地产泡沫恐慌再起 政策窗口切换临近

开来明道

地产泡沫恐慌再起 政策窗口切换临近

2016-03-27 均衡博弈公共研究    第一财经资讯

作者：小荣 团评等

来源：均衡博弈公共研究院

3月25日，所有媒体还沉浸在上海“史上最严”楼市新政的讨论中时，于晚间，深圳最新限购政策的跟进、武汉公积金贷款政策的调整、南京住房贷款政策的调整，一时间舆论再次炸锅，能让这些地方整齐划一的出台地产调控政策，一定是来自于最高管理层的授意，于是所有人都在惊呼“风向变了”。

据媒体披露，深圳调控政策的核心条款是：1、外地户口缴纳社保年限“1改3”；2、认贷认房，在深无房但2年内有住房贷款记录的，或有一套住房贷款已结清的，首付比例由3成提升至4成。武汉调控政策的核心条款是：公积金贷款最高额度下调10万至50万元。

南京调控政策的核心条款是：认房认贷，有贷款记录即非首套房，以家庭为单位，只要贷款买过房，不管有没有还清，都将按照二套房政策来执行，最低首付执行标准为45%，贷款利率上浮1.1倍。

此前，宁波也公布16条房产新政，刺激库存的清理，核心条款是：未结清贷款二套房首付最低降至30%。

上海、深圳、武汉、南京及要求2016年全年房价涨幅不能超过12%的苏州，均是15年下半年以来房价上涨迅猛的城市，在货币恐慌和逐利的驱动下，原本作为资本避险标的的一线城市土地和房子被投机和套利资金所推动，泡沫被再次放大；而“首付贷”、“众筹炒房”、“中介联合哄抬房价”互联网金融工具在上述城市的大规模蔓延和全面介入，使得炒房人群的杠杆被快速放大，风险承受能力反而进一步弱化。

中国资产体系中金字塔尖部分的资产价格，却由部分以杠杆和追逐短期收益的群体和套利资金来支撑，风险收益比完全失衡，若房价上涨停滞或任何黑天鹅事件的爆发，快速抛盘导致沙堆效应的坍塌，所引发的金融风险根本无法控制。

正如在《人民银行南京分行中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》中我们所看到的：“要求全省金融部门要按照“分类指导、因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策落实好。在消化三四线城市库存的同时，更要密切关注南京、苏州等地因房价上涨过快可能带来的金融风险”。这份内部文件透漏出，年初的去库存战略，正逐步转变为对房价泡沫可能引发金融风险的防范。

与此同时，一则人民日报“中国经济不需要“地产投机客””的评论稿也在媒体中广为流传，“当前经济处于去旧育新关键时期，房地产市场平稳、均衡、健康发展，既可以为转型营造良好环境，又是实现共享发展的题中之义。相反，借助各种金融工具投机炒房，不仅给投机者自身带来巨大风险，亦无益于经济持久健康发展。……在居住这一社会必要需求尚未得到较好满足时，投资甚至投机需求过旺，……亦有损中国经济的竞争力。”这则檄文的出台表露了管理层对于当前一线城市房地产投机泡沫的担忧。

借助地产，让家庭部门加杠杆、拉动经济，帮助企业降低杠杆率是管理层良好的初衷，但这一政策经过舆论与市场解读后，得出的却是：让居民部门为政府及企业负债表的修复为买单。这一结论经过互联网媒体之手，完成了对一、二线年轻城市中坚群体的全面覆盖，并得到绝大部分的认可，这一过程事实上将政府推向了市场的潜在对立面，成为市场与政策博弈的最发源头。

由于深谙“落后就吃亏”的道理，买房避险的市场心理就此形成，在排队买房、借钱买房推动下房价的上涨，导致预期引导现实的自我实现，进一步得到市场验证；于是市场情绪再次高涨，首付贷、众筹买房的现象也正是市场亢奋特征的体现，而这一幕，我们恰恰在2015年股灾前的股市中刚刚见过。

几乎所有人在论证问题的时候，不约而同的都会借用一个观点，中国特殊论或者**例外论，即中国是不一样的，正如：京沪的房价是特殊社会和权力结构下形成的产物，京沪永远涨；深圳的房价是由于城市面积太小，供需失衡所导致的……等等等等，每个城市似乎都由支撑她房价永远上涨的理由。真的是这样么？

当2010年前后，中国四大国有银行市值纷纷步入世界前十时，舆论以中国金融深化改革的潜力、市场规模来佐证，结果呢？当2015年，中国神车市值超越波音、空客市值时，舆论也纷纷以一路一带战略下，全球范围内高铁基础设施建设市场的广阔前景及中国高铁技术的竞争力，来佐证这一合理性，结果呢？

2015的股灾，及年末人民币汇率改革下国内外市场风险联动与恐慌叠加，已充分告诫国内投资者们，作为全球第二大经济体、第一大贸易国，伴随着国内国际资本的双向流动及人民币国际化进程，国内资产进入到全球市场，参与到全球比价已无可避免。未来国内任何一项大类资产投资都需站在国际化视野的角度来审视其估值的合理性。

在中信的一份研究报告中，通过“教育资源、医疗资源、工作机会、城市公共交通、空气质量、相对收入、相对年轻化人口”等七个因素综合衡量北京、上海、广州、深圳、东京、纽约、伦敦等城市的房价比较，结果得出深圳的综合指标已接近东京，略低于纽约与伦敦。再参考，彭博新闻社根据本月调查得出的“中国涨薪潮已经开始消退”的结论，“伴随着商业环境和盈利状况变得更加疲弱，工资继续保持强劲增长将难以维持”，相信所有投资者都清楚这意味着什么，意味着房价收入比将进一步失衡，及高房价的玩家群体将进一步减少。

随着河北钢铁将引流5万人入非钢铁行业、武钢将减员5万人、鞍钢将减员6万人、渤海钢铁集团有限公司陷入1920亿元债务困局、广西有色破产重组负债145亿等新闻屡屡出现，所有的产能过剩和债务都是一样。正如周其仁教授在“透过一朵郁金香，看房地产泡沫的根源”中的观点，““泡沫”不过是，基于对实际交易情形的无知而无法解释的资产价格的大起大落；分缕析荷兰历史上曾经更离谱的“郁金香狂潮”、“天下第一泡沫”，发现表面的“非理性”背后，却有着符合经济规律和常识的现实。三人成虎，中外皆然，这一过程需要的正是管理层的理性与监管的劝导。”

有不少人询问，管理层开始控制地产泡沫，债券市场的恐慌还未过去，资金是否会选择股市进行避险？用股市泡沫来替代地产泡沫，也许。跟着央妈相机抉择，是当下唯一能做的。