中国的房地产市场在经历过10多年的暴涨后，在2014年开始有趋冷的迹像，市场都在等待着中央政府在楼市调控方面的新政策。而昨日《政府工作报告》终于揭开了谜底，“针对不同城市情况分类调控”，“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。
就在稍早之前，住建部部长姜伟新在媒体的围追堵截中对房产调控只给了四个字—“双向调控”，而这四个字也成了谜面，至于谜底，他称要等政府工作报告后大家才会明白。不过按照笔者理解的“双向调控”是，一方面政府今年将加大保障房建设力度，增加商品房和土地市场的供应量，从加大供给方面入手调控房价，而另一方面在抑制投机投机性需求方面，随着启动不动产统一登记制度，在房产保有环节的税收——房产税预计今年将扩围。此外，今年对房地产业金融去杠杆化的力度也将加大。
当然，也有专家认为，这次《政府工作报告》的水平最高之处在房地产这块，就是让所有人都高度地一致认为报告讲到自己心坎上了。唱多者认为，报告不再提房价调控，房价又要开始上涨了；而唱空者认为，在当前各城市房产交易量腰斩之后，房价开始动摇之际，楼市调控没有新政策，政府对房地产已有“去泡沫”的决心。
不过，笔者认为，房地产既有投资属性，也有消费属性。对于政府来说，保障人民“安居”是第一位的。在房价居高不下的今天，政府更应做好底层和夹心民众的住房保障工作，圆其住房梦，所以提高共有产权和保障房的覆盖率尤为重要。那么李总理的《政府工作报告》中关于楼市方有有啥看点呢？它预示着未来中国楼市的走向又是如何的呢？
首先，这次《政府工作报告》强调分类调控。就是一改过去房地产政策全国一刀切的做法，即一线城市和部分二线核心城市的调控要继续严格执行，而三四线城市及部分二线城市的调控或将放宽，这些城市的房价将由市场来决定，政府将不再干预房价。但是政府会加大保障房供应，加快解决中低收入群众的基本住房问题。
再者，强调供给管理，我们知道如果商品房供小于需求的话，那么房价就会上涨，而房产供应远大于需求，房价就会下跌，当然投资性需求若是太高，供应再多也只能起到一时遏制之功。所以中央政府通过加大一二线城市商品房和土地市场的供应、降低保障房准入门槛，通过增加市场的供给以遏制房价的上涨。
其三，对住不上保障房又买不起商品房的夹心层加大共有产权住房供应，最终达到高端靠市场、中端靠调节，低端靠保障。只有社会各阶层民众各种住房需求得到充分满足了，社会才会安定和谐，至于高房价那就让市场去说了算吧！事实上，政府也只能延迟房地产泡沫破裂，而最终是无法阻止这种危机的发生。美国政府够强大是吧，他们也无法阻止次贷危机的发生。
其四，让住房回归住的本色，抑制投机投资性需求。中国的部分城市房价早已脱离了当地民众的购买力，如果不加抑制这种需求会发生三大棘手问题：一、自住型需求有限，投机投资性需求无边，如果不加以遏制，政府提供再多的房产和土地都没用。二、过度容忍投机，会造成社会贫富分化严重，就是少数富人集中了大量房产，而大量中产阶层却买不起房或要做几十年房奴的尴尬窘境，这不利于社会的和谐。三、纵容投机投资性需求，会造成金融杠杆化现象严重，导致金融危机，最后也要危及国家经济增长。
最后，做好房地产税工作。随着启动不动产统一登记制度，以及全国40多个城市的个人信息系统的联网，再加上中央打击腐败官员行动的深入，未来不要说三四线城市，就算一二线城市也会有大量房源流向市场。预计今年房地产税将在上海、重庆的基础上大幅扩围。而房产税在商品房保有环节征税，将促使投资投机性购房产将房源抛向市场，这样可以起到降低房价的良好效果。
可能很多人认为，沪、渝两地不是早就开征房产税了吗？也没见这两地方房价下跌么！笔者认为，沪、渝两地尽管最早开征房产税试点，但是就其征税范围、税基、税率而言比较温婉，只征收增量房产税，这样既不能调控房价，更不能让存量房源流向市场。所以未来房地产税将会在征税范围、税基、税率方面都会有较大的突破。房地产税的推出将大大遏制投机投资性需求。
政府工作报告中的楼市密码究竟有哪些？从表面上着，李总理这次在政府工作报告中提及楼市调控方面的内容并不多，倒是大篇幅强调“完善住房保障机制”。但是其传递出一个信息，就是政府在让社会各个阶层民众都能“居者有其屋”的同时，通过加大商品房和保障房的供应、房产税的开征、金融去杠杆化等手段，来让中国的房地产行业在可控范围之中平稳回归居住的属性。
发表于 2014-3-10 23:00:44