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东戴河住房打折销售，别墅项目大量荒芜 秦皇岛被称作是北京的后花园。这个后花园虽然还没有出现开发商跑路，资金链断裂的情况，但房地产市场确实有些冷清。与秦皇岛毗邻的辽宁省东戴河有着类似的优美海景，同样这里也修建了许多楼盘，那么这里的房地产市场又如何呢? 东戴河大量空置别墅群 辽宁东戴河新区，其前身只是千百年来都没有什么变化的大片泥泞起伏的荒芜海滩。2008年2月，辽宁省绥中县在原有工业园区基础上规划成立了绥中滨海经济区，2012年1月初，正式更名为辽宁东戴河新区。六年前这里是一张白纸，没有东戴河名字，更没有这个地方，而六年之后，这片荒芜的海滩已经被大片的楼群所覆盖，那么，这些楼盘的销售情况如何呢?记者首先来到了一处叫做佳兆业东戴河的楼盘。 佳兆业东戴河销售人员:现在在售的楼盘是养生度假岛，主要是秦汉养生文化为主，推动的是住宅产业。 销售人员热情地向记者介绍着楼盘的情况。走进销售中心，记者看到，这个销售中心装修得可谓是富丽堂皇，服务员的介绍同样是高端大气，体育公园、欢乐水世界等高端项目应有尽有，那么这样高端得楼盘实际价格又会是多少呢? 佳兆业东戴河销售人员:咱现在折扣像五期(音)咱有七二折、九八折，然后还有一个九八折，七二、九八再九八，这三个折扣。 记者: 七二折之后再给个九八折?那是多少折?那最后是几个折啊? 佳兆业东戴河销售人员:就是把这三个折，三个折全乘一起。 记者粗粗算了一下，按照销售人员的介绍，这个楼盘的实际折扣是在6.9折，一套将近100平方米的房子按照7200元每平方米的均价计算，原价是104万元，折后是72万元，优惠的力度还是很大的，而且还是精装修的项目。 佳兆业东戴河销售人员:这个就是属于是客厅，然后加厨房在一起的，这边有一个卧室。然后这边有个次卧。 精装房、打折、海景房，一系列的条件的确足够诱人。离开这里，记者又随机走访了四处销售中心，每家都有优惠促销活动，价格也是一个比一个低。 佳兆业东戴河销售人员:如果是按九折算的话，相当于前面的房子价格这个。 记者: 40万差不多能买一套了? 佳兆业东戴河销售人员40万左右吧，99的。 如果感觉这些优惠条件的诱惑还不够的话，这里还能够解决落户和学籍的问题，在一处楼盘记者甚至见到当地教育局为楼盘出具的一份文件承诺，购房者的子女可以在绥中的任意一所小学、中学、高中学校办理入学学籍。 东戴河御海龙湾销售人员:咱们现在辽宁的分数线不是低吗，您要是在咱们这块买房子的话，住的话，孩子分数线不也就随着低下来了吗?辽宁省分数线低，所以您如果住在咱们这里，您孩子上学，考学也是特别好考的。 据了解，这处名为御海龙湾的楼盘建筑面积达到180万平方米，这个数字就相当于2012年秦皇岛市全年的销售面积。而截至2012年末，东戴河新区一共有18个房地产项目开工建设，累计投资36.77亿元，开工面积504万平方米，已施工面积312.7万平方米，销售面积却只有27.7万平方米，销售压力不言而喻，而且记者在调查时也发现了一些在建项目已处于停工状态，工地上已经看不到工人的影子，在一处名叫合生天戴河的楼盘，记者甚至见到了一片荒芜的别墅。 东戴河合生天戴河销售人员:咱们现在的话，有一次性付款是两万抵十万一个折扣。 记者: 两万抵十万。 东戴河合生天戴河销售人员:对，相当于省了八万块钱，在你的总房款里直接减了八万。因为我们这边也不卖，有人买也不会卖现在，因为咱们的开发商这边没我们卖这边的，如果想要的话，我们可以后期通知。 这位销售人员告诉记者，整个项目是2008年开发的，现在只是销售一侧的别墅，而另外一侧300多套的别墅一套也没有卖出去。记者在现场没有见到一户入住的住户，到处都是荒草，有的地方刚刚打好地基就被荒废了，有的地方只是建了一半就停止了。 无论是秦皇岛还是东戴河，可以想像，如果楼盘持续卖不出去，资金就无法回笼，开发商的日子就会越来越难熬。 网络惊现“秦皇岛或现鬼城隐忧”，秦皇岛楼市何去何从? 网络报道“秦皇岛或现鬼城” 网络上的一篇报道《楼市供需失衡 秦皇岛或现鬼城隐忧》，文章正是指出了一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米，现在只需5000元左右/平方米，价格直降40%。并由此得出，由于城市房屋存量过大，常住人口增长缓慢，崩盘的案例或将逐步增加，秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险的结论。一时间这一报道在地产界引发了巨大波澜，为了调查事情的真实情况，经过多方联系记者终于见到了珠江路12号的开发商张椿军。这也是他首次就打折事件公开面对媒体接受采访。 秦皇岛市亿丰房地产开发有限公司董事长张椿军:当时说心里话我们真的没有想到有这么严重的一个后果，我们只是说什么，在大家都不温不火卖房的部分，我先卖一部分，把我的尾盘处理掉，把资金回来，仅仅就这么一个小的想法。没有想到有这么大的一个轰动的效应，当然这个轰动效应对我而言可能是个好事情。 一见到记者张椿军就迫不及待地告诉记者，他没有想到自己企业的尾盘促销活动，能够引发这么大的影响，自己也成为这次事件的暴风眼，不过，无论影响是好是坏，企业促销的目的却的确达到了。 张椿军:起码来讲，我每天这种电话来访量，来客量，包括我的销售量现在我是非常好，在秦皇岛目前来讲可以算是拔得头筹吧。 记者: 促销以后直接就是三个月卖了105套。 张椿军:对。 珠江道12号是2009年开发的，交通位置优越，在秦皇岛算一个高端的大盘，那么，究竟是什么原因使得张椿军进行打折促销呢? 张椿军:在2013年的上半年我们每个月套数就是一个月一天一套，我一个月大概在回款在四千万左右，平均。到了下半年的时候，尤其是在九、十月份，那时候我们基本一个月两三套。也就是这个样子 采访时，张椿军告诉记者，珠江道12号是2011年开始正式对外销售的，销售一直在他的计划中进行，比较平稳。但是，从2013第四季度开始，销售情况突然急转直下，一个月只能卖掉两三套房子。 张椿军:我们卖到百分之八十几的时候我应该是全部收回了，至少包括我们所有的融资成本也好，一切的税收成本也好，我都收回了，对于我企业来讲，这笔资金没有什么压力，不是说我有资金链的问题，而是纯粹就是我剩余的利润，剩余的利润到底如何来促制它，是继续在这里让它沉淀还是我把它变成现金去再盈利?我说的，下一个就是说，一个是对融资，我们两个潜在的利益，一个融资的成本的算一个利益，再一个，对于我的企业来讲，我拿到这笔钱再去创收还有一个相对的收益。 张椿军原本的计划是想在2014年初就结束这个楼盘的销售，虽然开发成本早已经收回，不过销售情况的变化，使得他不得不考虑积压房源财务成本的核算，面对剩下的300套房子的销售时，张椿军感到了很大的压力，开始筹划着促销活动。 张椿军:现在是这样，这七个亿如果这个房子在这，存量慢慢往外卖及需要一个漫长的，如果按照我们10月、11月份的这种销售，每月一两套的话，每个月几百万回款的话，去化的时间是过长，太长了。 经过认真的思考，张椿军选择了一种特殊的6折优惠:珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人10%的购房款，简单的说就是一套房子总价100万元，购房人先交全款100万，以后每年给他返还10万元，连续返4年。 张椿军:就是说我让他把他存到银行，我平均吃了4%的利息这就等于我六折以外额外的收入，又收入了4%。我那60%的资金我还能去做资本运作，同时我也可以做下一个项目的储备资金，它给我带来的利润，或者我觉得这样的话，我把它退还给业主我也没有太大的损失，也就是说去了这4%，我拿出6%，6%对我们资金成本来讲是非常低的了。 张椿军坦言，在如今的金融政策大背景下，开发土地贷款的可能性非常小，作为一家房地产企业如果想发展，就必须要储备足够的资金来拿地，这次促销也的确为他带来了足够的资金储备。而当谈到时下秦皇岛其他楼市的销售情况时，张椿军同样表示压力很大。 张椿军:大家都想了很多的办法。除了我们这个办法以外，我们也了解到，其它的项目有一些存一万送几万，送八、九万，还有就是送一些精装，再有一些就是八五折、九折、明降，这些都有，大家都在想办法去化自己的库存或者是销量的、资金的回笼，所有的人都在想这些办法。几乎所有秦皇岛在建的楼盘都在想办法回笼资金。 秦皇岛广顺房地产开发有限公司董事长郎晓光:现在销售的不是特别理想，实事求是的讲，特别是去年跟今年最近大家，这产品很不错，也很认可，也是很，因为地理位置和周边的环境、条件，因为沿海，离海最近的，也是酒店式公寓的，但是目前大的形势和百姓观望的状况形势，对于销售这块还是不太理想。看见很多，真的下手的人和掏钱的人还在观望。 记者: 你现在实际销售了多少? 郎晓光:实际销售了100多套，一百六几十套的。 记者: 您总共是应该是700多套。 郎晓光:应该是670多套。还有500套的存量。 郎晓光现在开发的是金梦海湾第一观，位于秦皇岛市中心海岸线，是离市区最近的一个纯一线海景公寓，如此优越的环境在三年里的销售情况却非常不理想，还有500套的存量。他也不得不推出了一定的优惠活动。 郎晓光:我们一次交款的，可能要优惠到达5个点，6个点，甚至最高的时候，达8个点这样的。 记者: 就是92折、95折这样的? 郎晓光:对，是这样的。如果是未来看看我们在增值服务方面，我们还有赠送客人。因为我们这是旅游度假，能够为我们后期合作单位，能够代理房产增值可以凑集服务这方面。 由于前期的销售进展不是很理想，郎晓光现在只能推出最大92折的优惠，为了让记者更深入的了解他的楼盘，他带着记者去参观了样板间。 郎晓光:因为我这个设计是一个板楼，没办法，有一面观山，一面观海，要不客厅就观山、要不卧室观山。 记者: 那我入住，都是这些东西可以使用的吗? 郎晓光:对。这都是交房子的标准。你看我们这个不是板楼进来，这个课题朝北向的这个背面能看见山，能看见城区，上面这个卧室，整个是一个整体的厨房。 记者: 这个装修每平方米大概是多少? 郎晓光:均价下来得3000多块钱，含家电、家具。我们这么精雕细琢，这么产品质量这么好，这么完美。实际上有的时候，有时候也想不通。 郎晓光告诉记者，这套楼盘花费了他很大的心思，之所以卖得不好，与时下的金融政策有着直接的关系。 郎晓光:这块实事求是的讲，因为它是高端产品，买的起这个房子的人，他的收入，以及是他是第二居所和第三居所的条件，也有投资置业，也有养老居住，也有这种给老人进行海边的海景度假这个需求的业主。总体来讲，还是，对于这个像其他刚性需求这种，按揭贷款的人数少，他不是那种踊跃，也不是那种，有的是外地人，虽然不限购，但是他有一些，可能在办理按揭贷款的烦琐，而且要求比较苛刻，所以这个给我们带来销售的话，就有一些不利的因素存在， 这个楼盘主要是针对外地客户，由于秦皇岛本地对于外来人口的购房贷款要求很严格，流失了很多消费者，给企业的资金回笼带来了压力。 郎晓光:真实的压力，就是财务成本，现在就是金融对于房地产的政策，政策还不是倾斜，不明朗，再加上贷款这个，这个首付贷款不断的提高，门槛不断的提高。 金梦海湾第一观现在的贷款额度达到了50%以上，面对巨大的财务成本压力，郎晓光表示他今年要改变一些销售策略。 郎晓光:像今年我们定的任务，必须4个亿的销售额，我们按照我们年初计划和现在实施，我今年2014年的销售任务是4个亿。我这4亿陆续暑期我要过来的话，我每个月减少这些财务成本了，就会还这个，还这些贷款和一些退金工程款这些，减少财务成本了。 开发商的无奈和焦虑正是秦皇岛楼市共同的心情。秦皇岛楼市虽然并没有外界传闻的那样风声鹤唳，但在资金链紧张和巨大库存双重压迫下，上涨动力正显衰竭。 前面我们看到秦皇岛楼市的销售非常不景气，开发商也在苦苦坚持。其实秦皇岛所面临的困境是很多三四线城市房地产面临的普遍问题。中国房地产数据研究院的统计数字显示，大约有70%的三线城市房地产市场都或多或少存在供大于求的情况，面临下行压力。那么秦皇岛房地产市场究竟会何去何从呢?
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发表于 2014-3-29 22:05:14
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