买房之前，必须看看连岳老师的这篇文章

开来明道

买房之前，必须看看连岳老师的这篇文章理财自媒体财经记者圈2016-08-06 07:23
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本文转载自：财经记者圈

买房，恐怕是人一生最重要一次投资，小则数十万，多则上千万，就是这样的事，不少人在做决定时，还是随大流，在内心深处，他并没有自己真实的想法。

在我看来，买房之前，必须知道第一个问题：

货币是什么？

货币是人类最伟大的发明，它使间接交换成为可能，每人都把产品或服务换成钱，再去购买他人的产品与服务，这保证人类的分工越来越精细，效率越来越高，越来越富有。靠直接交换，你一个做面包的，想要一件衣服，就得找到另一个人，他是做衣服的，恰好需要面包。在交换达成之前，你们可能早就饿死、冻死了。

你现在从钱包里拿出一张钱，即印着数字的纸，它还能保证间接交换，有伟大的部分，同时，它又有邪恶的部分，分分种把你的财富抢走。

邪恶这部分，是从流放黄金之后出现的。

黄金，在竞争中胜出，成为人类最爱的货币。它的优点除了稀少、不易损耗、可分割，更是无法无中生有。也就是说，很难出现通货膨胀。发现金矿、或者强盗的财宝，黄金或许会暂时增加，造成物价上涨，但勘探与探险，都要付出成本，也不可能经常成功，所以，通货膨胀不太可能稀释你的财富。你赚的黄金，确实可以埋在家里某个隐秘的地方。

1944年7月，西方主要国家确立了“布雷顿森林体系”，每一美元的含金量为0.888671克黄金，使用美元相当于原来使用黄金。不过，美国非常无耻地在1973年废除了该体系，欠下的黄金债，一赖了之。货币挣脱了黄金的约束，各国政府的印钞机成了无中生有的魔鬼，把白纸变成钱，换取你真实的财富。通货膨胀成为我们每天的噩梦。

想象一下，你合法拥有一部印钞机，你会想着认真工作吗？你怕欠人钱吗？你什么也不怕，猛印就是了。政府有了印钞机，也一样，欠下一万亿？悄悄多印十倍的钞票，实际上只欠你一千万了。

恢复金本位，这是有识之士的呼声。不过估计此生见不到。我们与印钞机比赛的悲惨命运，很难逃脱。所以，我们得解决第二个问题：

如何战胜通货膨胀？

过去的十来年，中国的房价增长与中国的货币增长是正相关的。

买房，使人战胜了通货膨胀。为什么？

通货膨胀是有利于债务人的。以一百万的房产为例，首付20%，80万是债务，通货膨胀十倍，相当于你只欠8万。这十来年，是鼓励冒险与赌博的，你欠的钱越多，你越敢用杠杆买房产，你赚得越多，因为你站在了印钞机这边。

不少理智的人，反而输了，觉得买了房，收入都交按揭，生活未免太惨，不如等房价下跌点再说，结果房价一路疯涨，自己变成了笑话。他们，低估了印钞机的非理性。

印钞机是否可以无限延缓经济危机？显然不是，我们看到日本地产崩溃，也看到了美国次货危机，吹大的泡泡，总有一天会破，但何时破？没人知道。破了，伤害也是极为恐怖的，因为那是人为累积的灾难。顺便推荐一下电影《大空头》，在政府大放水之中，毫无支付能力的美国人，也去投资房产，最后一个傻瓜也有房子之后，经济大崩溃。

房产，从在中国的任何地方都看涨，到今年的“京沪深永远涨”，有些地方的房子已经没人买了，但一线城市还在刺激你的神经，这些中国的黄金地带，会涨到什么时候？至少我不知道，也许涨到明年，也许再涨一百年。

接下来，就要回答这个问题了：

要不要买房子？

房子买了以后一直涨，你自然不会问这个问题。

所以，这个疑惑可以逆向解决。

房产是杠杆，首付20%，五倍杠杆。涨，收益放大五倍，跌，损失放大五倍。

在买房之前，我建议你问自己这个问题：如果房价下跌30%，我能坦然接受吗？我能保障自己的经济安全吗？

答案为能。你又特别想要房子，你可以买房子。

如果你榨尽三代积蓄，还要借遍亲友，才能凑个首付，我建议还是算了。

房子，不是每个人都能有的。

房价再低，也有人买不起，房价再高，也有人搬新家。要不要买房子，并不是个人经济的核心问题，核心问题是：

如何不停提高自己的收入？

投资自己始终是最大的投资，你的收入，薪酬也罢，投资收益也罢，始终领先印钞速度，你一直处金字塔的上层，那么，你不必要担心房价，你什么想买，就能什么时候买。

如果你的能力很差，属于过了这点就再也买不起的，那么，错过了也别太遗憾，以后的物业税遗产税，照样能让你返贫。——相信我，政府迟早会出这些税收。

不停学习，不停努力，当一个强大的人，有本事，有自由，房价，怎能吓得倒你？

开来明道

与房价正相关，什么城市最招惹外地人？理财新闻东方网2016-08-03 09:55
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研究房地产市场，最难的问题是市场需求。过去两年，易居研究院有一个专题研究：“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”，针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究。其中包括需求面的研究。

结合我院的报告数据，老杨做一个系统性的分析与解读，分为几个系列吧，每次简短的讲一点，讲多了大家也没耐心读。对不？今年讲第二段。

住宅需求，主要与人口规模和结构有关，人口总量的变化，是决定一个城市房屋需求规模变化的核心因素。本文聊下35城人口中外来人口的规模与比例。

外来人口的规模和变化，反映两个事实。其一，反映城市对外的吸引力，在就业和生活方面有竞争力的城市，当然楼市也有较大潜力。

其二，反映住宅需求潜力。外来人口中，一部分人需要买房，另一部分人需要租房，二者皆能增加住宅需求。

2014年，35个城市外来人口（常住人口-户籍人口）规模排名，400万以上的，包括上海、北京、深圳、天津、广州，人口分别为996.4、818.2、745.7、500.2、465.6万，这五市属于第一阵营，是中国最具竞争力、最有潜力的五大都市。从长期意义上讲，在这五个城市，可以放心买房。

2014年35城外来人口数量

数据来源：各地统计局、易居研究院

第二阵营，外来人口200万左右，包括成都、武汉、宁波、郑州、厦门、南京、杭州等七个城市。要想在中长期投资房产，如果在一线城市没有房票，那么可以重点考虑这七个城市。

由于35城中没有包括苏州，苏州2014年常住人口1059万人，其中外来人口398万人，属于第二阵营的领头羊。

如果考虑东莞则更多，,2014年东莞常住人口达834万人，其中外来人口643万人，位居全国第四，不过外来人口多属第二产业的打工者，另外按东莞城市的综合实力，仍宜归为三线城市。

排名靠的城市，重庆倒数第一，人口流出近400万，主因是重庆相当于一个省，农业人口多，去东部打工的比较多，而重庆的主城区的外来人口仍为正增长。

另外，兰州、南宁也出现常住人口比户籍人口少，农民和市民外出打工数量，超过外地人进入数量。长期来看，不利于楼市。自住可以买房，投资需求趁早断了想头。

从2014年35城外来人口占常住人口的比重看，35城的平均占比约为17.1%。

深圳（69.2%）排名第一，一枝独秀！深圳真是一座移民之城，同时也是活力之城，但深圳这波房价上涨太凶了，在房东们财富暴增的同时，对年轻人的生存形成了巨大的挤压。

厦门（46.6%）、上海（41.1%）、北京（38.0%）、广州（35.6%）和天津（33.0%），这五个城市，竞争力非常强。尤其是厦门，作为二线城市，却如此之强，从而也为近几年厦门房价持续强势，找到一个重要支撑因素！

2014年35城外来人口占常住人口比重

海口（24.9%）、乌鲁木齐（24.4%）、呼和浩特（21.5%）这三个城市，排名也略靠前，但情况有些特殊，海口是旅游城市，乌市与呼市是地广人稀地区的省会城市，户籍人口较少，周边人口集聚。对楼市难以构成显著利好。

南京（21%）、武汉（20%）、杭州、郑州，高于35城均值，属于偏强城市。比上述三者要有利。

排名靠后的城市，重庆、兰州、南宁、南昌、石家庄、长春，此六个城市比较弱。由此也可找出一条理由：南昌楼市近几年偏弱，但近邻的合肥、武汉却很强。

开来明道

与房价正相关，什么城市最招惹外地人？理财新闻东方网2016-08-03 09:55
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研究房地产市场，最难的问题是市场需求。过去两年，易居研究院有一个专题研究：“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”，针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究。其中包括需求面的研究。

结合我院的报告数据，老杨做一个系统性的分析与解读，分为几个系列吧，每次简短的讲一点，讲多了大家也没耐心读。对不？今年讲第二段。

住宅需求，主要与人口规模和结构有关，人口总量的变化，是决定一个城市房屋需求规模变化的核心因素。本文聊下35城人口中外来人口的规模与比例。

外来人口的规模和变化，反映两个事实。其一，反映城市对外的吸引力，在就业和生活方面有竞争力的城市，当然楼市也有较大潜力。

其二，反映住宅需求潜力。外来人口中，一部分人需要买房，另一部分人需要租房，二者皆能增加住宅需求。

2014年，35个城市外来人口（常住人口-户籍人口）规模排名，400万以上的，包括上海、北京、深圳、天津、广州，人口分别为996.4、818.2、745.7、500.2、465.6万，这五市属于第一阵营，是中国最具竞争力、最有潜力的五大都市。从长期意义上讲，在这五个城市，可以放心买房。

2014年35城外来人口数量

数据来源：各地统计局、易居研究院

第二阵营，外来人口200万左右，包括成都、武汉、宁波、郑州、厦门、南京、杭州等七个城市。要想在中长期投资房产，如果在一线城市没有房票，那么可以重点考虑这七个城市。

由于35城中没有包括苏州，苏州2014年常住人口1059万人，其中外来人口398万人，属于第二阵营的领头羊。

如果考虑东莞则更多，,2014年东莞常住人口达834万人，其中外来人口643万人，位居全国第四，不过外来人口多属第二产业的打工者，另外按东莞城市的综合实力，仍宜归为三线城市。

排名靠的城市，重庆倒数第一，人口流出近400万，主因是重庆相当于一个省，农业人口多，去东部打工的比较多，而重庆的主城区的外来人口仍为正增长。

另外，兰州、南宁也出现常住人口比户籍人口少，农民和市民外出打工数量，超过外地人进入数量。长期来看，不利于楼市。自住可以买房，投资需求趁早断了想头。

从2014年35城外来人口占常住人口的比重看，35城的平均占比约为17.1%。

深圳（69.2%）排名第一，一枝独秀！深圳真是一座移民之城，同时也是活力之城，但深圳这波房价上涨太凶了，在房东们财富暴增的同时，对年轻人的生存形成了巨大的挤压。

厦门（46.6%）、上海（41.1%）、北京（38.0%）、广州（35.6%）和天津（33.0%），这五个城市，竞争力非常强。尤其是厦门，作为二线城市，却如此之强，从而也为近几年厦门房价持续强势，找到一个重要支撑因素！

2014年35城外来人口占常住人口比重

海口（24.9%）、乌鲁木齐（24.4%）、呼和浩特（21.5%）这三个城市，排名也略靠前，但情况有些特殊，海口是旅游城市，乌市与呼市是地广人稀地区的省会城市，户籍人口较少，周边人口集聚。对楼市难以构成显著利好。

南京（21%）、武汉（20%）、杭州、郑州，高于35城均值，属于偏强城市。比上述三者要有利。

排名靠后的城市，重庆、兰州、南宁、南昌、石家庄、长春，此六个城市比较弱。由此也可找出一条理由：南昌楼市近几年偏弱，但近邻的合肥、武汉却很强。

开来明道

好想带着钱，穿越回十年前去买房理财新闻腾讯理财2016-08-05 16:04
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下半年房价终于要逆转了？买房卖房都看看

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文章来自微信公众号：每天懂点经济学

如果给你个机会穿越回十年前，你打算去一二线城市的哪里买房呢？

6月70城房价同比涨幅上行天津涨幅榜上有名

我们先来看看2016年最新的房价信息：

从新房来看，据国家统计局最新数据显示，6月70个大中城市新建商品住房价格同比综合平均涨幅较上月增加0.59%。深圳涨幅近五成继续领涨全国；厦门本月涨幅34%超过上海位居第二，上海、南京紧随其后涨幅超三成；北京、合肥涨幅超两成，广州、杭州、天津、福州、武汉、惠州涨幅在10%-20%之间。

那么二手房呢？6月70个城市二手住宅环比持续上涨，综合平均涨幅0.46%，涨幅较上月收窄0.07个百分点。环比价格变动中，除厦门、合肥超过一线城市外，石家庄也跻身前三；四个一线城市涨幅分别为，上海2.2%、广州1.6%、北京1.4%、深圳0.8%。另外南昌、九江也在环比涨幅超过1%的城市之列。

数据来源：据国家统计局最新数据综合整理

从以上数据可以看出，2016年上半年，虽然典型城市的成交量大幅下降，但不论是一手房还是二手房房价仍在增长。

曾有业内分析，房价上涨在2010年及之前主要表现为一种人口现象，目前则更多是一种货币现象，但人口迁徙对房价的拉动作用仍然存在，主要体现在二线城市。外来人口的增加、市内自身的城市化以及货币超发现象，共同构成了二线城市的房价上涨。

拿天津来说，统计数据显示，2015年末天津常住人口1547万人，与2010年末相比增加248万，其中外来常住人口500万，比2010年末增加了约200万，占常住人口增量的比重的80%。

天津10年房价大对比好想穿越回去买房

“逃离北上广深”的口号好像喊了很久，但现实却是“里面有人想出去，外面源源不断的人要进来”……房价君不妨带大家关心一下现在一线城市的房价，看完咱一起唏嘘下：

北上广深2016年最新房价

数据来源：CRIC2016

目前一线城市中，一手房北京最低均价9944元/㎡，最高均价97756元/㎡；上海最低均价12121元/㎡，最高均价97463元/㎡；广州最低均价8915元/㎡，最高均价42250元/㎡；深圳最低均价31455元/㎡，最高均价85447元/平米……

那么天津呢？从笼统的区域来看，最低均价在宁河，为6270元/平米，最高均价目前在南开，为33875元/平米，如只统计普通住宅数据，则有40475元/平米。

虽然大部分人都不会在这两个区域买房，但均价最低和最高这两个极端，多少能反映城市房价的上下限和区域差异程度。

进一步将时间拉长，如果把不同房型的成交情况来个10年大对比，又可以给我们哪些参考启发呢？

首次置业（1-2房）

置换改善（3-4房）

备注：2016年数据截至7.24

有分析指出，住宅既是耐用消费品，又是投资品，作为投资品，其供求关系取决于房价走势，房价如果向下拐点确立，则供求关系马上逆转。随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子的需求总是下降的，一轮房地产周期大致是18-25年，包括上涨和下跌全过程……

说到这里，房价君觉得比穿越回十年前更要紧的，是穿越到十年后，看看你的房子还在不在涨啊！

本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯新闻的观点和立场

开来明道

买房和不买房10年后财富差别有多大，数据说话！理财新闻腾讯理财2016-08-05 13:39
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转自微信公众号：第一理财

买房和不买房10年后财富差别有多大：假设一个二、三线城市的房屋总价为50万（按国内住宅3%的普遍回报率算，月租1250元），为何取二三线城市房价？因为二三线房价较平稳，暴涨暴跌的可能性较小。

第一种人：买房

买这套房子的话：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己！

那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万

第二种人：租房

租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。

由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：

第1年房租：15000元

第2年房租：15900元

第3年房租：16854元

....

第10年房租：25342元

则租房人：

A、10年房租总计：15000+15900+16854+......+25342=197709≈20万

B、首付20万的存银行按年回报率5%（存款利率通常跑不赢CPI）算，20*1.05^10 ≈ 32.6万

C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约为1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31万

D、省下的一次性还贷的钱为20万。

现在有三个假设：假设1

未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算（非常理想化），10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。

那么买房的人财富为89.5万。

租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万

假设2

未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。

假设3

未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌，则租房人胜出。

单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的，但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率，所以房价往往跑赢CPI，跑赢银行存款，过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍，未来10年呢？

可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。

最后，买不买房，你心里已经清楚了。

本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯新闻的观点和立场