【万科】 30亿涉银

开来明道

连续增持体现信心，策略积极带来成交改善

研报日期：2014-06-04

　　投资建议：

　　积极销售策略带来当月成交改善：公司5月实现销售面积122.9万平方米，比2013年同期上升0.24%，环比上升12.44%；实现销售金额145.4亿元，比去年同期上升2.68%，环比上升14.04%。公司随行就市和积极调整的销售策略在5月取得成效。6月将进入行业上半年传统推货高峰。目前市场价格普遍出现调整，开发商主动放低价格预期有利撮合成交。1-5月公司实现累计销售面积647.3万平，同比增长7.03%；实现累计销售金额815.2亿，同比增长16.16%。从销售均价看，5月销售均价为1.18万元/平，与今年1月1.42万元/平销售价格相比有所下降。公司销售在摆脱3、4月高基数影响后正逐步走向正轨。

　　当月新增项目3处，预计公司2014年土地投资将保持平稳：2014年5月公司新增项目权益建面53.55万平，累计土地权益投资13.75亿。公司2014年1-5月新增权益建筑面积291.98万平；新增权益土地投资107.32亿。截至5月公司土地投资相对谨慎，考虑到市场下行期土地降温是大概率事件。以上策略将为公司下半年取得更有利地块打下基础。考虑当前土地储备足够满足公司销售需要，我们预计公司2014年土地投资额将以保持现有规模为主。

　　核心员工、高管、大股东，公司三大层次已全部增持公司股票：公司前期已表示，基于投资判断及对公司未来持续稳健发展的强烈信心，盈安合伙将继续通过证券公司的集合资产管理计划在二级市场购入公司A股股票。近期公司事业合伙人连续增持公司股票。截至2014年6月3日，1320 名事业合伙人通过盈安合伙累计增持公司股票达7.24亿，占公司总股份数的0.78%。考虑最初公司总裁郁亮、大股东均已增持公司，本次事业合伙人增持完毕之后，公司核心员工、高管、大股东均以实际行动表示对公司中长期发展信心。

　　投资建议：维持“买入”评级：2014年，公司提出以“均好中提效”为指导思想，为下一个十年发展打下健康基础。目前公司核心员工、高管、大股东，公司三大层次已全部增持公司股票。公司各级员工和大股东以实际行动表示对公司中长期发展信心。考虑到事业合伙人增持资金可以使用融资杠杆，必要时期公司可增持资金充足。目前公司B转H进入冲刺阶段。考虑H股投资人更偏好大市值龙头公司，H股地产龙头所获估值水平比A股更高，因此事件对B股构成直接利好。双融资平台有利万科降低未来融资成本，有利提升公司整体经营效率，对A股股东同样有利。预计公司2014、2015年EPS分别是1.71和2.05元，RNAV在15.2元。按照公司6月3日8.40元股价计算，对应2014和2015年PE为4.91倍和4.1倍。给予公司2014年6倍市盈率，对应股价10.26元，维持对公司的“买入”评级。(海通证券股份有限公司)

开来明道

事业合伙人连续增持，对A股形成积极影响

研报日期：2014-06-04

　　公司事业合伙人自5 月28 日起已连续3 次增持公司股票共计8550.4 万股，约占总股本的0.78%，三次增持的平均价格分别为8.38 元/股、8.52 元/股、8.55元/股，共使用资金7.24 亿元，其中部分资金来自于融资杠杆。我们认为，公司事业合伙人的增持将有助于绑定管理团队与股东之间的利益关系，强化公司的市值管理，同时还可增加公司股权集中度。并且，“B 转H＂即将到来，我们认为增持将有助于“B 转H＂的顺利实施。公司作为最为优秀A 股上市房企，市值长期以来被低估，连续的增持将打消市场对于公司未来业绩释放的疑虑，并且目前销售好于同业，维持A 股“买入＂的投资建议。

　　公司的事业合伙人制度包括集团层面的持股计划和项目层面的跟投制度。集团层面的持股计划：在2014年4月下旬，共有1320名员工自愿成为公司的首批事业合伙人，其中包括在公司任职的全部8名董事、监事、高级管理人员，预计未来将增加至1400人。公司的事业合伙人将经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理，包括引入融资杠杆进行投资，并且该部分集体奖金及衍生财产为统一封闭管理，锁定期限3年。公司2013年年报显示,公司已提取尚未分配给个人的经济利润奖金余额为10亿，加上杠杆融资，我们认为后续可供增持的资金较为充裕。公司的持股计划将公司管理人员与股东的利益更好的结合在了一起，增强公司对市值的关注度，也将成为更有效的激励手段。除本次核心员工增持之外，公司大股东华润以及公司总裁郁亮在今年均对公司股票进行了增持，各个层面均彰显了对公司中长期发展的信心。

　　项目层面的跟投制度：公司未来将对除旧城改等少数项目外的所有项目强制引入跟投制度。截止到5 月25 日，万科已有19 家公司的29 个项目进行跟投。公司一线的管理层必须跟投所在公司全部项目，项目经理必须跟投所负责的项目，将项目相关管理人员的利益与项目捆绑在一起，将会使公司拿地更加谨慎，项目的预期收益空间、资金回流情况、产品定位和风险控制会受到更严格控制。

　　公司“B 转H“已进入最后实施阶段，6 月9 日至13 日为申报期。我们认为其成功的可能性较大。由于公司B 转为H 股后，估值将有望向相同规模的中国海外发展（按2014 年的估值计，中国海外发展的PE 约为7倍，万科B 为5 倍）靠拢，以此来看，公司B 股转为H 股后，股价将有较大的上升空间，并且目前公司B 股中境外机构投资者持股超过公司B股股份总数的90%，停牌前B 股股价12.41 元/股已超过现金选择权价格12.31 元/股，我们预计行使现金选择权的投资者将会非常之少。公司一旦成功登陆H 股市场，将会在境外评级、拓宽海外融资渠道、降低融资成本等方面对公司产生积极有利影响。

　　公司 5 月份实现销售面积122.9 万平方米，销售金额145.4 亿元。同比分别增长0.24%和增长2.68%；2014 年1~5 月份公司累计实现销售面积647.2 万平方米，销售金额815.2 亿元，同比分别增长7%和16.2%。公司五月在部分地区实行了促销政策，销售面积实现了同比正增长，预计后续还将加大销售力度。公司在行业景气下降以及去年基期较高的前提下销售依然稳定，体现了公司作为行业龙头较强的销售能力。

　　我们预计公司 2014、2015 年净利润将达到188 亿元和226 亿元，YOY 增长24.5%和20.3%，EPS1.7 元和2.1 元，A 股对应PE 为4.9 倍和4.1 倍，PB1.2 倍，B 股对应PE 为5.8 倍和4.9 倍，PB1.41 倍，继续给予A 股“买入＂、B 股“持有＂的投资建议（B 股已于6 月4 日停牌）。(群益证券(香港)有限公司)

开来明道

三机构弃权护航万科B转H

历时一年有余的万科“B转H”终于步入最后阶段。万科B（200002）今日公告，6月6日向股东派发现金选择权权利，行权价格确定为12.39港元/股，申报期为6月9日至13日。

万科B（200002）已于6月4日停牌，停牌前收盘价为12.41港元/股，高出现金选择权价格。此后万科B将进入现金选择权派发、行权申报、行权清算交收阶段，B股将不再交易。

不过，万科B要最终顺利转H，其关键在于申报行使现金选择权的股份数不能超过B股总股份数的三分之一。如果申报股份数超过4.38亿股，万科B股将复牌并继续于深交所B股市场交易，同时申请的现金选择权也不予清算交收（即现金选择权的行权申报将无效）。

为此，万科今日公告，机构投资者华润（集团）有限公司及新加坡政府投资公司（GIC） 和惠理基金管理公司及惠理基金管理香港有限公司，向公司全体B股股东提供现金选择权。其中，GIC和惠理及惠理香港承诺放弃行使现金选择权。

根据方案，万科B的投资者可选择继续持有股票至万科H股在香港联交所挂牌上市，也可选择于万科B股的现金选择权行权申报期内申报行使现金选择权，将其持有的全部或部分万科B股按照12.39港元/股的价格转让给提供现金选择权的第三方。

6月6日，万科将向登记在册的B股股东派发权利，每持有1股B股股份将获派1份现金选择权。除去GIC和惠理及惠理香港就其所持有的总计2.83亿股B股（占B股总股数的21.56%）承诺放弃行使的部分现金选择权，万科此次B股现金选择权的派发数量为10.31亿份。

6月9日至13日交易时段，持有万科B股现金选择权权利，即万科WKP1（证券代码：238903）的股东可申报行使现金选择权，将其持有的全部或部分B股以12.39港元/股转让给提供现金选择权的第三方，未行使现金选择权或未有效行使现金选择权的B股股东将继续持有万科B股票至B股转换上市地在香港联交所主板上市及挂牌交易。

值得注意的是，若出现申报行使现金选择权的股份数超过B股总股份数的三分之一，即4.38亿股，万科“B转H”将不予实施，现金选择权将不予清算交收万科B股将复牌并继续于深交所B 股市场交易。

此外，香港联交所对挂牌企业的股东人数也有硬性规定。在现金选择权实施完毕及确定在香港开户的境外公众股股东人数不少于300人后，万科B方能将向深交所申请摘牌，并于取得香港联交所正式批准公司H股上市的批准函后，原B股股票将全部转换上市地并在香港联交所主板上市及挂牌交易。来源：证券时报网

开来明道

谁主万科：合伙人还有多少个12亿？
  
      万科合伙人团队盈安合伙第四次增持万科A股，截至6月3日，其以12.45亿元的代价持有万科1.55%的A股股权，成为万科第二大股东。但是，自5月28日至昨日，万科A股股价从上涨转为下跌，显示市场投资人或不看好万科A股，其中原因为何？
   
　　盈安合伙正疯狂增持万科股权。截至6月3日，盈安合伙以12.45亿元的巨资，购入1.55%万科A股权，超越持股1.21%的刘元生，成为万科A新的第二大股东。

　　无论是万科总裁郁亮，还是机构人士和市场观察家，均认为盈安合伙连续四次买入万科A股权的主要目的，在于加强万科管理层对的控制权，防止控制权旁落。

　　同时，农历端午节后的两个工作日（6月3日和4日）万科A股价分别大跌1.75%和2.38%，跌破了增持首日（5月28日）的收盘价。此事表明除代表万科1320名事业合伙人盈安合伙，资本市场其他投资人态度显然并不乐观。

　　四连增后成万科第二大股东

　　6月5日，万科A发布公告称，代表万科1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（以下简称盈安合伙），通过证券公司的集合资产管理计划，于2014年6月3日，通过深圳证券交易所证券交易系统购入万科A股股份6184.23万股，占总股本的0.56%。

　　据深圳工商局官网资料显示，由1320名万科合伙人组成的盈安合伙，是一家有限合伙企业，成立于今年4月25日，认缴出资额为14.10亿元。

　　6月3日，盈安合伙购买万科A的股票平均价格为8.42元/股，共使用约5.21亿元资金。其中一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆而融得的资金。

　　此前，盈安合伙分别于5月28日、5月29日和5月30日连续三个交易日内，分别斥资3亿元、1.98亿元和2.26亿元，购入万科A共计1.09亿股股权，占总股本的0.99%。

　　截至6月3日，盈安合伙合计耗资12.45亿元，购入万科A共计1.71亿股股权，以占比1.55%的总股本比例，取代持股1.21%的刘元生，成为万科的第二大股东。

　　6月5日，万科A公告称，盈安合伙将继续增持万科A股股票。但是，从盈安合伙购买股权的资金来源看，其“弹药”很可能已经告罄，后续资金来源存疑。

　　据标普500指数成员、美国财富500强企业之一的罗致恒富全资子公司，商业咨询和内审机构甫瀚咨询公司经理王隽透露，目前万科公司集体奖金账上资金仅有10亿元；万科2013年年报也显示，万科已提取、但尚未分配给个人的经济利润奖金余额为10.05亿元。

　　截至6月3日，盈安合伙第四次增持万科A股股权后，盈安合伙已付出12.45亿元，此笔10亿元资金应已耗尽。

　　如盈安合伙继续增持万科A股股权，来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户或已无资金可用，只能依靠引入融资杠杆融取资金。显而易见的是，无论是用信托计划，或是股权质押，盈安合伙可调用的资金已非常有限。

　　潜在的威胁是，一方面，盈安合伙继续增持万科A股权的弹药不足；另一方面，万科A十大流通股名单中，险资魅影总在其门口往来徘徊。

　　截至今年3月31日，万科A前十大流通股东名单中，新华人寿退出，中国人寿和全国社保基金一零三组合新进，分别持股0.75%和0.96%。

　　自去年年底至今，保险（放心保）资金多次举牌地产公司，如金地集团(600383)和金融街(000402)频遭险资举牌，引起市场高度关注。万科与金地集团类似，市值高，股权分散，是门口野蛮人闯入控股的“优良”标的。

　　以昨日收盘价计算，万科市值约903亿元。因此，要成为万科实际控制人，只需约付出135亿元即可超过华润集团的持股比例，实现控股万科的目的，而这笔资金对于财大气粗的险资而言，不是个大问题。

　　合伙人制度隐含内在缺陷？

　　6月3日-4日，上证综指分别下跌0.04%和0.66%，深证成指大跌1.08%和1.34%，房地产开发板块分别下跌0.22%和1.22%。

　　受到盈安合伙连续增持的万科A股，在6月3日-4日略显低迷的市场行情下，没有出现逆势行情，且跌幅高达1.75%和2.38%，跌破5月28日盈安合伙首次购买万科A股时的收盘价，显示出市场投资人不同于盈安合伙看多万科A的态度。

　　自从今年3月7日万科总裁郁亮首次提出万科将试验“合伙人制度”，尤其是5月28日盈安合伙正式开启万科合伙人制度大幕以来，无论是机构分析师（如申银万国、中信建投、兴业证券(601377)等），还是房地产行业观察人士，几乎一边倒地认为这是一套比职业经理人更好的制度，它将在未来为万科提供充分的内生激励动力，从而提升和巩固万科业绩。

　　万科合伙人制度真的有千般优势而无半点劣势吗？

　　“若果真没有缺陷，为何资本市场会出现如此反应？”上海一家房地产基金投资部相关负责人尖锐地指出，“盈安合伙二度增持万科A股的当日和次日，即5月29日和30日两个交易日，万科A股价跳空高开后，涨幅出现收缩，而至6月3日和4日，其股价由涨转跌，且跌幅逐日扩大。”

　　交易行情显示，5月28日至30日，万科A的涨幅分别为3.43%、1.07%和0.12%，呈现非常明显的涨幅收缩趋势。6月3日和4日，其股价跌幅分别为1.75%和2.38%。

　　一项被如此普遍看好的制度，管理层连续四次巨额增持公司股权，却没有在二级市场为股价带来明显的正向刺激，说明什么？

　　有房地产行业资深观察人士认为，这其实说明万科合伙人制度存在内在缺陷和风险，因而不被资本市场投资人认可，“起码他们心存疑虑”。

　　“这项制度在本质上是一项靠‘利益’激励的制度，而非明确的既有权利。万科合伙人制度要能顺利发挥作用，有一个既定前提，那就是未来万科行权时的股价，一定要超过现在买入的价格，且空间要足够大。”这位人士表示，“三年后，如果这个目的达不到，万科合伙人制度就会面临困境，那时管理层拿什么交代？何况，管理层又拿什么保证三年后万科的行权价，一定会比现在的买入价高？”

　　该人士同时指出，“不但如此，这项制度也无法保证万科管理层可以免受门口野蛮人的威胁。三年后，如果万科股价低迷，而野蛮人提出以高溢价收购合伙人持有的万科A股权，那时万科管理层又该怎么办？毕竟在万科公司章程中，没有赋予万科的这些合伙人拥有对公司董事会成员的任命权。” 21世纪网

开来明道

20年前噩梦重现 万科总动员抵御“野蛮人”

2014-06-05 19:17:33 来源：南方周末

万科集团总裁郁亮

开来明道

2

万科A前十大股东。（截至2014年3月31日）

　　20年前，“君万之争”差点让万科管理层卷了铺盖。20年后，万科股价处于历史低点之时，“野蛮人”的敲门声再次响起。虽然仍有大股东华润的翼护，万科管理层却不得不紧急动员，出招御敌。

　　小米虽然有8个合伙人，但其控制权仍牢牢掌握在大股东雷军手中，而阿里巴巴的28位合伙人对董事会成员的确定有着绝对控制权。对于暂时只是用股票投资作为利益捆绑的事业合伙人计划来说，究竟能多大程度上增加管理层对万科股权的掌控，以对抗“门口的野蛮人”？

开来明道

　　2014年4月23日，万科公司正在召开一次特殊的视频会议。在不远处的摄像头的注视下，柳新在面前一份承诺书文件上签了自己的名字，成为万科1320名事业合伙人中的一员。

　　包括柳新在内的全部“管理二级”以上员工参加了这个事业合伙人创始大会。除了少数几名计划离职的，剩下超过99%的员工都在摄像头的注视下签了字，放弃自己丰厚的经济利润奖金，将其委托给“盈安合伙”做投资。“盈安合伙”是一家为万科事业合伙人制而专门成立的公司。

　　35天后，“盈安合伙”开始在资本市场上现身。5月28日、5月29日、5月30日、6月3日，A股市场的连续四个交易日里，“盈安合伙”动用了总共12.45亿元持续买入自家股票，最终拿下1.34%的万科股份，一跃成为万科第二大股东，仅次于大股东华润。

　　自2013年起，万科开始着手从大陆B股转到香港H股，2014年3月获批。能否转板成功，取决于股价能否逼近设定的现金选择权，否则原B股股东可能会选择现金而非转为H股，超过1/3股东选择现金则转板失败。

　　2014年3月，万科董秘谭华杰前往机构投资者处路演之时，就被问及成功率。当时离目标尚有1港元多的差距，谭笑着说了三个字“有大招”。盈安开始出招后，一位机构投资者恍然大悟，“原来是通过A股拉升B股股价”。

　　6月3日，万科B收于12.41港元，基本接近现金选择权价格。次日，万科B股停牌。考虑到转板后有一定溢价，万科登录香港资本市场几乎板上钉钉。

　　如此大费周章的建立事业合伙人制度，显然不只是为了护航“B转H”。2014年3月的万科春季例会上，总裁郁亮的讲话是用20年前万科历史上一个标志性事件“君万之争”作为开篇的：“如果不是因为我们找到了君安的一个破绽，几乎没有胜算的可能，万科可能就被这些野蛮人拆分了。”

　　时隔20年，“野蛮人”再度来袭，让万科管理层作出了这项公司治理制度上的重大变化。来自万科内部的信息是，2014年年初，已有包括资本大鳄“明天系”在内的一些机构与万科高层进行了接触，只是暂时还没有采取任何行动。

　　“野蛮人”的良机

　　万科当下的股价正处在一个历史低点上，因而暴露在众多“野蛮人”的面前。获得万科的控制权需要多少钱？用郁亮的话来说，“只要200亿”。

　　2014年3月的万科春季例会上，回顾完“君万之争”的历史后，郁亮又拿出了一本书—《门口的野蛮人》。

　　此书详细记录了“20世纪最著名的恶意收购”。杠杆收购之王KKR只用了不到20亿美元现金，就撬动了250亿美元，控制了雷诺兹纳贝斯克烟草公司，并最终将其分拆。自此，“门口的野蛮人”被用来形容那些不怀好意的收购者。

　　花了一个星期的时间看完这本书，柳新觉得郁亮不是在杞人忧天，万科正处在一个“野蛮人”有机会入侵的时间窗口上。

　　就像1988年的雷诺兹纳贝斯克公司一样，万科当下的股价正处在一个历史低点上，从2007年的40元左右一路跌到现在的10元以下，一度低于公司2013年末的每股净资产，而且年末账面还躺着超过440亿现金。

　　1994年的“君万之争”后，万科股票还有过两次探底，分别是1996年和2005年，低到3.2元左右。但一位私募基金经理认为，当时还没有实力雄厚的资本大鳄，所以万科没有成为猎物。

　　除了股价低迷，万科还有一个重要特点。从创始人王石进行股改，自己变为职业经理人开始，万科就是一家股权高度分散的公司。时至今日，第一大股东华润的持股比例也只有15%，第二大股东刘元生持股1.2%。获得万科的控制权需要多少钱？用郁亮的话来说，“只要200亿”。

　　郁亮在2014年3月的春季例会上说，当下，“野蛮人”来万科敲门是很正常的。“野蛮人”会怎么行动呢？如果能成为大股东，获得绝对控制权，这是最简单的；如果不能获得绝对控制权，可以通过股东大会、董事会来捣乱，比如投反对票、利益要挟等等。

　　同样股权高度分散、估值严重低估的兄弟房企—金地集团已经被“入侵”：过去一年间，通过在二级市场上不断购入金地股票，生命人寿取代福田投资成为了金地集团的第一大股东。

　　“理论上说，金地的遭遇，万科也很有可能碰到，对于资本市场来说，能用不到200亿，成为一家房地产上市公司的大股东，是非常划算的一笔投资。尽管目前我们的管理层和业务都还很稳定，不能说生命人寿就是门口野蛮人，但谁也不保证未来不会发生什么巨变。”金地集团一位中层告诉南方周末记者。

　　20年前“君万之争”时，王石、郁亮遭遇的还是门内的野蛮人。君安集团当时持有3.4%的万科股票，联合几个大股东忽然发难，要求改组董事会和管理层。王石回忆：“一群野蛮人已在万科不知不觉间守候多时，万科董事长竟浑然不觉。”

　　当时还是万科财务部经理的郁亮，经历了整个惊心动魄的过程，也参与了自救行动。

　　这一次，郁亮全面走向前台，提出事业合伙人计划，以“自己掌握自己的命运”。

　　据万科一位内部人士透露，事业合伙人计划由郁亮一力促成，直到2014年3月份春季例会上宣布前不久，王石才得知此事。之后他也一直没有对此公开发表过意见。

开来明道

　　42亿砸向股市

　　即便按照最少的1∶2杠杆来计算，盈安能够动用的资金也将能达到42亿元，如果悉数用于增持万科股票，将有可能持有万科接近5%的股份，并或许能在董事会占有一席之地。

　　郁亮已经拿出了自己2013年的全部薪酬购买了万科股票，1431万元。但总持股依然只有630万股，在总股本中属于小数点后面两位的占比。据谭华杰近日在投资者交流会上透露，其他高管也基本上都进行了期权行权，亏损严重。

　　相比万科超过100亿的股本，如果以此对抗“门口的野蛮人”，显然杯水车薪。三年前开始执行的一项薪酬制度“经济利润奖金”成了管理层的一个重型武器。

　　能够享受这笔奖金的，是万科的高管、中层以及部分业务骨干。根据经济利润完成情况，每年按照固定比例提取或扣减，进入一个奖金池。一部分作为集体奖金递延支取，委托第三方机构进行管理；另一部分则具体到个人，当期发放。

　　对柳新来说，往常这笔发到个人的经济利润奖金平均能占到他全部奖金收入的15%。2014年3月，他没有等来这笔钱。3月29日的万科公告称，“取消当期发放的个人奖金，每年提取的经济利润奖金全部作为集体奖金，需封闭运行三年，期间不得进行分配，所有的奖励对象三年以后才可申请支取”。

　　毫无疑问，这笔钱进入了疯狂买入自家股票的“盈安合伙”的账面上，预估大约有4亿元左右。另一部分原本就留存在公司账面上的集体奖金，根据万科年报，截止到2013年末共有10亿元，这笔钱原本用在了其它地产项目投资之上。

　　恰好，工商注册资料显示，盈安合伙的注册资本为14亿元。

　　这还不是万科用于增持股票的全部本钱，还将有更多的外部融资进入这场攻防战中。深圳证券界一位接近万科的人士告诉南方周末记者，融资杠杆至少为1∶2，原建行深圳分行副行长、现任万科副总裁祝九胜全力负责此事。

　　即便按照最少的1∶2杠杆来计算，盈安能够动用的资金也将能达到42亿元，如果悉数用于增持万科股票，将有可能持有万科接近5%的股份，并或许能在董事会占有一席之地。

　　但在地产股整体持续低迷的当下，3年后的万科股票是否一定能跑赢其它投资收益也是一个再现实不过的问题。盈安合伙连续四个交易日的增持，也只在第一天带来了3.4%的上涨，中间两日波动很小，最后一日跌了1.7%。

　　“你为什么愿意放弃当期领取自己的个人奖金，交给公司去买万科的股票？”听到这个问题后，浙江万科一位事业合伙人沉吟了半晌，对南方周末记者说：“因为有杠杆，再说也是投资自己的事业。”

　　在万科管理层增持万科的同时，第一大股东华润也是万科管理层所倚仗的重要同盟。华润与万科管理层多年来已形成默契，不干涉万科具体管理事务，其扮演的更像财务投资者角色。2014年3月，为了配合万科管理层，华润增持万科0.24%股份，并透露未来12个月内或会继续增持万科。

　　利益捆绑

　　从4月1日实施跟投制度到5月25日，万科已有19家公司的29个项目开始了跟投。

　　除了买自家的股票，上述万科地方公司的高层还需要拿出一笔钱来跟投具体的项目，这是一项比集团层面事业合伙人更早启动的制度创新。参与的项目，要求地方公司高管和项目负责人必须跟投，员工自愿跟投不超过项目总额的5%。

　　根据万科发布的新闻稿，从4月1日实施跟投制度到5月25日，万科已有19家公司的29个项目开始了跟投。

　　厦门万科甚至借用了合伙人的概念做起了营销活动—对外邀请万科合伙人，只要成功介绍一位朋友购买当地的四个项目之一，就能得到一定比例的返点。

　　跟投制度在房地产企业中不是首例。此前包括景瑞地产、碧桂园等国内多个房地产企业都开始实行类似模式，一方面是向内部员工募集资金，另一方面也可以将员工的利益和项目利益紧紧捆绑在一起。

　　中信建投苏雪晶指出，当前不少主流房企都逐步开始采用这种项目合伙人制度，万科也算顺应潮流的正确选择。

　　事实上，据柳新回忆，公司最初也只是从2013年开始规划项目层面的跟投，直到2014年春，才忽然传出了集团层面事业合伙人制度的风声。3月份的春季例会上，郁亮提及的也只是大约两百多人的经济利润奖金获得者参与其中，等到4月份就变成了1320人，占万科房地产开发系统近1/5的员工。

　　无论肇始于何时，郁亮和万科高层们已经在下“一盘很大的棋”了。一项事业合伙人制度，短期看可以阶段性拉升股价，使B转H更加顺利，长期看则关系到未来公司控制权的巩固。而项目跟投，跟抵抗门外的野蛮人并没有直接关联，但可以让管理层与公司命运联系得更为紧密。

　　郁亮赋予了这盘棋在人力资源上的战略意义。“过去万科是职业经理人制度，职业经理人和股东是打工关系，依靠职业精神对股东负责，但从小米等一些企业的经验来看，合伙人制度可能是一种更好的利益共享机制，对股东负责就是对自己负责。”2014年以来，郁亮带领万科团队密集拜访了阿里巴巴、腾讯、小米等互联网企业。

　　只是，小米虽然有8个合伙人，但其控制权仍牢牢掌握在大股东雷军手中，而阿里巴巴的28位合伙人对董事会成员的确定有着绝对控制权。对于暂时只是用股票投资作为利益捆绑的事业合伙人计划来说，究竟能多大程度上增加管理层对万科股权的掌控，以对抗“门口的野蛮人”？

　　而B转H如果顺利完成，万科在多了一个融资平台的同时，也给海外投资者提供了一个收购的窗口。

　　别无选择。“如果我们不下决心去变革，野蛮人就在门口敲门了。”郁亮在3个月前的万科春季例会上警告员工们。

　　（应被访者要求，柳新为化名）

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　　君万之争

　　1994年3月29日，以君安证券为首的股东代表，突然狙击万科管理层，引发了对于股东会与经理层关系、公司治理机制、多元化与专业化等众多激辩。

　　当天，王石得知君安将在当天下午3点有所行动的消息之后，在30分钟内与在美国、加拿大、北京、青岛等地的13名董事取得联系。当时万科股权高度分散，万科的国有股成了关键的一票。

　　王石向自己一直在努力摆脱控制的对象—万科最大的股东—国有股发出了求援，对一些关键人物展开了秘密的外交行动。

　　1994年3月31日上午，万科在位于深圳罗湖区水贝工业区的公司总部举行情况说明会。时任万科财务部经理的郁亮宣读了张西甫授权王石代表“新一代”公司的声明，称君安以“新一代”的名义在新闻发布会上公布《告股东书》和《改革倡议书》是不对的，并宣布取消君安财务顾问资格。

　　3月31日，王石决定向深交所申请停牌，并获得批准—这是中国股市的第一次停牌，在当时尚没有对股票涨跌的停牌限制，万科开了一个先河。王石的目的是，通过停牌赢得时间，阻击君安内部人的“老鼠仓”。

　　4月1日，“新一代”正式召开新闻发布会。张西甫宣布委托王石为“新一代”本次新闻发布会全权发言人，提前走人。拥戴君安，冀望在此事件中大捞一把的小股东们对“新一代”的“叛变”极为不满，情绪激动的一些股东也选择了离场抗议。王石力劝众股东：“已经发现有大户狂吃万科股票，大家应该警惕，以免为人操纵。”

　　4月2日，万科再次发布公告：“（万科）董事会认为没有必要对此种建议（君安倡议）做出正式反应”。但公告仍称，“董事会认为该事件极为严重，并希望向股东和公众保证如下：一、董事会至今未收到收购本公司的要约。二、本公司有稳定的、强有力的管理阶层。三、‘新一代’、‘海南证券’、‘中创’对公司目前管理阶层表示支持。四、本公司和附属公司的业务一直是令人满意的。董事会对君安证券有限公司今次行动表示失望……”

　　4月4日，万科在深交所复牌。曾一跳三丈高的万科股价重归于那个沉寂的股海之中，君安等炒家折戟沉沙。

　　同一天上午，作壁上观已有一个星期的深交所，终于派出副总经理柯伟祥约见“君万之争”两位主角张国庆、王石。两位在日后中国经济界“翻手为云，覆手为雨”的人物的双手，握在了一起—但正是从两双手相触的那一刻起，二人渐行渐远。

　　1999年，张国庆因君安证券内部事情东窗事发而被检察机关羁押。

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万科牵手百度 用大数据讲商业地产新故事

2014-06-06 00:56:16 来源：每日经济新闻

　　这一次，万科选择了百度当“合伙人”迎接大数据时代。昨日（6月5日），在北京798中国导演中心表演厅的看台上，万科集团总裁郁亮、执行副总裁毛大庆并排端坐，他俩中间是一位新伙伴—百度公司副总裁张东晨。一场极具科技感的开场秀之后，郁亮宣布万科将联合百度启动商用地产的科技化运营。

　　未来万科与百度的合作，将应用在万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心，基于百度的定位技术服务，集合“消费者、商户、运营商”的商业生态系统。

　　兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，“目前来看，二者战略协同可能性更大，万科还是为了构建配套服务平台，发掘终端资源（业主）的大数据，比如对消费行为进行分析。”

　　万科“大数据”起步/

　　在昨日的发布会现场，郁亮毫不忌讳地聊起目前房地产市场。对于前段时间引起轩然大波的毛大庆“密室谈话”，郁亮用“斑马论”回应。

　　“最近房地产行业的说法很多，有拐点论，有崩盘论，也有冰山论，我觉得把这个行业以斑马做比方，还是比较合适。斑马到底是白底还是黑底？”郁亮笑着说，“大庆同志就是告诉了那些乐观的人，斑马是黑底。”

　　“不同人看到的斑马是不同底色，这就告诉我们，乐观的时候保持警惕，悲观的时候保持信心，毫无疑问这个行业已经渡过了黄金时期，开始进入了白银时期。”郁亮如是说。

　　“白银时期”的万科已经做好了“城市配套服务商”转型的准备，其甚至将未来十年的规划都设定在了这一方向上。郁亮直言，万科在这个时代要做两件事情，一是遵循商业基本逻辑，把客户照顾好；二是做好城市配套服务商。

　　据《每日经济新闻》记者了解，今年万科共有8个商业项目计划开业，未来还将进入武汉、佛山、东莞等8个城市，20个新项目进入实际运营周期，商业地产布局在逐渐扩大。从目前商业项目布局来看，万科主要还是依托于现有的住宅区域，开拓服务于社区的商业项目，而海量的客户是万科拥有的最大潜在资源。

　　巨大的客户量为万科“大数据”提供了基础。而万科将“合伙人”选定为百度，也意味着万科的互联网之路将从“大数据”开始。

　　据万科方面介绍，和百度的合作将为万科商业地产带来 “定位引擎、大数据、营销工具”三种技术。未来在万科旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态中，尝试引入百度的LBS技术服务 （即基于位置的服务），实现运营商、商户、消费者的良性发展。

　　“百度和万科有很多共同的客户，我们希望通过技术照顾好客户。”张东晨在现场说，比如一个客户，百度地图会指引他怎么从家里到万科商场，怎么搭车、换乘，他要去的商户在商场几层，里面是什么情况，是不是在排队，有没有消费优惠，之后再通过室内外定位让他顺利找到停车场，完成整个消费行为。

　　但对于此次合作具体细则及如何实施，毛大庆会后对《每日经济新闻》记者表示，目前还不能透露，要在两三月以后实现落地。

　　凸显行业转型选择/

　　事实上，去年下半年以来，万科“触网”的心思便已经显露。万科集团中高层管理人员去年陆续拜访了腾讯、小米、阿里巴巴等数家互联网公司。

　　眼下，地产圈似乎与互联网有了越来越多的交集。有意思的是，在万科宣布与百度联手的同日，恒大宣布与阿里巴巴合作。地产商频频联手互联网的背后，凸显的则是整个行业面临转型下的选择。

　　中国的房地产市场正在经历深刻变革。客户对于房屋的需求，已经不再停留于满足基本的居住功能。在新的发展阶段下，未来社区的发展方向是什么，未来应该给客户提供什么样的产品，成为整个行业思考的重要问题。

　　国安投资副总经理房崐在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，伴随着信息产业的第三次革命创新，“物联网”与“云技术”已经进入了社会生活的各个领域，这也为房地产企业在未来社区的发展中提供了更多的发展可能性。“譬如利用云技术，实现物联网、互联网与家庭网关的三网合一，同时提供社区管理云端服务，创造一个节能环保的居住环境。”

　　中国房地产业协会秘书长苗乐如对《每日经济新闻》记者表示，“未来的房企已经不能简单地进行房地产开发，企业通过强大的云技术平台，最大限度地挖掘生活空间、提升居民服务水平，符合未来房地产行业的发展方向。”