买、卖——还是观望

大亖忽悠

任志强：楼市二三十年内不会崩盘 不管高低赶紧买

www.eastmoney.com2014年03月20日 07:36

[color=rgb(69, 69, 69) !important]    任志强称，从经济学角度来说，房子有使用价格和交换价格之分，对刚需购房者而言，房子的使用价格不管高和低，可能都得赶紧买。

　　任志强：中国楼市二三十年内不会崩盘

　　“我们没觉得冷啊，很正常，如果要和2012年相比，今年还是巨大的涨幅。”华远地产股份有限公司(600743.SH)董事长任志强昨天在接受《第一财经日报》等媒体采访时称，今年北京房价仍将上涨，目前也看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。

　　昨日下午，在“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上，任志强称，从经济学角度来说，房子有使用价格和交换价格之分，对刚需购房者而言，房子的使用价格不管高和低，可能都得赶紧买，而房子的交换价格则取决于它占有的资源的稀缺性，比如说教育、交通、地理位置等。

　　“所有人都问我是不是房地产要崩盘了，我个人认为中国房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。”任志强说。

　　根据中房研协昨天发布的《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》(下称《报告》)，2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)。投资额绝对值再创历史新高，且几乎达到2009年和2010年投资额的两倍左右。同比增速也高于2009年和2012年。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。

　　关于二三线城市楼市出现的价格调整，任志强表示，从今年1~2月份的统计数据上看，东、中、西三个区域中，中部地区的房地产销售增长速度最快，东部地区下降最快，后者是大中城市占多数，前者则是二三线城市和三四线城市占多数，却仍然保持最高的增长率，因此看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。

　　《报告》称，我国不同城市和区域的分化同时在加剧。一线城市和热点二线城市短期和中长期供不应求压力持续存在，2013年这些城市多数加大土地供应使得新开工面积增长将缓解供应不足的压力，但这些城市供不应求的矛盾短期内难以根除，基于其城市势能，这些城市将成为领军房地产开发企业竞争的主要区域。而短期内，三四线城市中，市场差异性也很大。部分三四线城市呈现出供过于求的局面。

　　但中房研协也在报告中称，部分三四线城市的风险不能掩盖三四线城市的发展前景，2013年12月12~13日中央城镇化会议提出：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。从政策导向看，未来三四线城市将是吸纳城镇化人口的主要区域。因此长期来看，三四线城市作为我国新型城镇化发展的主要战场，其市场仍是我国房地产市场值得期待的组成部分。

　　任志强对房地产市场总体形势不变的判断，也与我国城镇化战略有关。他说：“既然城镇化的速度不会发生变化，怎么可能不用房子？从发达国家来看，这条曲线非常明显，而我们中国到70%的城镇化率还早着呢，到2025年以后可能达到70%。这样的发展速度，最少还有十年的过程。”

　　数据显示，2013年房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。在全面向好的商品房市场支持下，房地产市场新开工数据也一改2011年以来同比增速下降之势，全年新开工面积创下近5年来的新高。

　　中房研协在报告中亦提醒，一些城市房价上涨过快，部分三、四线城市存量房消化压力大；过去多年量价快速增长后，部分需求提前释放，房地产市场风险仍存。

　　“今年宏观经济处于下滑趋势可能是比较明显的。”任志强称，开发企业的到位资金下滑速度很快，大概比2008年还惨，而城镇化落实以及城市群建设等方面的措施将成为影响到位资金的因素，因为这些措施“可能还仍然需要房地产给予巨大的配合”。

　　《报告》显示，500强房企净负债率均值达五年来最高点。报告称，作为资金密集型行业，房地产开发企业2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。

　　短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99个百分点；现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06个百分点和0.69个百分点。

大亖忽悠

北京楼市逆转只差最后一根稻草

www.eastmoney.com2014年03月20日 07:35

　　在上一期的观察中，我们预测楼市降价潮会从南京等长三角城市蔓延到北京这样的一线城市。前不久，位于北京南六环外天宫院地区的“住总万科橙”项目就被媒体曝出：每平方米降价3000元销售。

　　虽然这种降价只是“准降价”，只是比预期开盘价格低了3000元/平方米，比周边楼盘开盘价格有所下降，但是，作为万科这样一个对市场判断准确，其行为具有市场信号性质的企业来说，在北京的降价行为再度成为行业关注和研究的焦点。

　　在万科的带动下，很多位于天宫院地区、长阳地区等偏远郊区的北京楼盘，最近都在商讨抛弃精装修路线，开始“低价跑量”。

　　当然，开发商们对外可不会这么说，只是宣称自己是产品调整等等。有些人还信了开发商，理想地认为，抛弃精装修只是为了缩短交房时间，做高周转。

　　而实际上，如果你知道这些开发商们什么时候开始青睐精装修的，你就会明白，精装修只是一个涨价的借口。而现在开发商抛弃精装修，一定是遇到了比赚钱更重要的麻烦。

　　2013年初开始，北京楼市出现供不应求局面的时候，这些郊区的刚需楼盘立即变得十分抢手，除了人们恐慌性购房也只能买得起这样的房子因素外，更多的是在这些郊区不断有比这些房价还高的地价成交。

　　开发商们也不傻，在北京市住建委实行严格的预售证价格管理的情况下，纷纷推出了捆绑精装修的做法，目的是为了变相涨价。为此，这个捆绑精装修销售的事情一度很受诟病，随后也被北京市住建委叫停。

　　如今，开发商们主动抛弃精装修路线(只是这些郊区的刚需盘)，可能从另一个方面说明了开发商对市场预测的不乐观。换而言之，认为这些位置偏远、针对刚需的楼盘未来可能会不好卖，现在宁可不要或者少要利润，也要赶紧甩货。

　　有一个背景是，代表政府的专家们都曾说，在限购的政策背景下，北京这样的市场上90%的购房者是刚需和改善型购房需求，其中刚需占比超过一半。

　　就刚需购房的接受能力来说，买这些郊区盘的比较多，而如今开发商们开始主动降价，是不是刚需购房者的福音呢？其实未必，刚需购房者是对价格极度敏感的人群，但是购买的大前提是“买涨不买跌”，也就是说，这些扎堆儿针对刚需楼盘的降价，反而使刚需购房者们会持币观望，不去买。

　　北京的楼盘供应有个特点，就是同一区域政府一定会同时供地3-5块，保证有3-5个项目在售，不会形成市场垄断。尤其是上述天宫院、长阳、亦庄、大兴、通州等郊区，同一个地段都有5-6个项目在售，每个楼盘的销售压力和回款压力都很大。

　　同时，一季度上市公司房企业绩同比下降幅度很大，开发商们为了在半年报的时候挽回业绩，拿出刚需性、低价盘开始降价走货，也是迫不得已的选择。

　　于是，这些刚需楼盘扎堆儿的地区，接下来会形成降价声此起彼伏的现象，而原来熙熙攘攘的购房人群，也要消失了。

　　综合目前的宏观经济形势、互联金融兴起带来的银行贷款紧缩等因素，会造成有资格买房和有能力买房的人越来越少，市场上供需格局会变化，原来北京楼市刚需盘不愁卖的现象，要被逆转了。

　　简而言之，所谓需求，都是有弹性的，这个最大的弹性就是价格弹性，当房价上涨的时候，各类购房需求都蜂拥而至；当房价出现下跌苗头的时候，刚需、改善等购房需求，就全不见踪影了。

　　当然，实现这个逆转，还需要一个催化剂：媒体的大肆炒作和唱空，会让购房者持币观望的形势更严重，进而加剧楼市的滞销，进而逆转北京楼市供不应求的局面。

　　从历次市场变化的经验上看，媒体一定会这么做，而且会“毫不吝啬”地去这么做，这就是即将逆转北京楼市的最后一根稻草。

大亖忽悠

开发商告别高利润时代 加快周转速度

www.eastmoney.com2014年03月20日 07:34

　　2014年开年，楼市即表现出了不同于以往的节奏。一面是房地产市场陷入低迷，降价的消息不绝于耳；另一面是各大房企纷纷高举业绩飘红的“战旗”，继续调高年度销售目标。

　　3月19日，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》。其中，有关房企销售业绩、盈利能力、负债率等“标红”数据，无疑为整个房地产行业注入了一剂强心针。

　　然而，上述报告也指出，在销售业绩不断飞升的背后，却是利润率的持续下降。“由于2013年以来货币政策中性偏紧，流动性风险依然存在，此前由调控常态化带来的行业利润空间下滑的趋势并未改变。”中国房地产业协会副会长朱中一对记者表示。

　　告别高利润时代的房企，目前已经开始寻求策略转变。“总的来说今年要加快周转，我们往年的周转率都是在23%、24%，我们今年要把这个数字提高到30%以上，这是我们最主要的变化。”远洋地产董事局主席李明在远洋业绩会上表示。

　　调高销售目标

　　仅就销售业绩而言，在刚刚过去的一年中，多数房企交上了令各方都满意的答卷。

　　3月13日，远洋地产发布年度业绩，2013年全年，实现营业额人民币311亿元，同比上升9%。公司核心净利润同比上升21%至人民币30.36亿元，核心净利润率同比上升至10%。

　　同日，中海地产也发布2013年全年业绩，期内共实现营业额824.7亿港元，同比增长27.7%；净利润同比增长23.1%至231.8亿港元，尽管营业额不足千亿元，但净利润仍然位居行业第一，折合人民币超出万科2013年净利润约33亿元。

　　就总体而言，根据测评报告的统计数据显示，2013年全国商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%；全国商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。

　　不仅如此，千亿级房企扩容也已经是不争的事实。2013年千亿级房企从上年的3家骤增到7家；销售额在500亿元以上的企业也增加至11家。其中，万科2013年销售金额1709亿元，同比增长21.0%。

　　值得注意的是，2014年才刚刚开始，各大标杆房企则纷纷表态，提高各自今年的年度销售目标。其中，万科将销售目标定在了2000亿元，而绿地则将房地产业务2014年的目标定在了2400亿元。此外，远洋地产今年的销售目标超过400亿元，增幅超过15%。

　　“从2013年下半年开始，核心城市主流产品供不应求的状态刺激资金实力雄厚的大型开发企业大规模介入，这直接推升了核心城市的地价，从而导致行业的进入门槛提高。”朱中一表示。

　　显然，尽管有关“崩盘论”的说法不断见诸报端，但房企对2014年的市场情形却仍充满信心。

　　不过，与开发商的高额业绩和高调表态相对应的，却是行业的利润率逐年下降。

　　测评报告指出，2013年500强房地产开发企业盈利效率尽管有小幅回升，但仍低于2011年的水平。这主要是由于政府对房价涨幅的持续关注，且房价大幅上涨越来越难以得到需求方的支持，单纯依靠房价上涨带来的机会利润将难以持续。

　　“现在毛利率是公司历史上最低的时候。”李明坦承。他指出，毛利率过低一是地价高造成的，另一个原因是远洋销售70%结转的收入都是来源于新进入的城市，而新项目入市的时候价格上有一点折让。不过，李明乐观地认为，“毛利率的下降应该是见底了。”

　　高周转的风险

　　失去了高利润的支撑，开发商面临的首要压力是资金。

　　上述测评报告显示，2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。

　　“在总体流动性偏紧的背景下，杠杆率的提升也意味着风险的积聚，因此，房企间未来分化方向将更多地取决于资金管控能力和资金成本的差异。”朱中一表示。

　　为此，房企不约而同地在今年谋求转型。报告显示，从目前来看，房企转型主要表现在产品线上的转型，主要围绕规范化拿地、推进快速周转的销售为主。

　　报告数据显示，2013年，500强房地产开发企业运营效率指标全面回升，存货周转率均值为0.39，较2012年提高2.26%，基本回归到此轮调控前水平；总资产周转率为0.19，同比上升8.82%。

　　“从2013年房企的销售情况来看，像泰禾等房企以高周转为主线的运营模式确实得到了丰厚的回报，”北京一位开发商告诉记者，“尽管目前很多房企纷纷探索规模和利润平衡发展的路径，以缓解高周转带来的企业利润率下滑，但在竞争不断升级的市场环境下，继续保持高周转以维持并扩张企业规模可能是更多企业的共同选择。”

　　与此同时，房企存货水平却也在不断刷新历史高位，2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%，基本与2012年持平，存货总价值继续攀升。

　　另一方面，2012年以来市场需求集中于首次和改善置业类型，144平方米以上大户型产品持续滞销。而三四线城市由于出现供过于求的局面，2013年以来库存和去化时间双双攀升，去化压力较大。

　　“这意味着市场集中度再次提高，资源进一步向大企业集中，而小型房地产开发企业的景气度直线下降，预计部分中小房企将逐渐被边缘化，市场规模逐渐缩小甚至最后被迫退出房地产市场。”朱中一对记者表示。

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住房信息联网一拖再拖 官员自曝房产都已处置完毕

www.eastmoney.com2014年03月20日 07:37

　　全国住房信息联网再次提出时间表，即到2020年前实现，舆论认为此举有助于反腐和降房价。但是，理想很丰满，现实却可能很骨感。

　　“谁会等着联网后上面查到自己，傻子也不会这么干。”广东某市一位国税局官员向《华夏时报》记者透露，他的房产已处置完毕，目前名下只剩一套房，他认识的很多官员也已陆续通过各种方式将房产处置，有多套房产的官员会卖掉大部分，或者更名转移，最多留一两套。

　　上述国税局官员还表示，两三年前，广东省政府就要求副处级以上的官员申报登记名下和直系亲属房产，今年开始轮到副科级以上干部全部登记。

　　多招转移房产

　　日前出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，明确2020年之前要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。

　　深圳市地税局有关负责人告诉记者，尽管目前没有官员财产申报制度，但确实几年前局里就要求填报房产基本信息，包括名下房产套数、面积、具体位置等，作为重大事项报告上去，现在连直系亲属的信息也需填报。

　　东莞公安系统一位警官则表示，官员们“都很机灵”，会把房子转移至相熟的人代持，通过这种隐蔽手段，财富实际还控制在自己手里。

　　“级别较高、职位较为敏感的领导干部，一开始房产证就不可能写自己名字，房屋出售时官员无需出面。即便是其名下房产，委托给中介时也不会暴露自己身份。”上述国税局官员说。

　　多位政府工作人员向记者表示，一种较为常见的“洗钱”方式是，房产登记在亲戚名下，官员出钱让其亲戚随便做点生意，对外讲买房的钱来自正当经营，实际上生意只是个幌子而已。

　　另据房地产业内人士透露，开发商在以低折扣向主管审批的有关部门官员输送利益时，往往会建议官员以别人名义代买，有时官员会要求开发商代其售出回收现金。

　　深圳一家商业银行高层人士告诉记者，据他所知，还有一种新的手法是，去澳门赌博不带钱，如果赌输了直接押上房子，等于变相处置房产。

　　值得关注的是，即使官员申报了房产信息，也并非完全真实。2012年被曝光的“房叔”蔡彬，时任广州市城管局番禺分局政委，2011、2012年均申报其本人持有房改房一套、儿子持有自建房一套，实际上全家却拥有20多套房产。而被称为“房婶”的广州城建系统退休干部李芸卿也未如实申报房产数据。

　　“如果不是被曝光，纪委介入调查，很难发现官员真实的房产数据。”上述国税局官员告诉记者。

　　联网缘何一拖再拖？

　　2013年2月，住建部相关负责人公开表示，在40个城市的住房信息联网完成后，将在2013年6月底把住房信息联网工程扩展到500个城市。但是大限早已过去，该计划却爽约。如今时间点延后至2020年之前，一种普遍观点认为，推出阻力在于地方政府出于自身利益而延迟。

　　“这更多是一种对官员腐败不满情绪的宣泄，客观地说，联网工作确实复杂。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，关于房子的信息各地数据没有统一标准，比如一套商品房面积，登记的是套内面积，还是建筑面积，价格是评估价，还是成交价，或者阴阳合同的价格，有的城市登记的又是原始备案价格。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平也认为，不只是商品房，房屋的种类还包括房改房、经济适用房、公租房以及企业建的职工宿舍，政府建的福利房等多种类型，有的房子由绿本房产证转了红本没有登记。此外，小产权房是否要登记，达到什么条件需要登记，这些历史遗留问题，相关部门尚未厘清。

　　到底是房产信息过于复杂导致的联网困难，还是因地方官员利益受损而受到多方阻挠，各方说法不一。

　　而财政部财政科学研究所所长贾康曾公开表示，由于地方政府和公众并不情愿接受联网，受到普遍关注的住房信息联网工作阻力不小。

　　一个引发质疑的举动是，在“房叔”、“房婶”接连曝光后，地方政府在2013年开始严禁以姓名为条件进行房屋信息查询，外界“以人查房”的反腐监督受到限制。

　　“要建立联网数据库，需要一个标准化的表格，包括哪些指标信息，首先是要统一登记的标准，否则没办法填资料。”李宇嘉告诉记者，联网的主要难点不在于网络技术，而是房屋信息，政府全盘掌握住房的基础数据需要时间。

　　而部分公众不配合也是阻力之一，在肖小平看来，即便是建成了统一的标准，要成功实现全部登记也很难，有的业主自主登记信息的意愿不强烈，很多人会以为这将是作为房产税征收的依据，可能拒绝登记。

　　“中央现在很重视这项工作，由国土资源部牵头，专门成立了不动产统一登记的部门。”深圳市地税局有关负责人说，联网后部门之间信息可以共享，为个人纳税提供了基础信息，国家在加快房地产税税制改革，以后肯定会涉及到个人征收范围，联网有利于政府掌握个人所有不动产信息。

　　贾康认为，住房信息联网会承载部分反腐功效，而在住房信息联网之后，就是房产税的开征，在贾康看来，真正聪明的地产投资人，会按照时间表部署出货。

大亖忽悠

楼市又到重要窗口期

www.eastmoney.com2014年03月20日 07:51

　　去年市场

　　透支了未来需求

　　今年前两个月，中国指数研究院检测的43个重点城市中，有超过8成的城市成交量环比下跌，北京、上海、天津和杭州等重点城市跌幅在30%-60%不等。3月楼市是传统的“小阳春”，但今年并没有如期到来，而是延续着1-2月份的疲软走势。3月份前两周，光大证券重点监测的42个城市的成交量连续两周下跌，这是2009年以来，首次在3月份第二个整周成交出现环比下降。总体而言，市场疲软的氛围到目前为止没有明显的改观。

　　应当看到，当前这种疲软的市场走势，是去年四季度以来的回调的延续，主要原因是2013年市场快速上涨后的调整，具有必然性。在2012年高基数的基础上，全国商品住房成交量在2013年的增幅超过了20%。重点城市尽管新建商品住房成交增速为14%，但占总成交量50%左右的二手住房成交量增幅在40%左右，创2009年扩大内需以来的新高，上海二手房成交量甚至超过了2009年的水平。而且，重点城市新建商品住房和二手住房价格的同比增幅分别达到15%和30%左右。2013年市场“过旺”多少透支了未来的需求。在2013年底重点城市政策加码、按揭贷款紧缩一直延续到今年一季度、三四线城市楼市过剩风险影响等情况下，市场整体呈现调整氛围也就不奇怪了。

　　楼市降价从三四线城市蔓延到一二线城市，多为不实报道。三四线城市楼市降价潮，甚至是诸如近日所报道的秦皇岛楼市“6折甩卖潮”确有其事，未来出现类似现象的城市应该还会有。但是，一二线城市降价则仅为个别案例，除杭州因供应过大，引发郊区部分楼盘降价而不具有代表性(杭州市场一向波动比较大)，报道的其他城市所出现降价现象，有的是策略性的尾盘销售，目的是为了回笼资金，毕竟区域性市场有季度销售任务的考核，考核的参照就是2013年一季度的成交规模；有的则是拿出少量(20-30套)房子做优惠以达到为开盘蓄客的目的，为未来销售做准备。

　　决定房价是否下降

　　有两个因素

　　从历史来看，决定房企是否降价的因素有两个，最关键的是是否存在资金链压力，库存是否存在消化压力也是一个因素。2013年，开发商到位资金同比增长近3成，销售回款占比近50%，整体来看不存在降价销售以缓解资金链的问题；从库存来看，根据中国指数研究院的监测，20个重点城市库存量消化周期在10个月左右，远低于2009年和2012年楼市两次调整时期的库存消化周期。值得注意的是，由于2012年以来楼市超预期回暖，特别是2013年的火爆更是超出预期，有的开发商市场策略(拿地、融资)偏激进，在调整期出现降价的现象并不奇怪。但总的来说，降价也仅仅是个别开发商、个别楼盘的市场行为，并不具有普遍性，也并非是开发商整体“以价换量”销售策略的应用，不值得过分炒作。

　　今年以来宏观经济数据较为“疲弱”，而前两个月楼市新开工同比下降27%，住宅新开工同比更是下降了30%，这可能会使得目前表现平稳的开发投资(占固定资产总投资的25%左右)在今年后续几个月出现回落，对于宏观经济走势的冲击不言而喻。今年“两会”上，管理层在政府工作报告中也指出，宏观政策走向将以“增长和就业不能越出下限”为基准，这意味着如果一季度经济数据之不理想超出管理层容忍界限，不排除楼市“分类调控”的政策在实施上的重点向防止楼市过剩风险和泡沫倾斜，相应在货币政策上也会出现微调。

　　从楼市走向来看，成交量在一季度继续低迷应该是大概率事件，全国楼市成交量增幅将在-1%左右，重点城市成交量将回落20%左右；价格将基本处于僵持的态势，三四线城市整体将继续低迷，甩卖现象将时有发生，一二线城市价格涨幅将回落。前两个月，全国土地成交金额下滑幅度大于土地成交面积下滑幅度，住宅成交金额下滑幅度也大于住宅成交面积下滑幅度，这意味着住宅用地价格和住宅价格都出现了下降的迹象(而不是趋势)。这种迹象是否会演化为趋势，目前来看还没有发生。

　　未来楼市

　　分化趋势明显

　　未来需要观察后续推盘情况和市场浓厚的观望氛围是否会在3月下旬和4月份改观。2012年以来，房地产新开工和拿地的恢复，会在今年逐步形成供应，这对于2013年末开始增长的库存来说是一个不小的压力，但主动权在开发商和地方政府手中。观望氛围在目前来看还没有缓解，而媒体不实的报道也有继续加重这种氛围的可能，但从部分楼盘降价效果来看，无论对于销售，还是对于消费者，都起到了很好的效果。也就是说，目前很难观察到供求关系趋势性的走势。

　　后续这种供求关系的演变，与按揭贷款收紧的问题是否能够缓解、4月份到期房地产企业融资(主要是信托)偿还对资金链的冲击有多大，以及一季度经济数据等驱动因素密切相关。因此，当前是楼市未来走向的一个重要的窗口期，不管是市场走向还是政策走向，都是如此。但总体而言，就今年来看，重点城市如果出现调整也是微幅的调整，三四线城市将在低位保持僵持的态势。未来，楼市分化的趋势会越来越明显，一线城市会重新步入上升的态势，三四线城市取决于新型城镇化推进的效果。

开来明道

官员自曝已处置完房产：谁会等联网后再查自己

2014年03月20日06:34   来源：财经综合报道 作者：南京日报网

      [提要]“谁会等着联网后上面查到自己，傻子也不会这么干。”广东某市一位国税局官员透露，他的房产已处置完毕，目前名下只剩一套房，他认识的很多官员也已陆续通过各种方式将房产处置，有多套房产的官员会卖掉大部分，或者更名转移，最多留一两套。[网友有话说][更多精彩内容]

　　联网迟滞 官员自曝房产处置完毕
　　住房信息联网反腐作用或有限
　　全国住房信息联网再次提出时间表，即到2020年前实现，舆论认为此举有助于反腐和降房价。但是，理想很丰满，现实却可能很骨感。
　　“谁会等着联网后上面查到自己，傻子也不会这么干。”广东某市一位国税局官员向《华夏时报》记者透露，他的房产已处置完毕，目前名下只剩一套房，他认识的很多官员也已陆续通过各种方式将房产处置，有多套房产的官员会卖掉大部分，或者更名转移，最多留一两套。
　　上述国税局官员还表示，两三年前，广东省政府就要求副处级以上的官员申报登记名下和直系亲属房产，今年开始轮到副科级以上干部全部登记。
　　多招转移房产
　　日前出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，明确2020年之前要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。
　　深圳市地税局有关负责人告诉记者，尽管目前没有官员财产申报制度，但确实几年前局里就要求填报房产基本信息，包括名下房产套数、面积、具体位置等，作为重大事项报告上去，现在连直系亲属的信息也需填报。
　　东莞公安系统一位警官则表示，官员们“都很机灵”，会把房子转移至相熟的人代持，通过这种隐蔽手段，财富实际还控制在自己手里。
　　“级别较高、职位较为敏感的领导干部，一开始房产证就不可能写自己名字，房屋出售时官员无需出面。即便是其名下房产，委托给中介时也不会暴露自己身份。”上述国税局官员说。
　　多位政府工作人员向记者表示，一种较为常见的“洗钱”方式是，房产登记在亲戚名下，官员出钱让其亲戚随便做点生意，对外讲买房的钱来自正当经营，实际上生意只是个幌子而已。
　　另据房地产业内人士透露，开发商在以低折扣向主管审批的有关部门官员输送利益时，往往会建议官员以别人名义代买，有时官员会要求开发商代其售出回收现金。
　　深圳一家商业银行高层人士告诉记者，据他所知，还有一种新的手法是，去澳门赌博不带钱，如果赌输了直接押上房子，等于变相处置房产。
　　值得关注的是，即使官员申报了房产信息，也并非完全真实。2012年被曝光的“房叔”蔡彬，时任广州市城管局番禺分局政委，2011、2012年均申报其本人持有房改房一套、儿子持有自建房一套，实际上全家却拥有20多套房产。而被称为“房婶”的广州城建系统退休干部李芸卿也未如实申报房产数据。
　　“如果不是被曝光，纪委介入调查，很难发现官员真实的房产数据。”上述国税局官员告诉记者。
　　联网缘何一拖再拖？
　　2013年2月，住建部相关负责人公开表示，在40个城市的住房信息联网完成后，将在2013年6月底把住房信息联网工程扩展到500个城市。但是大限早已过去，该计划却爽约。如今时间点延后至2020年之前，一种普遍观点认为，推出阻力在于地方政府出于自身利益而延迟。
　　“这更多是一种对官员腐败不满情绪的宣泄，客观地说，联网工作确实复杂。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，关于房子的信息各地数据没有统一标准，比如一套商品房面积，登记的是套内面积，还是建筑面积，价格是评估价，还是成交价，或者阴阳合同的价格，有的城市登记的又是原始备案价格。
　　中联地产二手房研究院总经理肖小平也认为，不只是商品房，房屋的种类还包括房改房、经济适用房、公租房以及企业建的职工宿舍，政府建的福利房等多种类型，有的房子由绿本房产证转了红本没有登记。此外，小产权房是否要登记，达到什么条件需要登记，这些历史遗留问题，相关部门尚未厘清。
　　到底是房产信息过于复杂导致的联网困难，还是因地方官员利益受损而受到多方阻挠，各方说法不一。
　　而财政部财政科学研究所所长贾康曾公开表示，由于地方政府和公众并不情愿接受联网，受到普遍关注的住房信息联网工作阻力不小。
　　一个引发质疑的举动是，在“房叔”、“房婶”接连曝光后，地方政府在2013年开始严禁以姓名为条件进行房屋信息查询，外界“以人查房”的反腐监督受到限制。
　　“要建立联网数据库，需要一个标准化的表格，包括哪些指标信息，首先是要统一登记的标准，否则没办法填资料。”李宇嘉告诉记者，联网的主要难点不在于网络技术，而是房屋信息，政府全盘掌握住房的基础数据需要时间。
　　而部分公众不配合也是阻力之一，在肖小平看来，即便是建成了统一的标准，要成功实现全部登记也很难，有的业主自主登记信息的意愿不强烈，很多人会以为这将是作为房产税征收的依据，可能拒绝登记。
　　“中央现在很重视这项工作，由国土资源部牵头，专门成立了不动产统一登记的部门。”深圳市地税局有关负责人说，联网后部门之间信息可以共享，为个人纳税提供了基础信息，国家在加快房地产税税制改革，以后肯定会涉及到个人征收范围，联网有利于政府掌握个人所有不动产信息。
　　贾康认为，住房信息联网会承载部分反腐功效，而在住房信息联网之后，就是房产税的开征，在贾康看来，真正聪明的地产投资人，会按照时间表部署出货。
【目标】 美媒：追讨海外房产成中国反腐新目标
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【豪言】 落马高官的反腐豪言

开来明道

北京楼市再现价格松动 东亚台湖项目低于预期入市

2014年03月20日06:58 来源：京华时报

　　继住总万科橙后东亚·印象台湖入市价格也低于预期
　　北京楼市再现价格松动
　　继天宫院区域的住总万科橙以低于市场预期的价格入市之后，今年楼市供应的另外一个主力战场—通州台湖也有新动态传出。东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，位于台湖的东亚·印象台湖项目从最初预计的2.6万元/平方米(毛坯房)变成2.2万元/平方米起(精装修房)平价入市。接连出现的平价入市项目被业内解读为北京楼市的风向悄然变动。
　　京华时报记者桂瑰
　　事件
　　单价低于预期超4000元
　　据记者了解，东亚·印象台湖从2012年开始入市销售，住宅一期最高售价为1.59万元/平方米。记者2月份在售楼处了解到，住宅二期的预期售价为2.6万元/平方米，为毛坯交房。不过，昨天记者从东亚了解到，住宅二期项目将以2.2万元/平方米起的价格销售，且含有2500元/平方米的精装修。扣除2500元/平方米的精装修费用后，其售价约为1.95万元/平方米，和其去年9月份推出的商住产品实际售价持平。
　　另据贾玉鹏介绍，东亚位于此区域的另外一个项目东亚·尚品台湖也将采取低价入市的策略，最早的预期售价为2.4万元/平方米，现在将按照2.09万元/平方米的起价销售，且包含2000元/平方米的精装修。
　　位于同区域的万科·公园里，售价在3.1万元/平方米到3.3万元/平方米之间，为精装修。而记者在2月份曾看过该盘，当时销售表示预期售价为3.4万元/平方米，精装修。而泰禾1号街区的销售则表示，目前的售价为3.4万元/平方米。
　　回应
　　为回笼资金储备土地
　　2010年调控之年，东亚在年初就调整策略，实行低价快跑。在业内人士看来，东亚今年又采取了同样的战略。
　　对此，贾玉鹏表示，确实有战略方面的调整，东亚希望能快速回笼资金以便有更多的土地储备。“据我们了解，北京4月份将推出一批新地，并且我们跟外地也在谈不少优质地块，希望能回笼资金储备土地。”同时，贾玉鹏还表示，战略调整还有一部分市场因素，“台湖是去年的供地大户，下半年会有更多的竞品项目出现，平价快跑不失为一种好战略。”
　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，东亚·印象台湖开盘价低于预期应该有其自身的综合性因素考虑，这一楼盘的户型以80平以下的小户型为主，主要面向刚需人群，此类楼盘在开盘时多采取放量的策略，定价低于预期或是出于快速去化的考虑。
　　分析
　　后期促销或会增加
　　从天宫院区域的金融街·融汇、住总万科橙到台湖的东亚·印象台湖，最近均呈现出平价入市的态势，这被业内解读为北京楼市的风向在悄然变动。
　　“这对购房者来说不失为一件好事。”中原地产首席分析师张大伟表示，自住房持续入市，稀释市场需求，使得商品房的市场价格很难在短期上涨。从目前市场看，房企资金压力在前期过度拿地后都比较大，后期促销或许会明显增加。
　　易居房地产研究院研究员严跃进称，从目前北京市场看，尽管库存偏紧，但随着自住型商品住宅的供地加大，普通商品住宅的市场营销力度也趋于困难。房企受困于资金压力和市场看跌预期的影响，在定价等方面会做出让步。
　　不过，对于目前的市场，胡景晖则表示乐观，称根据目前的情况难以断言短期内北京市房价会回落。

开来明道

　　楼市供需格局逆转 房价整体将下行
　　张晓玲
　　2014年3月的楼市，并未像往年一样出现一个小阳春。
　　截至3月中旬，各地楼市成交平淡，包括一线城市在内的市场均出现了强烈的观望情绪，北京、广州甚至出现个别项目降价促销或低价入市。
　　如果说2月份杭州德信降价还是小开发商的个别事件，那么3月份以来万科、保利等大型地产商在一线城市的促销动作，则可能预示了新一轮房地产下行周期的到来。
　　多位地产界人士认为，今年楼市成交整体下滑已基本成为定局，而房价，在全国范围内也可能出现同比下跌。
　　3月楼市倒春寒
　　3月13日，上海易居房地产研究院报告指出，前2个月行业多项指标“异动”降温。1-2月，土地成交量增幅小幅收窄，成交价格处于高位；房地产投资增速整体平稳，新开工面积增速下行明显；商品房销售增幅大幅回落，价格小幅下降；房企资金增幅放缓，国内贷款占比上升。
　　3月18日，国家统计局数据显示，2月70大中城市房价环比上涨的城市个数减少5个，持平的城市个数增加7个，涨幅略有回落。
　　CRIC分析师马千里认为，就整体市场来看，房价增速明显放缓。在关键的3月上旬，市场并没有出现如多数人预期的“小阳春”，购房者保持了较为谨慎的观望态度。
　　就城市而言，之前人们以为“不会降价”的一线城市也出现了房价松动。京沪穗深一线城市房价增速明显下滑，自2013年四季度以来，四个城市同比增幅首次全部回落至20%以下，与其他城市的房价涨幅差距也在明显缩小。
　　“2014年的春季楼市有点冷，倒春寒迹象明显。”北京中原地产市场总监张大伟说，北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房转为观望，购房者害怕高点入市，遭遇后期价格调整。
　　多家分析机构认为，进入3月，银行“钱紧”并没有得到根本性的好转，往年年初银行信贷政策的放松在2014年并没有如期出现，取而代之的是房贷政策的持续收紧、首套房和二套房贷款利率上浮等。2014年年初，从杭州开始，常州、济南、广州等城市先后传出楼盘降价消息，购房者观望情绪发酵。
　　数据显示，房企在3月上旬还在对企业全年策略进行调整，并未开始集中供应。不过，一些房企已有意加快供应，甚至提前开盘。
　　开发商降价跑量为上
　　3月份出现的新变量莫过于一线城市龙头开发商的降价或低价入市行动。
　　以北京为例，此前的市场预期是全国房价下跌，北京也不会跌。而在本周，北京住总万科橙开盘售价为2.1万元/平方米，远低于预期的精装修2.6万元/平方米，刨去装修的因素后，单价也低于预期3000元/平方米。
　　在广州，保利地产[微博]旗下的保利·西海岸、保利·塞纳维拉和保利·公园九里三个项目同时推出1成首付优惠活动。首次置业者，首付1成，剩余部分可分4个月付清，二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。
　　苏州万科城则单价直降一千。分析人士称，万科城项目所在的吴中区，区域存量达230.34万平方米，在苏州外围区域中是最高的，在1、2月市场平淡的背景下，万科拿出85平方米的户型降价跑量，是一种比较稳妥的销售策略。
　　张大伟说，从春节过后北京这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，房企与客群之间的博弈已出现微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。2013年北京单价2万左右的刚需项目，供需比基本是1：4，目前已降低到1：2。预计3月份也很难升温。
　　CRIC分析师杨小贝指出，开发商若想在上半年实现业绩的突破，选择跑量销售的策略更为稳妥。
　　供需结构正在逆转
　　张大伟提醒，2014年最值得关注的变量之一是楼市供求之间关系的变化。
　　野村证券称，中国住宅竣工量、库存已经大大超过有效需求。按照价值来衡量，2013年中国土地出让金飙升52.4%，首次超过4万亿元。按照面积来衡量，野村估算2013年一线城市土地出让面积上升7%，二线城市3.7%，三四线城市上升23.2%；按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。这将进一步加剧供需失衡状态。
　　目前，房地产业界对于三四线城市将出现调整的观点基本已无异议，而对于一线和热点二线城市房价是否会跌，还有很大的分歧。
　　深圳一家大型地产商人士对21世纪经济报道记者说，如果市场进入调整，一线城市也不能幸免，顶多是调整幅度大小的问题。
　　深圳中原数据显示，深圳大户型公寓目前已出现滞销现象，库存高企，足以消化3年。
　　张大伟分析，从供应端来看，2013年全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿，土地价格也创新纪录，这种情况下企业负债明显提高，利润率下滑，即使市场不景气，企业也没办法捂盘，而必须上市。
　　从需求端来看，一线二线城市的需求实际上并不刚性，大部分购房者都是借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。“一线城市的高房价是建立在购房者信心刚性的基础上。一旦因为信贷等因素导致普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”张大伟说。
　　21世纪网-《21世纪经济报道》