房地产十大拐点

开来明道

房地产十大拐点来了，这是前几天黄奇帆老先生提出的观点，非常精辟，认真学习后，逐条梳理一下。

1.人口拐点
14亿人口基本上就是天花板，2021年人口统计数据，全年仅仅增长四十八万，公安户籍数据人口出生不足900万，已经开始下降了，意味着未来预期发生重大变化，最新出来的结婚人数，去年只有760万，创了三十多年新低，而结婚人数的下降，直接导致刚需减少了。

2.城市化拐点
最新公布的城市化率是百分之65%，实际的城市化率可能高于这个数据，像我们老家一个西部农业县，村里早就没了小学，镇上还有一所小学，三十几个老师，学生不到十个人，意味着高中以下的孩子都已经城市化了，城市化的潜力已经没了。

3.老龄化拐点
目前的老年化已经到了百分之二十一，以后每年都会提高，老年化的提高，再加上新增加的老人去世，增加了存量房子，新房子的需求就会下降。

4.房子库存拐点
一年以上的新房有6亿平方库存，而空置的二手房是60亿平方，过去房价上涨，大家都美滋滋，都拿着不愿意卖，而现在这个预期变了，大量的二手房就会推向市场，无论是对新房销售还是房价都会形成巨大的压力。

5.人均住房拐点
人均住房50平方米，这个面积，拿到世界上都是高的，意味着人均需求的增量有限了。

6.房地产投资拐点
我们来看看这些年每年盖了多少楼，2000年，1亿平方米，2010年，10亿平方米，2017年，17亿平方米，最近几年都没有超过这个数，这是一个什么概念，除了中国，全世界加起来一年的盖楼的总量也只有20亿平方米，这已经是极限了，存量房过剩，供给过剩成为事实，房地产投资只会下降不会再增长了。

7.土地房子价格拐点
过去几十年，土地价格，房价翻了四翻，从北上广深一线城市，到二三线城市，到不发达的西部主要城市，房价地价都涨了接近20倍，面对目前的房价，无论是收入还是负债，都没有空间了，到了天花板了。

8.旧城改造拐点
大规模的棚户区改造，大规模的旧城改造基本结束了，剩下的也就是零零星星的了。

9.基础设施建设拐点
无论是城市教育，医疗，道路，还有铁路公路机场等基础设施也差不多了，至少是大规模的建设结束了。

10.房地产金融拐点
很多大的房地产公司，负债百分之八九十，不能再增加也不会再增加了，香港，美国的房地产公司，负债都在百分之五十以下，没了金融支撑，房地产公司的扩张之路被堵死了。

号外：
1.全国9万地产公司，比全世界加起来还多，最多剩余1万，8万要死掉了，美国只有500家。
2.最乐观的情况，房价每年上涨幅度低于GDP增长，按照今年的就是低于百分之五。
3.考虑到贷款成本，购房款利息，税费等综合成本，房价涨幅低于百分之五的话，炒房客彻底消失。

房价怎么走，答案有了，只是黄老先生也是前圈内人士，得顾大局讲政治，还是读者自己体会吧。