李嘉诚走了眼？

开来明道

旺市八折卖楼套现120亿 李嘉诚走了眼？

2015年05月01日 08:51采编：东方财富网

　　===本文导读===
　　旺市八折卖楼套现120亿 李嘉诚走了眼？
　　香港楼市进入疯涨期 李嘉诚：房价不会大跌
　　李嘉诚长建收购英铁路车辆公司
　　李嘉诚管家霍建宁加薪至2亿港元 成打工皇帝

　　“万古人间四月天”的春意似乎没能给李嘉诚带来对香港和内地经济的乐观情绪。
　　继去年的一次七五折优惠售楼之后，李嘉诚于香港的日出康城第三期“致蓝天”连续三周进行八折优惠推售。
　　4月前两周，“致蓝天”项目两次推出合共1100套单元，均快速售罄。该项目最后一期516个单位推出时，有近1.2万名准买家到场。
　　但让业内人士颇有不解的是，虽然项目求购者甚多，但“李超人”完全没有乘势加价，而是继续快速走量。三周内，1648套房全部售完，是香港近年销售最快的楼盘。最后项目总共套现120亿港元。
      虽然，“李超人”一直在强调“香港楼价难跌”，但言有深浅，行无左右。首富再一次甩卖物业意欲何为？

开来明道

　　四月套现120亿港元
　　4月4日和4月11日，香港将军澳日出康城盛况空前。其中，4月4日的首次推售就吸引了1.6万人入票认购，掀起香港难得一见的抢购房源热潮。此次被促销的项目名为“致蓝天”，由长实、南丰和港铁公司开发。这次“致蓝天”共推出的740个单位中，最贵的一套房源位于65楼LA室，面积为1139平方尺(约105.8平方米)，定价为1440万港元，折后价格为1159.2万港元(约916.9万元)，尺价约10177港元，即每平方米价格约8.67万元。
　　若对比目前香港“600万港元能买到两房、800万港元能买到三房、四房价格则要超过千万港元”的普通新盘价位，会发现此次长实打折楼盘定价较低，以三房600万港元、四房800万港元吸引购房客。而正因价格优惠，该项目在当天9小时内疯狂售空，总成交额达到55亿港元，约合人民币43.5亿元。
　　这样的销售记录创造了2014年以来的首日开卖销量冠军，并打破了当年同样由长实、南丰和港铁公司开发的位于荃湾西地铁站附近的“环宇海湾”所创下的“首日共推出591个单位，当日全部售罄”的纪录。
　　见销售情况如此热烈，长实决定乘胜追击，该公司于4月11日进行新一轮销售，当中涉及398个单位，其中3房单位占343个，合共市值约35亿港元。第二次推售当日，该楼盘的收效和一周前推售的火爆情况并无二致，之前没有抽中的买家再一次申请买入，一推出就在几小时内迅速售完。
　　值得注意的是，在第一次推售结束时，长实地产投资董事黄思聪就明确表态，致蓝天是长实2015年的最大主打项目，两轮销售加起来共有1138个单位，预计总共可套现约90亿港元。而因为“致蓝天”总共才有1648个单位，集团最近暂时不会加推新的物业。
　　但仅经过一周(4月14日)，长实却表态将会继续推售“致蓝天”项目，“致蓝天”有望在4月内将项目开发的1648套房全部售完。
　　对于接下来的套现计划，长实执行董事赵国雄则表示，2015年预计出售3500至4000个单位，预计可套现超过300亿港元。“不过，这300亿港元已经相对2014年的400亿港元下降了25%。2014年一次性出售上海东方汇经中心，套现金额较高，所以2015年的套现目标也会相对降下来。”
　　继续加速资产货币化
　　4月第三个周末“致蓝天”项目推出最后516套，此前曾有业内人士猜测长实将会乘势加价。然而令购房者颇为激动的是，项目非但没有加价甚至有所降价。
　　当天推出的1栋9楼RB单元的售价为11.28万港元/平方米，三周以前项目第一次推出的2栋9楼RB单元的售价为11.59万港元/平方米。两个单位楼层一致，面积相仿，最后一期反而有着更多折让。在这心动价格的诱惑下，500多套房子6小时内销售一空。
　　首富“李嘉诚”的一举一动一向被视为某种信号。值得注意的是，相比内地不甚稳定的房地产市场，香港楼市自2009年以来一直保持上涨态势，近6年来香港楼市累计涨幅已经达到1.65倍。2014年香港整体房价累计上升13.3%，高于2013年7.7%的涨幅。
　　即便在开发商普遍不甚乐观的2015年，香港的楼市涨幅依旧。今年1月份，香港整体楼价继续保持16.14%的升幅，当中细价楼升幅最大，实用面积431平方尺以下单位按月再升2.37%，年内升17.9%；431至752平方尺单位亦升17%，反而大单位楼价升幅在一成以内。
　　但香港每年楼价12%的涨幅却依旧未能挽留住“李超人”的目光和资金。据了解，李嘉诚旗下的长实早在去年初就已经推出折扣优惠的新盘。2014年年初，长实推出位于香港岛天后的新盘“DIVA”祭出25%的优惠，而其附近一新楼盘早前的售价均价比长实“DIVA”楼盘高2万多港元。
　　从2013年至今，李嘉诚旗下的长和系在香港与内地先后出售了多项资产。2013年8月开始，长和系以约70亿元出售了上海陆家嘴的东方汇经中心。2014年4月8日，李嘉诚次子李泽楷再次以71亿港元抛售北京盈科中心。进入2015年后，李嘉诚的套现步伐不减。截至目前，李嘉诚总共套现738亿元，其中内地占了129亿元。
　　而在目前看来，经过近年来持续的重金投入，李嘉诚于欧洲业务在其整个集团的收入占比呈现逐年上升的趋势。2010年，和黄欧洲业务占和黄整个集团盈利的比重只有19%，但截至2014年半年报披露时，和黄有43%的收入均来自欧洲市场，而香港及内地市场对其营收的贡献只有26%。
　　对于其频繁撤资，有分析人士认为，李嘉诚甩卖物业并不表示，内地和香港的经济走势会马上下降，只能表明曾经可以多赚钱的地方利润正在缩减。相比之下，欧洲的电信、基建和零售行业的投资回报将会更高。“预计李嘉诚未来仍会在欧洲的电信、基建和零售行业寻觅大型并购机会，同时在中国内地和中国香港地区则会进一步处置资产，加速资产货币化。”上述分析人士表示。
　　抛售的经济信号
　　事实上，针对李嘉诚旗下长江实业以及和记黄埔相继抛售中国内地物业，万科董事会主席王石早有评论称：“精明的李嘉诚先生在卖物业，这是一个信号，小心了。”如今看来，当初王石的一句微博警示或已一语成谶。
　　资料显示，香港金融管理局在2009年至2013年间连续5年每年均最少推出一轮收紧按揭措施，希望打压炒风。
　　与此同时，从去年的“占中”到今年的“反水客”行动正在不断加大对香港旅游业压力，并成为香港经济增长的阻力。
　　“自由行”每年为香港创造261亿港元的零售价值(约占香港GDP的1.3%)和11万份就业机会。2013年，内地游客消费占香港零售额比例为22%。而目前香港政府预测本市经济的中期增长速度在3.5%，其中假设到港游客在2017年达到7000万人次，2020年达到1亿人次。显然内地游客成了香港增长目标中重要的一部分。
　　但是近日香港旅游业却颇受打击，今年4月访港的内地团每日约有400团，较去年同期每日450至470团，减少约10%。
　　于是，香港财政司司长曾俊华在发表新一份财政预算案时表示，2014年香港经济增长2.3%，连续第三年低于过去10年3.9%的平均增幅。由于外围环境及内部需求存在挑战，预测今年本地经济增长1%至3%，低过去年的预测。
　　一旦香港经济增长乏力，由投资者炒起的香港楼市将首当其冲，投资大师罗杰斯就警告称香港楼价可能会下挫50%。
　　然而就在李嘉诚的甩卖信号放出不久，另一香港地产商会德丰旗下位于油塘的“PeninsulaEast”正准备开盘，目前公司已经为256个单位开价。据会德丰地产常务董事黄光耀称，4月13日晚最新推出的106个单位，加价幅度约为1.5%至2.5%。而新鸿基地产位于将军澳的新盘也修改了价格单，定价上调了1%~8%。恒基地产则更为激进，其位于香港长沙湾最近推出的项目就大幅加价17%~21%。
　　面对同行的咄咄逼人，率先降价走量的李嘉诚是走了眼，还是另有计算？（中国经营报）

开来明道

　　香港楼市进入疯涨期 李嘉诚：房价不会大跌
　　在香港山顶的豪宅区，几名地产中介穿着西装，有说有笑地快步走着，他们又签完了一笔大单，4月真是大丰收的一个月。
　　“最近一伙富豪买家出动抢购豪宅，这个月我们成交额有15.95亿港元，总共卖了12幢豪宅。”美联物业山顶南区助理营业董事方富益对《第一财经日报》说。
　　方富益称，山顶南区今年前4个月约有19宗豪宅成交，同比增长90%，总金额更高达45.93亿港元，同比增长118%，已经达到去年全年豪宅总成交额的98%。
　　伴随着港股市场各种各样的个股每天刷新着最高纪录，除了富豪疯狂抢购豪宅，连“最新公屋王诞生”、“天水围楼价每平方米过十万”这样的新闻也层出不穷。目前香港的房屋市场不论是公共房屋、居屋、二手楼盘、一手楼盘，统统进入了疯涨期。
　　疯狂的香港楼市
　　近日，位于香港黄大仙、楼龄超过24年的凤德邨出现“公屋王”，一个147平方呎(约13平方米)的一房单位，以180万港元连地价成交，每平方呎价格达到12245港元(即每平方米人民币10.54万元)，成为香港史上呎价最贵的公屋，每平方米价格比新开盘的大卖热卖的“致蓝天”还要贵接近30%。
　　除此之外，本月，长江实业(00001.HK)(下称“长实”)旗下新楼盘“致蓝天”1648套房在短短三周内卖光，是近年来卖得最快的楼盘。排队购房的市民络绎不绝，连续三周，购房者队伍已经由售楼处穿过天桥排到了红磡地铁站。该楼盘最后一批发售时，收到了过万张认购申请，几乎到了25人抢一房的地步。
　　见到长实在短时间内迅速套现，其他发展商也趁市场畅旺马上加价。恒基地产(00012.HK)在香港长沙湾开发的“晓悦”最近推出的13套房源，就大幅加价17%~21%，新价单定价445.5万~545万港元，每平方呎价格为19963~23083港元(约每平方米21.48万~24.84万元).
　　此外，恒隆地产(00101.HK)位于长沙湾的“碧海蓝天”推出5个单位，原本60天内成交即可减价6%，另外还有5%~10%的家居折扣优惠，最高可降11%~16%；但在最新推出的销售策略中，发展商削减了这一折扣优惠，幅度为1%~2%。此次出售的楼盘定价2231.1万~2584.9万港元，每平方呎单价为19069~21832港元(约每平方米20.52万元~23.49万元).
　　新鸿基地产(00016.HK)旗下的将军澳天晋ⅢA也修改了价格单，将10套新房的定价调高1%~8%，其中定价500万~800万港元的单位加幅最大，达到了近8%。
　　美联物业住宅部行政总裁布少明对《第一财经日报》称，“晓悦”在出售此批房源前一次销售，已经是两三年前的事情，这两三年间香港楼价已经有不小的升幅，加上此次出售的新房只有13套，发展商也不急于出手，所以才有权加价出售。
　　布少明称，发展商目前的销售策略只是减少优惠幅度，说明是有决心卖楼的，不过由于发展商手上所剩货源不多，加上股市畅旺，发展商也笃定买家有这样的购买能力，所以只是轻微减少优惠。
　　还会继续涨吗
　　受多个大型楼盘销售旺盛的带动，不论是一手市场还是二手市场，“买买买”成为了欲购房者的口头禅。
　　4月份香港一手楼盘累计销售超过2500个单位，是自去年6月以来新楼盘卖得最多的一个月，市场预计本月香港新楼盘成交量可以达到2700~3000宗。
　　中原地产研究部高级联席董事黄良昇称，2015年落成的私人住宅有11139个，其中51%已经售出，年底前有望卖出90%。
　　除了在新房市场，急于买房的金主们也在二手市场杀红了眼。根据香港土地注册处最新数据，今年第一季度，香港总共有13685宗二手住宅买卖登记，成交总额达到864.94亿港元，同比上升了18%。不过，二手交易宗数只是同比上升了5%，这意味着过去一季度楼价一直在上升。利嘉阁地产研究部主管陈海潮称，香港二手楼盘的成交金额的升幅已经创下了11个季度的新高。
　　在新楼盘持续大卖热卖的时期，热钱也在不断涌入香港地区，香港金融管理局本月多次出招，大手笔买入美元，总共向市场注资超过700亿港元，以维持港元汇率的稳定。香港金管局总裁陈德霖称，近期资金流入不排除与香港楼市有关。
　　陈德霖同时在金管局年报中称，美国一旦正式步入加息周期，美元预期会持续升值，资金可能因此会由香港流走，影响香港的金融和资产市场，尤其是楼市。
　　尽管特区政府一直在要求市民警惕楼市风险，并在今年2月份收紧了700万港元以下房子的房贷，但似乎成效并不明显。
　　越来越多的人开始相信，香港楼价还是会继续往上升。就连首富李嘉诚也认为，香港楼市难有大的跌幅，他在周一长实特别股东大会上称，香港的建筑成本越来越贵，达到了历史高位，劳动人手也越来越紧张，相信香港楼市不会有大的波动。
　　房屋供应量居低不上
　　楼价背后似乎总有一双无形的手，在不断地把价格往上推高。彭博亚太区房地产行业分析师方兴曾发表报告称，如果政府的土地供应量还是跟过去十几年的水平一样，则楼价很难降下来。
　　香港运输及房屋局最新公布，今年第一季度一手私人住宅施工量及落成量出现大跌，施工量只有2000个，同比大跌75%；落成量只有900个，同比下跌69%。
　　但根据特区政府在去年年底公布的最新长远房屋策略，未来十年公营房屋供应目标为29万个单位，即每年需要供应2.9万个单位。香港财政司司长曾俊华预计，综合各个土地供应来源，香港今年可以兴建1.9万个单位，这与2.9万个单位还有约35%的差距。
　　除了供应少以外，成本也是一个非常令人头疼的问题。香港房屋委员会称，未来5年兴建公屋及居屋的建筑工程费需要1028亿港元，由于要负责建设公屋及应付经常开支，未来5年的现金和投资结余将大幅下降，由2014年的700亿港元跌至2019年的240亿港元，长此以往，需要政府注资。
　　曾俊华在新的财政预算案中提到，去年政府成立了“房屋储备金”，在财政上配合落实未来10年公营房屋的供应目标，首笔注资为2014年的275亿港元，将来会考虑在适当时候再注资。(第一财经日报)

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　　李嘉诚长建收购英铁路车辆公司
　　4月29日消息，据香港文汇报报道，由李嘉诚旗下公司长江基建牵头之合营公司已完成收购英国三大铁路车辆租赁公司之一Eversholt Rail Group 之交易。有关收购标志集团首度涉足英国交通基建行业。
　　长建董事总经理甘庆林表示，Eversholt之客运车队经常保持高使用率，现时的使用率更达百分之一百，可望即时为长建提供强劲的经常性现金流，及带来可靠之稳健回报。他补充，Eversholt的企业价值约25亿英镑，为一项资本密集的业务。该公司现时的列车车队包括3,474个载客车卡、63个载货箱，以及两家车厂。甘氏解释，收购Eversholt将进一步扩阔长江基建于英国的业务版图。英国一直是集团感兴趣的核心市场之一，长建对现有英国业务的表现十分满意。该国的法律制度及稳定的政治状况提供了具效率之营商环境。
　　强化环球投资组合扩阔收入
　　收购Eversholt之合营公司由长建和长江实业(集团)有限公司组成，双方各占百分之五十权益。收购Eversholt可望进一步强化长江基建的环球投资组合及扩阔收入基础。
　　Eversholt以长期合约出租列车予铁路客运及货运公司。出租之列车类型广泛，包括地区、短途和高速载客列车，以及货运用机车。长建是次投资于英国铁路车辆行业，反映集团一贯的发展策略，透过企业全球化及业务多元化促进增长。(晨哨网)
　　李嘉诚管家霍建宁加薪至2亿港元 成打工皇帝
　　4月30日消息，据和黄(00013)年报显示，董事总经理霍建宁去年总薪酬达1.963亿元(港元，下同)，较13年的1.882亿元升4.31%。
　　而公司副主席李泽钜，去年在和黄的薪酬为7907万元，较13年的7553万元升4.69%；而主席李嘉诚则只取5万元的董事袍金，并继续将该袍金付予长实。
　　据悉，霍建宁早年毕业于香港大学，后赴美留学，取得专业会计师资格。1979年回香港之后，加入李嘉诚执掌的长江实业集团。之后一路晋升，于1984年成为和记黄埔的执行董事，1985年升任长江实业公司董事，1993年接替马世民，登上和记黄埔董事总经理之位。
　　从近8年的年报来看，霍建宁的年薪并非一直都在上涨。如2006年他的薪水为1.3亿港元，2007年涨至1.48亿港元，而2008年和2009年略有下降，分别为1.33亿和1.24亿港元。但2010年他的年薪猛增2936万港元至1.54亿港元，2011年至2013年则连续加薪，这3年他的年薪分别为1.7亿、1.8亿和1.88亿港元。(东方财富网)