“公租房并轨”

开来明道

经适房退场在即 住建部拟提速全国公租房并轨   
2013年11月02日09:31
来源：21世纪网-《21世纪经济报道》

　　[导读]住房保障覆盖面扩大或成行政手段干预房地产市场退出的前置条件。

　　李乐

　　在中共中央政治局第十次集体学习时强调“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”后，作为房地产和住房保障主管部门的住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始考虑将“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口。

　　为落实政治局集体学习的有关精神，住建部相关司室已经开始汇总“试点”公租房并轨运行的城市有关情况，并拟在年底召开的全国城乡建设系统工作会议上，提出相关鼓励推广要求。与之相关，饱受各界非议的经济适用房供应将逐步减少直至在全国全部取消，公租房将成为住房保障的主体，但不会涉及已出售的经济适用房。

　　在调整住房保障产品供应结构的同时，住建部也已经初步考虑制定进一步提升住房保障覆盖面的系列政策的可能性，这些政策可能包括“降低收入准入门槛”“淡化户籍准入标准”等。在住房保障覆盖面扩大成为可能后，行政手段对房地产市场的干预将逐步退出。

开来明道

　　“并轨”突破口     

　　“10月30日政治局集体学习时提出的总体原则和精神，我们近期就要开始传达并组织相关学习工作。”10月31日，住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报(微博)》记者表示。由于政治局集体会议上强调的原则和精神涉及现有政策执行的诸多方面，住建部已经开始寻求落实的“突破口”。

　　“提速”公共租赁房“并轨”有望成为住建部落实10月30日中央政治局集体学习总体原则和精神的“突破点”。记者了解到，住建部相关部门已经开始收集汇总部分试点“公租房并轨运行”城市的有关情况，并考虑在2013年年底召开的全国城乡建设系统工作会议上提出提速并轨的要求。

　　所谓“公租房并轨”是指公租房与廉租房并轨运行，然后通过财政发放房租补贴的方式，区别对“城市低保人群”“城市中低收入人群”等进行住房保障的手段，对于“低保”人群提供大比例租金补贴，并逐级根据保障对象收入水平，制定与之对等的租金补贴政策，从而完成对应人群的住房保障。

　　目前，上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“公租房并轨”试点工作。住建部已经着手汇总这些试点城市的有关情况。在住建部着手考虑提速公租房并轨的可能性之后，北京市已经开始筹备在相关公租房项目试点廉租房公租房并轨运行和管理，并逐步推广到全市。

　　在收集、汇总试点城市并轨运行情况的同时，按照第10次政治局集体学习的有关精神和原则，“廉租房、公租房”并轨的原则也已经基本确定，即“租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。合理确定公租房租金水平，通过在公租房项目中配建一定比例的商业用房等多种措施，充实运行管理资金，使公租房可持续运行”。

　　经济适用房“退场”   

　　在10月30日的中央政治局集体学习上，中共中央总书记习近平在谈及住房保障相关问题时强调，要“重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造”——这恰是住建部试图从公租房廉租房并轨突破，调整完善多层次住房供应体系的原因所在。

　　在此过程中，住建部内部已经开始考虑重新调整住房保障铲平供应结构。在加大公租房及其并轨廉租房供应的同时，逐步削减销售型经济适用房供应量，并最终停止供应经济适用住房，地方政府可以根据当地情况，制定有关调整的政策。

　　与此同时，对于“经济适用房、廉租住房、公共租赁住房”三房“大并轨”的思路，也已经在住建部相关职能部门的考虑之中。在对可行性进行论证之后，住建部可能牵头制定有关方案，与相关部门和地方政府共同讨论。

　　目前，上述思路尚在考虑和研究之中。截至本报记者发稿时，并未与地方政府进行沟通。但是，与公租房廉租房并轨的情况相同，已有地方政府开始试点调整保障性住房供应结构，并轨试点过程中，取消了经济适用房的供应。

　　在此之前，河南省郑州市已经开始“三房合一”的“大并轨”试点，原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房并轨运行，经济适用房不再销售，统一向应保群体出租，由政府根据应保群体的收入情况发放不同比例的租金补贴。在郑州之后，山东省烟台市也开始进行“大并轨”试点。

　　记者了解到，对于上述两地的试点思路，包括现任住建部部长姜伟新在内的住建部高级领导均表示认可。姜伟新还曾表示，地方的试点符合中央的政策。对于经济适用房是否取消，各地可以从实际情况出发，根据建设与分配决定是否保留。

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　　行政干预降低前置条件   

　　“在2014年保障性安居工程的任务指标分配中，经济适用房的比例应会进一步降低，公租房和棚户区改造会成为保障性安居工程的主体。”某地方住房和城乡建设厅一位官员向记者分析。

　　中国房地产研究会副会长陈国强在分析中央政治局第十次集体学习中习近平讲话时表示，在提及住房保障问题时，公租房和廉租房被“点名”，经济适用房未被提及，很可能在传递未来住房保障供应结构调整的信号。

　　一位原建设部官员告诉记者，经济适用房在体制设计之初，分为租赁型经济适用房和购置型经济适用房，原定租赁型经济适用房为主，但由于为应对1997年亚洲金融危机，启动住房消费，购置型经适房成为主流。

　　如果经济适用房退场，由于公租房等不能对外销售，实际上将加大地方政府的财政负担。目前，按照政治局集体学习的精神，住建部已经开始着手研究制定吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营相关指导和引导政策。

　　记者了解到，在考虑加大公共租赁住房供应量的同时，住房保障覆盖面的进一步扩大，也已经提上政府的意识日程。住建部正在考虑通过“地方政府降低住房保障收入门槛”“调整住房保障户籍制约政策”等手段，逐步扩大住房保障的覆盖面。

　　目前，天津市已经确定调整本地限价房的家庭年收入准入门槛，由原有的家庭年收入3万元以下，提高至4.5万元以下。其他省会级城市，也将陆续开始调整保障房、政策性住房的覆盖面，在近期将陆续调整、公布。

　　“个人认为，习近平总书记的讲话，强调了‘政府保基本住房，建立多层次住房供应机制’，强调了市场的作用，但是，就目前而言，住房保障覆盖面的完善，是减少行政对市场干预的重要前置条件。”10月31日，接近住建部的一位权威人士称。

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中央楼市调控政策方向初显 财政支持或再度加码              
2013年11月02日09:31
来源：中证网-中国证券报 作者：董映颉

　　楼市“最高一课”

　　市场化改革方向：变抑需求为增供给   

　　过去的十余年间，“楼市是个政策市”，这已经成为业内心照不宣的判断。如今，新一届政府对楼市调控的政策思路已经发生重大变化。

　　据新华社消息，10月29日下午，中共中央政治局在进行第十次集体学习时，首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平在主持学习时的讲话中做出了“坚持市场化改革方向”的表态，而这也成为新一届政府对房地产市场的最高规格的正面表态。

　　从今年年初的“国五条”之后，楼市进入了漫长的政策缄默期，连高层领导关于房地产调控的提法都鲜有见到。十八届三中全会即将召开之际，决策层这一罕见的正面表态，无疑为楼市调控长效机制释放了方向性的信号。

　　“这意味着，此前以行政抑制为导向的政策调控方式将正式全面转向，这实际上是为未来房地产的长期政策导向定调。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者，“以政府与市场明确分工为思路的房地产长效机制现在已经基本定稿。”

　　市场之手：增加供给

　　与此前决策层给出的“回归房价”药方不同，在新华社报道中，习近平的讲话没有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去经常出现的惯用词语，却强调了住房领域的市场化改革和经济功能。

　　针对如何利用市场化改革解决居民“住有所居”的目标，习近平指出，要千方百计增加住房供应，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

　　此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示，在上一轮楼市调控中，全国49个城市实施了限购政策，这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但目前看来，限购、限贷的城市房价仍在上涨，这只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。而在此次中共中央政治局的集体学习课上，秦虹正是主讲人之一。

　　事实上，楼市调控自限购政策执行以来，业内各方认为诸如多套住房、自住性需求中的改善性住宅等问题，实际上可以通过市场的手段加以解决，而不是单纯地采取一刀切的限购、限价办法。

　　“目前，出现房价明显上涨的主要是一线城市和二线热点城市。”根据秦虹的分析，在这一轮房价上涨中，投机投资性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。

　　数据显示，今年9月份，一线城市的新建商品房库存进一步降低，四个一线城市的住宅库存从年初的22.7万套下降到了目前的19.98万套。

　　值得注意的是，在增加供应方面，北京在不久前刚刚出台的“京七条”中，就提出了要在今明两年推出“自住型商品房”7万套，售价比周边商品房低30%左右。

　　“若北京这个目标达成，供应量足以对京城楼价造成明显影响。”中国房地产学会副会长陈国强表示，北京新出台的“自住型商品房”，或许是房地产市场化改革的“先行版”。

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　　首提“福利陷阱”

　　虽然没有明确的“降房价”目标，但习近平对“以政府主导的保障性安居工程体系和以市场为主导的市场体系”的顶层设计态度坚决。

　　按照此前公布的“十二五”规划，未来五年全国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

　　而在此次集体学习中，习近平重申了这一任务，并指出这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。

　　不仅如此，在习近平的讲话中，他首次提到了住房保障中的福利陷阱。

　　“现在保障房制度中存在的最大问题是分配问题。”国务院发展研究中心负责人表示，由于保障性住房并未完全实现资源优化配置，许多低收入人群仍望房兴叹，而保障性住房存在的套利空间则被资源易得者占据。

　　事实上，据记者调查了解，目前各地的公务员和央企国企职工总能通过各种渠道以超低价享受定向经适房的“豪华福利”，然后进行高价出租或出售。

　　“目前，可以一次性出售的保障房在分配及二次入市的管理上，政府还没有一个有力的措施或手段进行管控，使得很多保障房最终变成权力寻租的渠道。”陈国强称。

　　与之相比，公租房由于不能买卖，因此承租人通过出租获利很少，反而较少出现转租的情况。

　　“此前，住建部及相关主管部门多次组织保障房专项调研，对目前存在的各种保障性住房有一个比较全面的了解，这在习近平总书记的讲话中也有所体现。”上述国务院发展研究中心负责人表示，“讲话中两次提到了公租房，而对经济适用房、限价房等却没有提及。”

　　不过，目前的情况是，地方对回报率低的公共租赁住房缺乏兴趣，同时，地方政府因为受资金限制保障房建设进展缓慢，已建的保障房因为配套缺失而出现了“空心化”。

　　对此，习近平表示，要完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。这似乎意味着在地方财政乏力的情况下，中央财政支持或将再度加码。

　　土地改革成为突破口

　　习近平表示，解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。

　　这样的表述令业内对建立长效房地产调控机制的预期进一步升温。

　　上述国务院发展研究中心负责人表示：“对于通过市场解决的问题，财税和金融改革将先行一步，土地问题更多将放在城镇化进程中解决。政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上。”

　　而依据国研中心近期公开的“383”方案，土地流转可能会有较大突破。近期，包括北京、温州在内的地方政府正在释放出政策放松的信号：温州农村土地使用权流转破局、北京限房价地块出让都表明土地管理制度改革的逐步展开。

　　今年上半年，国家对于土地出让的管制力度较以往减弱。国土部发布的数据显示，上半年我国建设用地供应总量同比保持增长，其中住房用地供应增长36.9%，高于近5年同期平均水平。

　　“目前，一线土地市场明显过热，各地地王频出，这给后市带来了不小的潜在风险。”国泰君安一位房地产分析师认为，习近平关于保障房和棚户区改造的表态，透露出下一步楼市调控继续以稳为主，但土地市场方面，则会通过土地流转扩大土地供应来降温。

　　但是，在习近平的讲话中，以往被认为是“解决房地产市场问题的利剑”的房产税扩围，却没有被提到。

　　“房产税扩围工作肯定是要继续进行的，但这项工作仍处于试点阶段，全面放开仍需时日。”住建部一位官员对本报记者称。

　　与此同时，记者了解到，在“房地产调控长效机制”的草稿中，仍然保留了通过政府调控手段确保房地产市场稳定的“运用空间”。

　　“在目前的市场形势下，行政化限购手段的退出，仍然需要两个前提，一个是替代政策，另一个是合理的分步分地区退出。”上述国务院发展研究中心负责人表示：“在市场较热的一线城市和二线热点城市，行政化手段仍然有效，但对于其他库存较高的二三线城市，限购等手段反而会加剧供需矛盾。”