【万科】 30亿涉银

开来明道

• 万科A：盈安合伙以均价8.38元/股增持3583.92万股公司A股股份
  2014-05-29 09:30:00
  
  
•         万科A(000002)2014年5月28日，代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（以下简称“盈安合伙”），向本公司出具《关于深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）购买万科A股股票相关事项的告知函》（以下简称“告知函”）。根据“告知函”，盈安合伙通过证券公司的集合资产管理计划，于2014年5月28日，通过深圳证券交易所证券交易系统购入本公司A股股份35,839,231股，占公司总股本的0.33%。    事业合伙人制度是公司为进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，为股东创造更大的价值，而于今年推出的举措。2014年4月23日公司召开事业合伙人创始大会，共有1320位员工自愿成为公司首批事业合伙人，其中包括在公司任职的全部8名董事、监事、高级管理人员。 事业合伙人均已签署《授权委托与承诺书》，将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理，包括引入融资杠杆进行投资；同时承诺在集体奖金所担负的返还公司的或有义务解除前，以及融资本息偿付完成前，该部分集体奖金及衍生财产统一封闭管理，不兑付到具体个人。 根据“告知函”，盈安合伙本次购买股票的平均价格为8.38元/股，共使用约3亿元资金。其中一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆而融得的资金。 “告知函”表示，基于投资判断及对公司未来持续稳健发展的强烈信心，盈安合伙将继续通过证券公司的集合资产管理计划在二级市场购入公司A股股票。盈安合伙将督促集合资产管理计划的管理人严格按照《深圳证券交易所交易规则》等相关法律、法规规范进行相关投资操作。 “告知函”承诺，盈安合伙在未来两天，通过二级市场增持万科A股股份后将及时告知公司。之后，每次累计增持金额达到4亿元时将及时告知公司。 公司将敦促盈安合伙履行告知承诺，公司也将根据相关信息及时进行披露。
  
  

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• [资讯台]万科启动事业合伙人持股计划 首日购入3584万股万科A股票
  2014-05-29 09:30:00
  
  
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•       　万科5月29日公告，代表万科事业合伙人集体的深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（简称“盈安合伙”）已于5月28日在二级市场以约3亿元购买35,839,231股万科A，占万科总股本的0.33%。盈安合伙表示未来将继续通过二级市场购买万科股票。   　根据公告，盈安合伙此次购买万科股票的资金中，其中一部分来自万科事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆融得的资金。这意味着，继项目跟投制度之后，万科的事业合伙人持股计划也正式启动。伴随这一计划的落地，万科的事业合伙人制度已全面展开。   　事业合伙人持股计划   　此次合伙人持股计划的资金来源，可以追溯到万科在2010年推出的经济利润奖金计划。2010年，为落实股东导向，鼓励持续创造卓越业绩，万科对原有的业绩考核体系进行调整，并引入EP（经济利润）作为奖金考核的指标。   　今年4月23日万科召开了合伙人创始大会，共有1320位员工率先成为首批万科事业合伙人。与此同时，万科开始筹备事业合伙人持股计划，所有事业合伙人均签署了承诺书，将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理，包括引入融资杠杆进行投资。   　而盈安合伙的第一次投资行为，选择的就是购买万科股票。5月28日，代表全体万科事业合伙人的盈安合伙首次以约3亿元在二级市场购入35,839,231股万科A。为了加大购买力度，盈安合伙引入了融资杠杆。根据公告，盈安合伙此次购买万科股票的资金中，一部分来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆而融得的资金。   　已有29个项目跟投   　在事业合伙人持股计划实施前，万科另一个重要制度——项目跟投制度——已经在3月底悄然展开。   　所谓项目跟投，是指对于今后万科所有新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。   　根据这一方案，员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。万科还将对跟投项目安排额外受让跟投。项目所在一线公司跟投人员可以在支付市场基准贷款利率后，选择受让不超过项目资金峰值5%的份额。   　从4月1日实施跟投制度到5月25日，万科已有19家公司的29个项目进行跟投。大多数项目员工踊跃认购，其中一些项目的认购率超过300%。   　万科称，由于一线公司管理层和项目管理者强制跟投，拿错地、拿高价地的风险将得到有效控制，而这恰恰是房地产企业最大的经营风险。   　“真正对运营效率提升有改善的做法将会很快被运用和完善，任何钻空子、只顾眼前利益的做法将难以存在。”谭华杰介绍。    出处：中国证券报   
  
  

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• 有异动看大智慧—异动前哨站：斥3亿“建仓”，打响事业合伙人制度
  2014-05-29 09:30:00
  
  
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•         【新闻导读】        万科事业合伙人制度全面展开 获3亿元大单增持    日期：2014-05-29        内容概述：5月29日讯,万科昨日晚间发布公告称，代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（简称“盈安合伙”）通过证券公司的集合资产管理计划，于5月28日通过深圳证券交易所证券交易系统购入公司A股股份3583.9231万股，占公司总股本的0.33%。    公告显示，盈安合伙本次购买股票的平均价格为8.38元/股，共使用约3亿元资金。其中一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆而融得的资金。此举意味着，继项目跟投制度之后，万科的事业合伙人持股计划也正式启动。伴随这一计划的落地，万科的事业合伙人制度已全面展开。        【异动点睛】        公告透露，基于投资判断及对公司未来持续稳健发展的强烈信心，盈安合伙将继续通过证券公司的集合资产管理计划在二级市场购入公司A股股票。同时，盈安合伙承诺，在未来两天，通过二级市场增持公司A股股份后将及时告知公司。之后，每次累计增持金额达到4亿元时将及时告知公司。        【公司档案】        万科A（000002）：公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2013年公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录。
  
  

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[资讯台]万科事业合伙人持股计划启动 获盈安合伙大笔增持约3亿元2014-05-29 09:30:00   
  　5月28日晚，万科发布公告称，代表万科事业合伙人集体的深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（简称“盈安合伙”）已于5月28日，在二级市场以约3亿元购买万科A股票35839231股，占万科总股本的0.33%。盈安合伙表示未来将继续通过二级市场购买万科股票。
  　根据公告，盈安合伙此次购买万科股票的资金中，其中一部分来自万科事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆融得的资金。
  　这意味着，继项目跟投制度之后，万科的事业合伙人持股计划也正式启动。伴随这一计划的落地，万科的事业合伙人制度已全面展开。
  　据悉，引入融资杠杆需要承担利息，并放大投资损益。对此，有分析认为，无论是近期住宅市场的波动，还是房地产板块的整体低迷，都并未动摇万科事业合伙人对公司的信心。
  　万科总裁郁亮也表示，尽管房地产进入下半场已成行业共识，但目前市场上对这一概念的一些理解过于悲观。他认为，行业轻松赚钱的时代已经过去，下半场对企业能力的考验会更加全面，但优秀企业并不会缺少成长空间。中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始。同时，中国房地产行业目前的集中度明显低于发达国家成熟阶段，美国前五大开发商的市场占有率2010年为18.1%，而国内前五大开发商2013年的占有率仅8.6%，集中度的上升将帮助龙头企业保持较好的成长性。
  　事实上，早在2006年万科就率先推出过限制性股票激励计划，并设置了极为严格的股价考核标准。2010年，万科再次推出期权激励计划。但这两次激励计划的实施结果都不尽如人意。
  　在与美国企业进行合作，及走访互联网企业时所接触到的合伙人理念，使万科管理层看到了解决这一问题的契机。“过去万科是职业经理人制度，职业经理人和股东是打工关系，依靠职业精神对股东负责，”郁亮表示，“但从小米等一些企业的经验来看，合伙人制度可能是一种更好的利益共享机制，对股东负责就是对自己负责。”
  　在事业合伙人持股计划实施前，万科另一个重要制度——项目跟投制度——已经在3月底悄然展开。
  　从4月1日实施跟投制度到5月25日，万科已有19家公司的29个项目进行跟投。大多数项目员工踊跃认购，其中一些项目的认购率超过300%。
  　在郁亮看来，事业合伙人机制之所以重要，是因为它既是一种管理机制、一种分享机制，也是一种发展机制。
  　“我们并不担心短期的波动，因为行业长期向好的趋势并未改变，但我们需要考虑十年之后万科应该怎么走。”郁亮说。
    出处：证券日报  

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[资讯台]千名合伙人3亿元增持万科 14亿花完可成第二大股东2014-05-29 09:30:00   
  　在年初的年报业绩说明会上，万科总裁郁亮曾对外公开表示万科将考虑实施事业合伙人制度，目前，这一制度进入实质性推行阶段。万科今日发布公告称，代表万科事业合伙人集体的深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)(以下简称盈安合伙)已于5月28日，在二级市场以约3亿元购买约3584万股万科A（000002，收盘价8.45元）股票，占万科总股本的0.33%。
  　目前，万科第二大股东刘元生的持股比例为1.21%。而盈安合伙的认缴出资额为14.1亿元，若按今日的增持价8.38元/股计算，盈安合伙若全额买入，其将持有万科约1.5%的股份，一举成为万科第二大股东。
  　万科董秘谭华杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，盈安合伙设立的管理产品封闭期限至少是三年，未来还会根据投资需要继续考虑增持，但具体的持股比例目前并没有限定。
  　千名合伙人3亿增持
  　根据公告，万科于4月23日召开了合伙人创始大会，共有1320位员工成为首批事业合伙人，其中包括8名董监高。而盈安合伙本次购买股票的平均价格为8.38元/股，共使用约3亿元资金。其中一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余部分为引入融资杠杆而融得的资金。
  　此外，盈安合伙表示将继续通过证券公司的集合资产管理计划在二级市场购入公司A股股票。同时还承诺：在未来两天，通过二级市场增持公司A股股份后将及时告知公司。之后，每次累计增持金额达到4亿元时将及时告知公司。对此，谭华杰向记者补充道：“盈安合伙除了此次3亿元的增持，在之后的两个交易日还会继续增持，都是基于对万科股票股价的信心。”
  　《每日经济新闻》记者注意到，5月12日为盈安合伙的注册核准日。而从5月12日开始，万科A股股价走出一波强劲的上升势头。截至昨日收盘，13个交易日内区间涨幅达到了16.39%。一位私募投资人士表示：“万科公告表示合伙人将连续三个交易日增持，如果按照单日3亿元的增持额度，万科股价这周有明显的上涨预期。”
  　在增持之后，盈安合伙的持股比例为0.33%，对于后续计划，谭华杰告诉记者：“盈安合伙是一家独立的第三方投资机构，代表了1320名合伙人的投资利益，目前并没有设定具体的持股比例。”
  　盈安合伙手握14亿元
  　公告还透露，事业合伙人均已签署《授权委托与承诺书》，将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理，包括引入融资杠杆进行投资；同时承诺在集体奖金所担负的返还公司的或有义务解除前，以及融资本息偿付完成前，该部分集体奖金及衍生财产统一封闭管理，不兑付到具体个人。
  　上述要求并未透露该资管计划的封闭期限，合伙人个人收益何时可以兑现呢？据谭华杰介绍，2010年，为落实股东导向，鼓励持续创造卓越业绩，万科对原有的业绩考核体系进行调整，并引入EP(经济利润)作为奖金考核的指标。
  　谭华杰说道：“万科的经济利润方案要求当年的经济利润递延三年，也就是说2013年的经济利润需要延后至2017年才能发放。这意味着，盈安合伙发起的资管计划的封闭期限将是三年以上，这三年内也就不会存在合伙人退出的情况。”
  　据深圳工商局官网资料显示，由1320名万科合伙人组成的盈安合伙是一家有限合伙企业，成立于今年的4月25日，认缴出资额为14.1亿元。
  　融资功能或放大
  　万科此次合伙人制度的加速推进也得到了不少业内人士的肯定。中原地产研究总监张大伟对此表示：“万科一共有4大区域，40个左右公司，现在运作数百个项目，这1320人基本可以包含所有的中层以上管理人员，足见万科推进合伙人制度的力度之大。”他同时表示，合伙人制度一方面可以扩大经理人的话语权，提高经理人也就是合伙人的待遇等，留住人才；另一方面以投资公司介入，有利于步调一致，不兑付到个人，强调风险共担机制。
  　据张大伟介绍，自从万科在年初大力推出合伙人制度之后，北京当地不少大中型房企已将开始考虑借鉴这一制度，在当前房地产市场较为低迷的情况下，以合伙人制度稳定员工是不错的选择，万科的示范效应正在显现。
  　亚太房地产开发协会会长谢逸枫则表示，盈安合伙增持自家股票可以看做是万科合伙人制度正式启动的标志。
  　“值得注意的是，万科合伙人制度的实施还将明显提升公司的融资功能，具体来说，一方面通过合伙人入股、项目跟投将利益相关方的资金吸纳进来，为房产项目提供现金流支持；另一方面，大幅入股还将提升公司股价和品牌形象，有利于公司在二级市场营造融资环境”，谢逸枫进一步补充道。
    出处：每日经济新闻  

开来明道

万科A：提示B转H股事项进展2014-05-29 09:30:00   
    万科A(000002)一、关于项目进展情况
    本公司B股转换上市地以介绍方式在香联交所主板上市及挂牌交易的方案，于2013年2月4日经公司2013年第一次临时股东大会审议通过。2014年3月3日，本公司收到中国证监会《关于核准万科企业股份有限公司到香港交易所主板上市的批复》（证监许可[2014]239号），核准本公司将现有的1,314,955,468股B股转为H股并在香港联交所主板上市等事项。2014年5月21日，就本公司B股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易申请事宜，本公司收到香港联交所上市委员会聆讯通过的函件。
    本公司将向深交所申请公司B股股票自2014年6月4日起停牌，停牌前一个交易日即2014年6月3日为公司B股股票最后交易日。此后公司B股股票将进入现金选择权派发、行权申报、行权清算交收阶段，不再交易。
    二、关于境内交易操作指南
    本公司于2014年5月经第十七届董事会通讯表决审议通过《关于授权委托中国证券登记结算有限责任公司为公司H股股份名义持有人及指定中信证券（香港）经纪有限公司为公司B转H项目境外代理券商的议案》，同意公司授权委托中国证券登记结算有限责任公司为公司B股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易项目之公司H股股份名义持有人及指定中信证券（香港）经纪有限公司为公司B转H项目境外代理券商。
    本公司于2014年5月28日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）发布了《万科企业股份有限公司关于<中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司B转H境内业务指南>及<中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司B转H境内业务投资者操作指南>的提示性公告》。投资者可登陆巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）查阅《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司B转H境内业务指南》（以下简称“《B转H境内业务指南》”）及《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司B转H境内业务投资者操作指南》（以下简称“《B转H境内业务投资者操作指南》”）电子版。
    三、关于转托管事项
    对于希望继续持公司B股至转换为H股，并于香港联交所主板挂牌交易的B股投资者，于现金选择权申报期间内无需进行任何操作。但为确保公司B股转H股后，投资者能够顺利进行交易，投资者应向开户证券公司确认其交易系统是否已实施改造与更新，只有实施并完成交易系统改造与更新的证券公司，方能提供转换后H股实时行情并接受交易申报，若开户证券公司已确认不进行交易系统的改造与更新，投资者应尽快办理相关转托管事宜。其中：境内投资者所持股份只可在境内各证券公司间进行转托管（以下简称“境内转托管”）。境外投资者所持股份可申请由境内证券公司转托管至境外证券公司（以下简称“跨境转托管”）。在境内交易的投资者（包括境内投资者和境内交易境外投资者）仅可卖出，不可买入公司H股。境外投资者完成跨境转托管后，即可按一般H股交易规则买入或卖出本公司H股股票，而不受交易限制。
    关于转托管，中国证券登记结算有限公司的费用收取情况如下：
    1、境内转托管不收费。
    2、跨境转托管手续费为“50港元/次+前一交易日收市总值之0.002%（不足1分的部分需进位为1分，最低收费港币2元）”。
    特别提醒：为支持公司H股上市的顺利实施，尽快满足在香港开户的境外公众股股东人数不少于300人的要求，公司同意对H股上市前（具体截止时间另行通知）有效递交跨境转托管申请的境外B股股东，其可能需要承担的跨境转托管手续费由本公司承担。在此之后，境外投资者申请办理跨境转托管，其可能需要缴纳的手续费由其个人承担。
    具体转托管详情，可查阅上述《B转H境内业务指南》和《B转H境内业务投资者操作指南》，也可向开户证券公司或本公司咨询。
    四、关于现金选择权方案的实施安排
    根据公司B股转换上市地以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易方案的约定，本公司将通过深交所交易系统申报方式，以及本公司手工申报方式B股股东提供现金选择权申报及行权服务。
    预计公司本次B股现金选择权的股权登记日及派发日为2014年6月6日，申报期为2014年6月9日至2014年6月13日期间的交易日上午9:30—11:30，下午1:00—3:00，申报截止时间为2014年6月13日下午3:00。
    如果现金选择权行权申报结束后，出现申报行使现金选择权的股份数超过B股总股份数的三分之一，即申报股份数若超过438,318,489股，本次方案将不予实施，则公司B股股东不可实施该等现金选择权，万科B股将复牌并继续于深交所B股市场交易。
    现金选择权实施完毕后，本公司将向深交所申请B股股票摘除，并于取得香港联交所正式批准公司H股上市的批准函后，以H股形式在香港联交所主板上市及挂牌交易。 公司能否取得香港联交所正式批准公司H股上市的批准函尚存在不确定性，提醒广大投资者注意投资风险。 董事会将根据工作进展情况，及时履行信息披露义务，披露内容包括但不限于公告B 股现金选择权具体实施方案等相关事宜，敬请投资者留意。

开来明道

[资讯台]中房协发布2014上市房企百强榜 上市房企竞争压力持续加大2014-05-29 09:30:00   
  　5月29日，2014中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛将在香港举行。据悉，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心将联合发布《2014中国房地产上市公司测评研究报告》和2014年中国房地产上市公司排行榜。中国证券报记者获取的报告内容显示，房地产上市公司竞争压力不断增加，整体表现持续分化，行业负债水平仍处于历史高位。
  　市场“冷风”致压力倍增
  　报告指出，2013年房地产市场整体呈现出量价齐升的基本态势，但进入2014年，市场情况有所变化，房地产开发投资增速放缓，住宅成交持续回落，房地产上市公司竞争压力不断增加，整体表现持续分化。
  　从行业面来看，2013年房地产行业估值溢价持续在近几年最低水平徘徊。2014年第一季度，行业估值有所修复，但货币政策仍中性偏紧，海外流动性风险依然存在，行业基本面总体平淡。
  　从融资方面看，渠道逐步畅通。上市公司再融资开闸的预期在2014年第一季度终于落地。随着A股房地产上市公司再融资功能的逐步回归，银行信贷紧缩对于房企资金面的影响将得到一定程度的缓解，也有利于降低企业融资成本。
  　此外，2013年以来，房地产上市公司的模式创新不断，包括万科、绿城、保利、世茂、远洋在内的上市企业相继提出了向轻资产方向发展的战略转型，纷纷探索社区服务、资产管理、代建、地产基金管理等轻资产模式。但部分企业仍坚持重资产模式以规模求胜。预计未来房地产企业的业务重心将由当前以开发为主转向多元化发展，不同企业之间发展战略将日趋分化。
  　偿债压力不断上升
  　2013年，上市房企总资产均值为362.89亿元，同比上升24.33%；房地产业务收入均值92.08亿元，同比增长46.62%；资产负债率均值同比增加1.09个百分点至65.81%；净利润均值为13.76亿元，同比增加16.41%。2014年中国房地产上市公司排行榜显示，万科连续第七年蝉联榜首，保利与中国海外发展分列第二名、第三名。
  　2013年，房地产企业普遍加大杠杆力度，偿债压力有所上升。从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，较2013年分别上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2013年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。总体来看，行业负债水平仍处于历史高位。
  　2013年，房地产上市公司存货均值在200亿元左右，同比增加约25%，较上年提高10个百分点，去化压力依然较大。虽然过半企业的存货周转率较上年有小幅提升，但由于两极分化情况比较严重，再加上个别企业极端值的影响，行业均值由上年的0.60降至0.47；流动资产周转率均值和总资产周转率均值分别为0.33和0.25，基本与上年持平。
  　近年来，由于土地成本和资金成本不断攀升，而杠杆系数提升空间有限，高周转快销策略逐渐成为企业提高回报率的主要途径。整体来看，产品定位以中小户型普通商品住宅为主并力推标准化和产品线复制的企业，在周转速度上更胜一筹。
    出处：中国证券报  

你懂的

“事业合伙人”增持公司，在行业萧瑟中绽放缕缕阳光 查看PDF原文

研报日期：2014-05-29

　　代表公司 1320 名事业合伙人的深圳“盈安合伙”已通过证券公司的集合资产管理计划，购入万科 A 股 3584 万股，占总股本 0.33%，购买股价 8.38 元/股。基亍投资判断及对公司未杢持续稳健发展的强烈信心，盈安合伙将继续通过证券公司的集合资产管理计划在二级市场购入公司 A 股股票。盈安合伙承诹，在未杢两天，通过二级市场增持万科 A 股股份后将及时告知公司。之后，每次累计增持金额达到 4 亿元时将及时告知公司。

　　“事业合伙人”制是公司为进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，为股东创造更大的价值，亍今年推出的丼措。4 月 23 日事业合伙人创始大会召开，首批 1320 位员工自愿成为事业合伙人，含全部 8 名董事、监事、高级管理人员。

　　事业合伙人承诺将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给盈安合伙的一般合伙人进行投资管理， 含引入融资杠杆迚行投资； 幵承诹在集体奖金所担负的返还公司的戒有义务解除前，以及融资本息偿付完成前，该部分集体奖金及衍生财产统一封闭管理，丌兑付到具体个人。

　　在行业增速放缓出现自主调整的背景下，公司管理团队反应迅速，努力求变，在行业萧瑟中绽放缕缕阳光。坚持“城市配套服务商+产业化”道路，积极推广“轻资产、重运营”的小股操盘模式，拓展物流地产新蓝海，引迚社区“于服务“，更重要的是，通过设立“事业合伙人制“激励团队，为股东创造更大价值。

　　今年 1-4 月公司销售在行业负增长中仌取得近 20%增长佳绩，为今明两年业绩稳定释放奠定了基础。 预计 14 年销售稳定增长 15% （1965 亿元），若市场超预期的好戒有效利用亏联网平台销售增长 20%戒可期。公司轻资产等诸多创新模式的推行有利亍持续稳定幵提升投资回报率。 今年 3 月我们重点推出公司调研报告“小股操盘、合伙人制、低成本融资下稳定增长“，表现丌俗，再次”推荐“。14-16 年EPS1.64、1.87 和 2.24 元，对应 PE 为 5/5/4 倍，投资价值低估，再次“推荐”。(中国中投证券有限责任公司)

大亖忽悠

万科再获事业合伙人增持2318万股

www.eastmoney.com2014年05月29日 20:08严政

　　万科5月29日晚间公告称，代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)(简称“盈安合伙”)，通过证券公司的集合资产管理计划，于5月29日通过深圳证券交易所证券交易系统购入公司A股股份2318.81万股，占公司总股本的0.21%。

　　公告显示，上述购买股票的平均价格为8.52元/股，共使用约1.98亿元资金。其中一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆而融得的资金。

　　同时盈安合伙表示，将继续增持公司A股股票。增持行为发生后，将根据之前的承诺告知公司。

大亖忽悠

万科合伙人团队增持不歇手 两日耗资5亿

2014-05-31 15:44:37 来源：中国证券网·上海证券报 作者：于兵兵

　　从公开数据推算，万科高管和经营团队成员个人目前对万科股票的持有量合计仅有数千万股，与事业合伙人团队约11亿股（110亿股总股本的10%）的增持目标相比可谓微乎其微。28日和29日，代表事业合伙人的盈安合伙已斥资约5亿买入0.54%股份

　　从公开数据推算，万科高管和经营团队成员个人目前对万科股票的持有量合计仅有数千万股，与事业合伙人团队约11亿股（110亿股总股本的10%）的增持目标相比可谓微乎其微。这意味着，万科事业合伙人团队未来有可能继续增持高达10亿股，资金需求近百亿。28日和29日，代表事业合伙人的盈安合伙已斥资约5亿买入0.54%股份

　　记者于兵兵编辑邱江

　　继5月28日买入3583.9231万股后，代表万科1320名事业合伙人的盈安合伙29日通过深交所证券交易系统，继续购入万科A股2318.8124万股（占公司总股本的0.21%），平均买入价格为8.52元/股，共斥资约1.98亿元。当日，万科A继续逆势上涨，报收8.54元，创下近半年来的新高。

　　一边是B转H的顺利推进，一边是事业合伙人团队持续增持，万科A的股价在近三个月内的涨幅已超过三成。这种逆地产行业大势而涨的趋势是否还能持续，或者说还有多少上涨空间，对投资者来说至为关键。

　　据上证报资讯的调研数据，尽管楼市景气度不尽如人意，但万科作为地产业龙头企业，其股价仍隐含多个上涨动力，其中三大因素值得投资者重视。

　　首先，万科事业合伙人团队对万科A的增持仍在持续，且目前的持股量与可能的增持目标相差甚远。消息人士此前透露，万科高管及职工持股团队（即事业合伙人团队）将最终实现对万科A的10%股权的控制，再加上大股东华润股份有限公司持有的15%以及刘元生持有的1.21%，三者有望共同持有约26%的股份，以达到阻击“野蛮人”的安全边际。

　　那么，事业合伙人团队中的那些高管目前个人持有多少股权呢？资料显示，截至2013年底，万科总股本110亿股，高管持股数量超过3177万股，其中超过2382.83万股为限售流通股。这些高管包括王石、郁亮、丁福源、肖莉等，以及今年万科“看空事件”的主角—万科执行副总裁毛大庆。其中，王石持股总量760万股，郁亮630万股，其他人持股量远低于此。

　　值得注意的是，今年3月10日，郁亮个人又增持了100万股，目前个人持股数量达到730.62万股，日益接近王石的持股量。

　　即便有更多未披露的万科管理团队成员此前个人持有万科股票，再加上1341万的未行权期权，现有万科高管和经营团队成员个人对万科股票的持有量也仅有数千万股，与110亿总股本的10%即11亿股相比可谓微乎其微。

　　这意味着，万科事业合伙人团队未来有可能继续增持高达10亿股的万科股票，资金需求近百亿。虽然这会是一个较长的周期。但不容忽视的是，这对万科A股价的长期有效的稳定与拉升具有巨大的影响力。

　　万科股价第二个潜在的上涨动力，或是1320名合伙人“举债买股”的成本压力。

　　细看昨天公告，盈安合伙首次购买占总股本0.33%的万科A股共使用了约3亿元资金，其中一部分来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆而融得的资金。

　　那么，这3亿资金中有多少来自合伙人自己的集体奖金？有多少来自体外融资？尤其是体外融资的融资类型、融资成本，公告对此均未披露。万科内部人士就此回应上证报记者称，盈安合伙不认为其在披露义务范畴，因此不便透露。

　　专家表示，未来盈安合伙仍有可能通过融资杠杆来获得资金购买万科股票。正是这种举债买股的方式，更增加了万科合伙人团队推动万科股票上涨的动力。此激励机制的意义和力度可谓更上一层。

　　最后，在目前房地产市场并不景气的前提下，万科在市场占有方面的绝对的优势和能力有目共睹。据了解，万科在华南某楼盘近期开盘，开盘去化率高达90%。而这种热销的前提是万科大胆而决然地将价格下调近三成。这种敢于“领降”的气魄，是万科得以更快回笼资金的法宝，也是万科市场化眼光的体现。

　　数据显示，今年前4个月，万科累计实现销售金额669.8亿元，同比增长19.6%。万科董事会秘书谭华杰预计，全年竣工量将基本符合年初计划，2014年的业绩将保持稳健的增长。

　　再加上万科所谓项目跟投机制、事业合伙制等管理体制的创新，万科在投资决策上将更加谨慎，在经营成本控制上将更加有效。“真正对运营效率提升有改善的做法将会很快被运用和完善，反之，任何钻空子、只顾眼前利益的做法将难以存在。”谭华杰称。

　　“如果说龙头优质房企是市场调整期最能抵御风险的企业，万科无疑是龙头中的龙头。”一位港资大型房企负责人如此感慨。