土地制度大变革房地产要变天了？

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土地制度大变革房地产要变天了？

2018-01-16 17:02

房地产/租赁/产权

【作者微信号】：bzzcaijing（也可输入:平说财经）

国土资源部部长姜大明15日对媒体表示，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。政府将不再垄断住房供地。

同时，姜部长还表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他还强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

听闻此音，最初拥有小产权房的人高兴坏了，以为自己的房子快要转正了。但姜大明部长说城里人到农村买宅基地的口子不会开，这就告诉购房者别再指望小产权房转正跟商品房平起平坐了，因为小产权房是老大难问题，各种建设指标都不达标，如果随意让其合法化，需要承担很大的安全问题。

事实上，这次全面放开居住用地，是与去年中央政府倡导“租售并举”是紧密相连的。北京、郑州等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。

但是如果光有各地政府掏钱掏资金，能建造的租赁住房还是非常有限，肯定无法在短期内满足社会大众的需求。所以，如何发挥社会力量，来盘活大城市的城中村和城边村将是目前放开居住用地政策的主要着力点。

所以，从当前居住用地放开政策来看，只有对租赁市场才是有机会，其他领域不太可能一次性放开。那么，此次中央推出居住用地新政背后透出啥信号呢？

首先，村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅，但住宅并不代表是商品房，只能作为建设租赁房试点。这就意味着，即使是房产公司以外的企业组织，都可以租农村集体土地建造租赁房，但不能卖住宅。说到底，村集体土地可以用来增加租赁房数量，但是永远不可能与国有用地上的商品房相比。

再者，放开居住用地新政已经给农村宅基地松绑，让农民参与到中国城市化进程中，让农民也能分得一点红利。过去农民光种地或外出打工，收入都十分有限，但是允许宅基地建造租赁房出租，则农民又可以获得一笔新收入。

比如，家住上海奉贤区南桥镇的小刘，他在市区跑出租车，而妻子在乡下种地，他家有块宅基地，一直没有得到很好利用。而如今新政出台。阿根便可委与房产公司签约，由房产公司在阿根所在的宅基地上建造租赁房，届时阿根一家就可获得一笔可观收益。

最后，放开居住用地新政，使得地方政府不用花一分钱，就能够快速使房屋租赁市场迅速发展壮大，并且加快房地产长效机制的进程。今年我国将形成商品房、保障房、共有产权房、租赁住房等多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

中央政府推出全面放开居住用地新政，主要是想通过政策之手，引导社会资金进入房地产租赁市场，并且通过盘活城市周边巨大的农村存量宅基地，加快房地产租赁市场的发展，以便更好的满足人们的居住需求。这乃是政府、民间资本、农民、租房客的多赢局面。而并非是一小撮人希望小产权房转正的暴富机会。