文/第一财经 夏心愉
个人微信公号：愉财经平台（fish-finance)
16:57 当房子和票子比泡沫 来自第一财经资讯
我猜各位大概都经历过，一群朋友聚在一起讨论“房价”和“要不要买房”这样的话题。
如果我没猜错，讨论的情况应该是这样的（这里仅指一线城市）：
1.几乎所有人都能感觉到，现在这种地王疯狂、一线城市房价窜天的情况是“不正常”的。
2.但是在“不正常”的环境里呆久了的人呢，就跟“入鲍鱼之肆，久而不觉其臭”一样的，其实也都跟着“不正常”了。他们会经验主义地说：房价涨么是正常的呀。
原因很简单，这里的人，都没被完整的周期训练过，日本或香港的故事被当成道听途说，那些“楼市泡沫如果不加以抑制，终究要破”的盛世危言，即便每个人用理性思考都认为这话是可取的，但一旦动用经验主义、加上某些特有的“小聪明”，都会把这些话当耳边风、甚至笑话。
3.什么是“小聪明”？第一：土地财政，都被绑架了，地方政府谁希望问题出在自己的任期，有他们呢，咱急什么？第二：银行啊，国家的银行啊，房地产不行了，银行肯定比咱们先死，咱急什么？第三：经济啊，投资驱动啊，房地产还捆绑影响着几十上百个行业呢，其它“马车”还没到好使的时候呢，现在急什么？
于是房价不会跌这事儿啊，被异化得，就跟之前固收行业的“刚兑信仰”一样。接受现实，实在是比相信一个长期的谎言要可怕得多。
4.除了这些“小聪明”，还有一种“大精明”，就是看货币政策和避险驱动。这一点我在我自己“愉见财经”那个公号里也说了好多遍了，这一波房价上涨，那些基本面的分析越来越失色，根本的动因就是房地产成了货币投放的蓄水池，资金出不去、其它资产荒，只有投投房子了，因此只要货币投放和资金避险驱动这两样不变，房价上涨的确还暂时变不了。
5.聊到最后，这种话题的落脚点一般都是你我他要不要买房。但这问题其实还有另一面，就是如果不买房，钱还有别的什么好去处吗？最后大家灰溜溜，发现正是因为这么多年以来货币投放蓄水池效应下，房子和票子在比泡沫，不投房子，几无可能找到其它安全靠谱还能跑赢实际通胀的投资标的了，所谓“资产荒”。
6.于是一大圈讨论绕下来，大家会发现原来面前只剩三条路了。
第一是投房子，这里一套那里一套，然后一边傻乐你看你看我赚到了吧（可是只要房子不卖，涨的钱又不归你，你们家又没因此大出一平米），另一边也担心，哦哟房价不要掉头哦，我手上多出来的另一套要不要出手算了？
第二是不投房子，找点保本的安全的资产投投，结果发现，这样做的结果基本上是妥妥地跑不赢通胀。
第三是不投房子，找其它高收益的资产投投，结果发现，风险比买房还高，死得比买房还早。
7.一般这种讨论里，只有三种人是不纠结的。第一种是老早就买房、最好还是在不限购的时候买了好几套的，这种人现在基本上感觉都很好，在讨论房价话题时一般都乐于隐晦地暗示大家自己买房的时间和每平米价格，然后接受别人准时出现的“羡慕妒忌恨”；第二种人是大城市土著，小夫妻爹妈不是一套就是两套，男方家长一般早就多备了一套，爷爷奶奶那套说不定还给了他；第三种是没房还没钱，房价涨成这样，大概就跟股票10个跌停板一样，麻木了绝望了，某一天突然还觉得解脱了，反正这事儿已经和自己无关了。
好了，关于房产的七嘴八舌讨论会参加完了。下面重贴一下我写在上周地王爆出当天晚上的随笔。一共想说三件事：
第一， 到底买不买房？
第二， 地王再这么疯下去会通往哪里？
第三， 地王出牌让人看不懂了，他们到底啥逻辑？
（我的观点就是我的观点，不代表我所供职的机构也不代表你正订阅的公号，聪明的你也对此偏听偏信即可。）
PART 1，到底买不买房？
分类讨论1，如果是资产配置，是“投资房产”，既然是投资就意味着买了就要找抛点，获利了结的，否则光有“浮赢”有什么意思呢？OK，这种情况下，我丝毫不怀疑，看得准的，当然还有一波钱赚。但是，第一记得“初心”，别炒房炒HIGH了炒成了房东忘了抛了；第二，记得盯着货币政策、信贷政策和避险情绪看，尤其是货币政策不换风向；第三，注意税收、限令等房地产政策面，小心有一天有价无市，高点是高点，但未必抛得了。
分类讨论2，如果是刚需。这怎么说呢，就像要我掏1000块钱吃顿地沟油炒的小龙虾一样，吃了真是不划算，但不吃真是太饿了。就好比，再不买房女朋友分分秒就跟别人跑了，或者户口问题孩子入学和对城市归属感全指望在那一张房产证上了，那就买吧，反正财富本身只是用来换取幸福的介质，花到刀刃上的钱，再贵也是对。
分类讨论3，如果啥都没想清楚，反正就是经验主义买房从来不会错，买了没想要不要抛，那，买对买错就看房子和票子比泡沫，谁比得过谁了。目前为止，房子赢，但未来呢？
这样的一路高歌，总有一天要扯破嗓子的，而且这嗓门扯得越高嗓子哑得越早，倒反而是不那么高歌，这天才会来得晚。
PART 2，地王再这么疯下去会通往哪里？
通往道路一，上策：
解决房地产绑架经济的问题，结构调整，点燃新的经济引擎。
为了给新引擎的制造和点燃提供时间，维持经济的体温，其中把居民部门较低的杠杆率抬一抬似乎也不失为是一种理性投靠，但同时请各位经济大拿也有必要查一查数据，看看居民部门加杠杆的空间还有多大多久可支撑。
这条路走得好，当然皆大欢喜；只是有点遗憾，到目前为止走得还不太顺，实体经济里，资金的强心针还是打不进，地王涌现本来就是一个证据。信贷数据来看，资金流向还是房地产。
通往道路二，中策：
用减量来缓解饮鸩止渴的依赖度。但我不是经济学家，并不知道如果阶段性横盘会发生什么，这种群体性的博弈结果是在太难把控，大家其实也都看得见某种“两难局面”。
话都是说得轻巧的，比如让一个身体不好的人，最好能不时发发小病，就不至于一生就生大病。但问题是谁能控制这种“小病”不至于牵一发动全身，让本来还能拖的大病提前发生呢？何况还有阻力，就像我们上面说的那些“小聪明”的算盘：砍手砍脚的时候，土地财政痛不痛，相关行业痛不痛？
要真走了这条路，恐怕就会看见中小房企开始爆。有两张牌，现在被卡死了一张都抽不得：其一是资产价格、其二市场宽松的流动性，一抽就会倒多米诺。而且如果我猜得没错，不是说资产价格下跌会出问题，而是，只要资产价格横盘不涨超过一定时间，问题就已经陆续来了。很简单：资金链紧、资金成本高，必需高周转。
通往道路三，下策：
拖，使劲拖！也就是上面两点：纵容资产价格继续大涨、纵容流动性始终宽裕。
这种拖呢，如果能拖得回道路一，倒也是好事，但问题是，一旦有一类资产泡沫迅速上升，很容易带动大量资金脱实向虚，反而成为了道路一的逆流。那小病没勇气医也只能等大病了。（当然，还有个风向标：比楼市更快生大病的应该是债市）
我上周写这篇稿子的时候，在我微信朋友圈个人瞎预测了两个时间节点：一是最早今年年底、最晚明年上半年，房地产行业虚热的好日子基本见顶了，不敢说降温（表现到房价也许还会涨），但至少不会像现在这样持续升温了；二是，如果小病不医，那“5年零3个月”以后，就会生一场大病。结果你猜怎么着，好些个金融圈和地产圈的朋友留言，说我那“5年”，还是估得偏乐观了。
PART 3，地王啥逻辑？
我的感觉是，如果从主业的、纯粹地产开发角度去看地王，已经看不准了解释不通了；要问地王肚子里的逻辑，基本上就是：大金融大资本道路了。
往小里说，圈钱逻辑，拉动土地储备率的评估指标、市场影响，以此造出概念，撬动资金，再想办法资产证券化掉，再来拉动周转率；
往大里说，一个地产业就是半个金融业。那些地产大佬当然要比我们这些局外人更看得懂这个行业未来的机遇和风险，局限性和天花板，还有“大病”的可能性，所以对他们来讲，掌控资本、调度资金，最好能形成抗风浪的地产金融综合经营航母才最重要。
只有在大金融、大资本的框架里，才能给其实已经发烧走不动的地产行业注入所谓想象空间。在我看来最安守主业、资负相对最健康的万科，已经被别的大“玩家”纷纷当当当敲敲碗，叫它快到碗里来了。
资本推动下，不懂该评价他们是“扩张”还是“走样”，反正“大金融—大资本”的布局里，一半是野心，一半是恐慌。
我的这些文字，是上周三首发在“愉见财经”的公号里头的。但就我这最没写透的第三点而言，昨天一早我就看到我的前总编辑秦朔的一篇文章：《地王背后的逻辑：房地产进入资本时代》，一财对此也有刊载，看得比我深多了。所以我也就没必要多啰嗦了，在此一并推荐秦总的文章给大家。
发表于 2016-8-23 22:50:58