房地产行业降温进行时

开来明道

房地产行业降温进行时 龙头研究正当时(附股)

　　市场行情：A股地产板块调整明显，港股内房指数跑赢恒生指数1.09pc

　　7月2日至7月13日，申万房地产指数下跌4.65%，跑输沪深300指数4.14pc，在28个申万一级行业指数中排名第27；恒生中国内地房地产指数下跌0.39%，跑赢恒生指数1.09pc，与12个恒生综合行业指数对比，表现仅落后于公用事业和综合业。

　　政策动态：棚改因地制宜，首套按揭利率连续18个月持续提升

　　宏观层面，6月居民中长期贷款同比少增199亿元，首套房平均按揭利率环比提高0.04pc至5.64%，连续18个月提升。住建部表示未来将因地制宜推进棚改货币化安置。区域层面“限价+摇号”的组合逐渐被更多城市采用，已经采用摇号机制的城市也在陆续推出政策“补丁”加强调控。

　　公司动态：房企进入中报预告期，集中度提升逻辑持续演绎

　　A股地产板块进入中报预告期，目前已有广宇发展、中南建设、首开股份、阳光城、招商蛇口公告中期业绩预计同比大幅增长。A/H重点房企陆续公布6月销售数据，龙头依然保持稳健增长，1-6月销售规模TOP5的市占率进一步提高至21.3%(2017年同期为16.9%)。融资方面，万科、保利新发3年期中票利率为4.6%，龙头融资成本仍维持低位。

　　数据更新：成交整体平稳，结构逐步倾向一二线

　　30城商品房双周成交环比下降约11%，全年累计同比下降约18%；其中一线、二线、三线分别累计同比下降20%、15%、22%；11城二手房双周成交环比微增1%，其中一线环比回升较明显；全年累计同比下降约11%，其中一线、二线分别累计同比下降5%、13%。统计局6月数据显示行业融资持续收紧，商品房销售维持较高水平，新开工和投资高位回落。

　　投资建议：板块估值短期仍有压力，中报季建议关注业绩确定性

　　行业流动性收紧的影响逐渐显现，预计板块估值短期仍有压力。基于土地资源和金融资源加速集中的趋势，龙头房企仍具备避险价值以及较明确的发展空间，中报季建议关注Q2业绩确定性。建议关注：万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、蓝光发展。

　　风险分析：

　　房企融资持续收紧导致资金链承压；按揭利率提升导致销售下滑。