新华社消息，10月29日下午，中共中央政治局在进行第十次集体学习时，首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平在主持学习时的讲话中做出了“坚持市场化改革方向”的表态，而这也成为新一届政府对房地产市场的最高规格的正面表态。
　　从今年年初的“国五条”之后，楼市进入了漫长的政策缄默期，连高层领导关于房地产调控的提法都鲜有见到。十八届三中全会即将召开之际，决策层这一罕见的正面表态，无疑为楼市调控长效机制释放了方向性的信号。
　　“这意味着，此前以行政抑制为导向的政策调控方式将正式全面转向，这实际上是为未来房地产的长期政策导向定调。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者，“以政府与市场明确分工为思路的房地产长效机制现在已经基本定稿。”
　　市场之手：增加供给
　　与此前决策层给出的“回归房价”药方不同，在新华社报道中，习近平的讲话没有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去经常出现的惯用词语，却强调了住房领域的市场化改革和经济功能。
　　针对如何利用市场化改革解决居民“住有所居”的目标，习近平指出，要千方百计增加住房供应，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。
　　此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示，在上一轮楼市调控中，全国49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但目前看来，限购、限贷的城市房价仍在上涨，这只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。而在此次中共中央政治局的集体学习课上，秦虹正是主讲人之一。
　　事实上，楼市调控自限购政策执行以来，业内各方认为诸如多套住房、自住性需求中的改善性住宅等问题，实际上可以通过市场的手段加以解决，而不是单纯地采取一刀切的限购、限价办法。
　　“目前，出现房价明显上涨的主要是一线城市和二线热点城市。”根据秦虹的分析，在这一轮房价上涨中，投机投资性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。
　　数据显示，今年9月份，一线城市的新建商品房库存进一步降低，四个一线城市的住宅库存从年初的22.7万套下降到了目前的19.98万套。
　　值得注意的是，在增加供应方面，北京在不久前刚刚出台的“京七条”中，就提出了要在今明两年推出“自住型商品房”7万套，售价比周边商品房低30%左右。
　　“若北京这个目标达成，供应量足以对京城楼价造成明显影响。”中国房地产学会副会长陈国强表示，北京新出台的“自住型商品房”，或许是房地产市场化改革的“先行版”。
　　首提“福利陷阱”
　　虽然没有明确的“降房价”目标，但习近平对“以政府主导的保障性安居工程体系和以市场为主导的市场体系”的顶层设计态度坚决。
　　按照此前公布的“十二五”规划，未来五年全国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。
　　而在此次集体学习中，习近平重申了这一任务，并指出这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。
　　不仅如此，在习近平的讲话中，他首次提到了住房保障中的福利陷阱。
　　“现在保障房制度中存在的最大问题是分配问题。”国务院发展研究中心负责人表示，由于保障性住房并未完全实现资源优化配置，许多低收入人群仍望房兴叹，而保障性住房存在的套利空间则被资源易得者占据。
　　事实上，据记者调查了解，目前各地的公务员和央企国企职工总能通过各种渠道以超低价享受定向经适房的“豪华福利”，然后进行高价出租或出售。
　　“目前，可以一次性出售的保障房在分配及二次入市的管理上，政府还没有一个有力的措施或手段进行管控，使得很多保障房最终变成权力寻租的渠道。”陈国强称。
　　与之相比，公租房由于不能买卖，因此承租人通过出租获利很少，反而较少出现转租的情况。
　　“此前，住建部及相关主管部门多次组织保障房专项调研，对目前存在的各种保障性住房有一个比较全面的了解，这在习近平总书记的讲话中也有所体现。”上述国务院发展研究中心负责人表示，“讲话中两次提到了公租房，而对经济适用房、限价房等却没有提及。”
　　不过，目前的情况是，地方对回报率低的公共租赁住房缺乏兴趣，同时，地方政府因为受资金限制保障房建设进展缓慢，已建的保障房因为配套缺失而出现了“空心化”。
　　对此，习近平表示，要完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。这似乎意味着在地方财政乏力的情况下，中央财政支持或将再度加码。
　　土地改革成为突破口
　　习近平表示，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。
　　这样的表述令业内对建立长效房地产调控机制的预期进一步升温。
　　上述国务院发展研究中心负责人表示：“对于通过市场解决的问题，财税和金融改革将先行一步，土地问题更多将放在城镇化进程中解决。政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上。”
　　而依据国研中心近期公开的“383”方案，土地流转可能会有较大突破。近期，包括北京、温州在内的地方政府正在释放出政策放松的信号：温州农村土地使用权流转破局、北京限房价地块出让都表明土地管理制度改革的逐步展开。
　　今年上半年，国家对于土地出让的管制力度较以往减弱。国土部发布的数据显示，上半年我国建设用地供应总量同比保持增长，其中住房用地供应增长36.9%，高于近5年同期平均水平。
　　“目前，一线土地市场明显过热，各地地王频出，这给后市带来了不小的潜在风险。”国泰君安一位房地产分析师认为，习近平关于保障房和棚户区改造的表态，透露出下一步楼市调控继续以稳为主，但土地市场方面，则会通过土地流转扩大土地供应来降温。
　　但是，在习近平的讲话中，以往被认为是“解决房地产市场问题的利剑”的房产税扩围，却没有被提到。
　　“房产税扩围工作肯定是要继续进行的，但这项工作仍处于试点阶段，全面放开仍需时日。”住建部一位官员对本报记者称。
　　与此同时，记者了解到，在“房地产调控长效机制”的草稿中，仍然保留了通过政府调控手段确保房地产市场稳定的“运用空间”。
　　“在目前的市场形势下，行政化限购手段的退出，仍然需要两个前提，一个是替代政策，另一个是合理的分步分地区退出。”上述国务院发展研究中心负责人表示：“在市场较热的一线城市和二线热点城市，行政化手段仍然有效，但对于其他库存较高的二三线城市，限购等手段反而会加剧供需矛盾。”（华夏时报）

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　　福布斯：中国地产泡沫总会破灭 5年后房价降40%

　　10月30日报道，美国《福布斯》双周刊网站10月28日刊发题为《在中国，没有一座城市没有可怕的大片空房》一文，作者为美奇金投资咨询有限公司创始人杨思安。文章称，在中国，现实和经济分析似乎相差得太远。但是，鉴于中国政府内部在经济数据与投资推广之间存在的混乱，在“经济是否在增长”这样简单的问题上出现分化可能也是不可避免的。
　　《华尔街日报》在最近一篇报道中写道：“目前在北京和上海这样的大城市，存在住房供应短缺的状况，这就导致房地产价格迅速上涨。”而路透社则写下了这样的句子：“中国需要更多住房。”对一些人来说，这几乎是不可理解的。人们的所见所闻与此截然不同。
　　过去两年杨思安不停地在中国各地旅行，可以说从未见过一座城市、城镇或村庄没有大片空房。杨思安的一位曾两次行走约1500公里的同事说，他没有一次看不到成片的空房。在北边，与西伯利亚接壤的满洲里决定成为旅游胜地，建造了成千上万座空荡荡的别墅。在南方，一位同事在云南山区拍摄的视频中，连续15分钟都是空空如也的高楼。在北京的南四环和上海的浦东和徐汇区，也有成片成片堪比鬼城的小区。
　　文章称，根据中国政府2010年的报告，当时中国的住房自有率接近90%。世界平均水平为63%，美国为65%。报告还指出15%的中国人拥有不止一处房产。
　　总的来说，城市越小，拥有多套住房的比例就越高。在河北省一个中等城市，当地一开发商说，那里的住房自有率高达200%。辽宁锦州一个开发商说，该市至少一半人口拥有多套住房。许多城市的白领，尤其是银行(行情 专区)、金融和房地产行业的白领通常有四五套住房。
　　文章指出，现在，住房供应严重过剩。而房价也在趋同，大致在每平方米5000元至1万元之间，具体取决于房子的豪华程度但与什么城市及当地的平均收入无关。河北一个贫穷的小城市房价达到每平方米1万元，跟沈阳和哈尔滨等相对富有的城市房价差不多。
　　这并不意味着在中国，住房已经成为新型可交易商品，就像手表和珠宝一样。人们买了房子往往空着，因为出租会使住房贬值。
　　文章称，中国的房地产繁荣已经成为将财富集中在地方政府手中的最有力的工具。问题在于，房主们大多不知道他们坐拥的房产根本不值房子的报价。所以他们远远不像自己认为的那么富有。
　　文章指出，现在不可能确切知道房地产泡沫何时破灭，但是它总会破灭，五年后来到中国的人会幸运地发现房价比现在低了40%。
　　但这不是与房地产有关的唯一悲剧。随着房地产开发热潮，越来越多的高楼替代了村庄和社区。人们因此变得越来越疏远，很多人没有工作。今后十年，这些城镇化住宅项目将成为犯罪和贫困的温床。