寻求突破 根据目前的法律框架,包括农村宅基地在内的农村集体土地均不得用于抵押或担保。 多位地方国土厅局的官员向记者证实,近一段时间以来,国土资源部通过正式、非正式的方式,对开展宅基地管理方式改革、创新的地区情况进行了详细的了解,对有关情况和经验等进行了汇总,并与地方国土厅局进行了技术层面的探讨。 了解总结经验和技术探讨的重点包括农村宅基地的确权颁证、转让过程中的路径与方式、转让范围、转让过程中集体土地的权能实现等关键问题。在此过程中,也包括农村宅基地的担保、抵押、转让等方面的财产权权能。 实际上,在部署“办法”制定工作的过程中,国土资源部多位高级官员提出,积极配合有关部门,稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点中宅基地占有权和使用权的转让,对宅基地转让范围、转让中的集体土地权能及实现形式要进行多方案设计并开展试点探索。 根据目前的法律框架,包括农村宅基地在内的农村集体土地均不得用于抵押或担保。《担保法》的相关规定,实际上并未赋予农村宅基地完全的财产权。目前,国土资源部正在会同其他有关部门,探讨赋予农村宅基地担保、抵押权力的可能性以及相关路径。 “这方面还是有一个前提,就是先搞试点总结经验,然后把试点的经验纳入到‘办法’的编制中,上升为一个相对统一的规章,为以后在全国推开该项目工作提供依据。”前述接近国土资源部的权威人士称。 2012年8月14日,广东农村金融工作现场会在梅州召开,省长朱小丹出席会议并宣布,农村宅基地使用权和土地承包权抵押贷款试点,将在梅州和云浮两市展开。当天的会议强调,此项试点的基本思路是,在国家法律和政策的框架内,农户将宅基地使用权抵押给政府授权的机构,银行即向农户提供信贷,这一政府授权机构为此提供保证。 敏感“转让” 宅基地确权颁证工作实际上与“办法”中涉及农村宅基地的“转让”内容有关。 在部署抓紧制定“宅基地管理办法”的同时,国土资源部也同时部署,加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。据了解,宅基地确权颁证工作实际上与“办法”中涉及农村宅基地的“转让”内容有关。 记者了解到,在制定“办法”的过程中,国土资源部除了探讨农村宅基地“抵押”“担保”的权能问题外,也涉及了宅基地的“转让”问题,在转让问题中,主要包括转让的范围、方式、路径等。 在当前法律制度框架下,农村宅基地及在其上兴建的农民住房不能转让。其流转的方式,系根据农村集体经济组织人口和居住面积情况,由农村集体经济组织在其内部进行调整和分配,在法律制度上,这一调整和转让应是一种“无偿”行为。 目前,根据试点情况,各级政府都在试探农村集体经济组织内部,宅基地上农民住房流转的可能性。多位参与该项目工作的人士向记者证实,这一探讨的关键点在于“范围”,即将转让的范围严格界定在农村集体经济组织内部。 这一方式,在广东、浙江等地已有不同程度的试点。“我个人认为,之所以如此强调这个前提,是因为很多农村小产权房,就是建立在农村宅基地上的,如果没有把范围控制在农村集体经济组织内部,实际上给了小产权房很多‘想象空间’。”中国土地制度与改革研究中心研究员孔汲新向记者表示。 记者了解到,制定宅基地管理办法和小产权房的问题,是完全区别的两个问题,对于小产权房的问题,国土资源部的态度和政策与之前的口径是一致和明确的,即对农村小产权房的问题,要坚决清理、处置,并适时提出有关处理办法。 此前,国土资源部副部长徐德明曾向全国国土资源系统主要官员表示,完善农村宅基地管理制度工作“关键是心眼要好,出发点要正,把好事办好,真正惠民,有利发展,保证耕地数量不减少、质量有提高”。
|