【5.17-18】 产业资本跑步进场

大亖忽悠

新华社：楼市明确进入周期性调整

2014年05月18日15:00 来源：新华网

　　4月69大中城市房价同比上涨 环比下降城市增多

　　新华网北京5月18日电（记者罗宇凡、华晔迪）18日，70个大中城市住宅销售价格变动情况出炉。不出市场预料，4月份全国70个大中城市的房价涨幅在连续数月的涨幅收窄后再次呈现向下的调整趋势。环比上月，70个大中城市中房价出现上涨的城市数量降低至44个，创2013年以来新低。新建商品住宅和二手住宅的环比价格上涨指数也创下2013年以来的新低。在业内人士来，房价涨幅的持续收窄意味着楼市已经明确地进入新一轮的调整期，市场疲弱、房价回落在未来的一段时间内将会持续。

　　房价回落趋势已明

　　根据国家统计局发布的数据，在新建商品住宅的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有18个，上涨的城市有44个。而在二手住房的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有13个，上涨的城市仅有35个。

　　新建商品住宅价格出现上涨的城市个数进入“40”的区间，这是自2012年年底以来的首次，与今年1月到3月，分别为62个、57个、56个的房价上涨城市数量相比，4月房价上涨城市的数量出现了明显下滑。

　　相较之下，二手住宅价格的变化更是明显，出现上涨的城市个数与未涨城市的个数首次持平，价格上涨城市数量仅为35个也创下这一数据的新低。

　　除了环比价格上涨的城市个数之外，4月70城市环比平均价格指数同样出现大幅度的涨幅回落。新建商品住宅和二手房的环比平均价格指数上涨分别仅为0.06和0.07，尽管这一数据已经连续数月收窄回落，但涨幅仅出现在小数点两位之后，还是创下2012年年底以来的新低。

　　在连续出现价格下跌的杭州等城市的引领下，价格调整城市从点开始蔓延到块状，华东区域整体楼市出现颓势，杭州、宁波、无锡、温州、金华、安庆、九江、赣州均出现价格下跌。在中原地产首席分析师张大伟看来，4月浙江、江苏、江西等华东省份已经出现区域性的房价下跌，调整的速度在加快。

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　　资金紧张、供需逆转加速市场调整

　　尽管国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读4月份房价数据时，谨慎地使用了“总体平稳小幅上升、涨幅继续收窄”这样的字眼，但市场的现实和此前不断出炉的房地产核心指标数据已经表明中国楼市正在经历一次转折性的变化。

　　在张大伟看来，相比2008年、2011年出现的因政策调整而导致的市场回落，2014年调整的主要原因在于资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；以及全国总体楼市供应告别绝对短缺，三、四线城市出现供应过剩而产生的供需逆转。“这次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显的价格调整。”

　　就在上周，国家统计局公布的1－4月房地产运行情况的各项数据显示，被视为判断房地产业发展状况的各项核心指标—开发投资增速、新开工面积、成交量、到位资金数量、国房景气指数等等，几乎全线回落。

　　其中，2014年4月商品住宅销售面积与3月相比明显回落，环比降幅高达20.8%。链家地产市场研究部研究员张旭表示，按照往年惯例，4月商品住宅销售面积一般低于3月和5月。而今年市场冷淡，需求观望情绪浓重，入市积极性降低也对商品住宅的销售造成了较大的影响。

　　统计局的数据显示，2014年1－4月，房地产到位资金37200亿元，同比上涨4.5%，涨幅较上月减少2.1个百分点。其中，定金及预收款9019亿元，同比下降7.8%，个人按揭贷款4238亿元，同比下降3.1%，为2012年下半年以来首次出现同比下降。

　　“在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，供需格局悄然生变。”张大伟表示。

　　地方松绑楼市调控难抵市场颓势

　　房价的逐渐回落让越来越多的城市坐不住了。自4月底开始，以南宁为代表的10多个城市开始从不同方向调整现行的房地产政策，试图通过政策上的松绑重启楼市。随着房价调整的趋势明确，地方救市的积极性更是明显增加。

　　然而，在众多业内人士看来，在资金面没有出现明显好转的情况下，地方政府松绑楼市的做法并不能够改变市场调整的大势。

　　就在上周，中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，监管层自去年四季度以来首度发声，要求商业银行对首套房房贷需求给予支持。但是，由于货币政策趋于从紧的现状并未改变，也使得人们对商业银行能够在多大程度上放宽房贷发放存有疑问。

　　在张大伟看来，楼市供需结构已经出现变化，房地产市场正在进行趋势性的调整，除非货币政策发生大的变化，否则地方政府救市不能改变房地产调整趋势。

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如果房价大滑坡，中国经济将遭遇什么？

2014年05月16日09:54 来源：搜狐证券

    近期一些地方相继爆出楼盘"降价潮"，知名地产商屡发悲观言论，部分地方政府出手"微调"楼市，央行、银监会也相继发声维稳，数据上房地产开发投资和房屋施工面积增速连续回落，全国商品房销售面积降幅继续扩大，种种信号都反映中国房地产行业进入调整，独立经济学家谢国忠多年来的唱空预言终于要在今年实现了吗？
     如果房价大滑坡，将给中国带来什么？银行惜贷——购房者观望——房价持续下跌——土地出让收入缩水、抵押资产缩水——贷款人被迫抛售资产——资产价格下跌——银行不良贷款率持续上升、资产负债表持续恶化——经济需求恶化——企业倒闭、居民成为富翁、金融危机——经济萧条。

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影响地方政府收入及投资

    房地产市场的萧条对于地方政府是个噩梦，因为房地产行业涉及的税收以及土地出让金是地方政府重要的收入来源，没了这个金矿，地方政府的荷包就会大扁，路没法修了，广场也没法建了。
    目前，中国有18个税种，涉及到房地产业的有10个，其中房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税这5个税种仅在房地产行业征收。近期楼市降温，地方政府迅速感受到收入方面的寒意。4月财政数据显示，受近期商品房销售额下降影响，房地产营业税下降4.2%，房地产企业所得税下降3.1%。1至4月累计数据显示，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。
    土地出让金更是地方财政的重要来源。2013年，地方土地出让收入达到4.1万亿，创历史新高，这部分收入占地方财政总收入的四分之一。
    虽然2014年一季度土地出让收入同比仍增长40%，但分析认为，部分原因在于土地出让收入收缴国库的时滞。目前，各地的土地市场已有降温表现，国土资源部公布的数据显示，一季度土地供应量已出现同比负增长，房地产开发企业土地成交价款增速也大幅回落。中金在近期的一份研报中分析到，当前房价下跌的形势可能带动地价下跌，未来几个季度土地财政收入可能明显下滑。预计土地收入未来几个季度将明显回落，全年增速可能向预算增速-11.8%趋近。
    而对于地方政府来说，土地财政在扣除硬性计提外，仍有三到四成可以由地方政府自由支配，其中大部分资金投向基础设施领域。土地收入减少直接会导致地方政府投资减缓。同时，地方倾向利用土地作杠杆进行融资，楼市降温引发土地收益下降，土地的杠杆率自然降低，银行会根据土地价格调整贷款的额度，进而影响到地方政府的投资。

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诱发地方政府债务风险

    土地财政对地方的重要性还表现在，地方政府严重依赖土地收入来偿还借债。根据2013年底国家审计署发布的《全国政府性债务审计结果》，2012 年底11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额3.5万亿元。而大部分地方融资平台在为地方建设融资时，都以地方政府划拨的土地做抵押资产，通过土地抵押获得的银行贷款数额庞大，增加速度也远超过其他实体。过去几年土地抵押贷款大幅增长，据统计84个重点城市土地抵押贷款从2008年的1.8万亿元增长到2013年的7.8万亿元。
    中金在上述研报中指出，土地抵押贷款增速高于同期人民币贷款增速，土地市场趋冷将会导致地价下跌，土地的抵押风险加大，抑制土地抵押贷款扩张。
    而这种信贷资金财政化也必将导致财政风险向金融风险转移，一旦土地收入缩水，政府偿付能力下降，只得通过借新还旧或者迫使银行进行债务展期，甚至挤占其他资金的方式来偿债，风险将会往更多的环节延伸。
    总结来看，土地财政下滑给地方财政带来压力，会产生三方面影响：一是减少地方政府投资，影响固定资产投资；二是增加地方政府债务风险；三是总体上会给宏观经济带来紧缩效应。

诱发系统性金融风险

    随着房地产价格的不断下跌，银行可能会面临大量的不良贷款压力，这些不良贷款可能来自于房地产贷款、以房地产为抵押的贷款，以及房地产上下游行业的贷款等诸多方面。
    4月末，美国彼得森研究所发布的研报非常乐观，研报称即使房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世纪前十年那样维持相对常态化的运营。依据之一是，目前中国商业银行不良贷款率为1%，即使房价下跌50%，不良贷款率也只是在6.6%。
    但是，房价下降给银行带来的信贷风险是个系统性问题，不仅是房价变量与银行不良贷款率的简单直接关联，房价的变化会在多行业多维度的引发危机，这一多米诺骨牌效应最终带来的结果难以简单估量。
    房价下滑，成交冷清，房地产企业资金压力上升，一旦房企遭遇房屋滞销、融资受阻等问题，资金链出现断裂，就会引发开发贷款违约，一旦房产市值低于所应偿付银行贷款时，个人住房抵押贷款出现大规模的"断供"现象。同时，以房地产做抵押融资等造成的呆账增加，最终银行面临重大压力。
    银监会统计显示，截至2013年末，主要银行的房地产贷款及以房地产为抵押的贷款在各项贷款中的占比为38%，这部分资产易受房地产市场变化影响。
    同时，由于房地产涉及的上下游产业链较长，中间一环断开，将引发上下游行业的信贷风险，上游的钢铁、水泥、建材、煤电，到下游的家具、家电、装修等诸多行业都将受到影响。
    除了上下游行业，不少传统制造业借助不动产抵押向银行融资，当抵押品价格下滑将令其遭遇融资困难时，企业就会降低投资，并进一步影响到整个经济。

或将拖垮P2P企业 险资也紧张

    在互联网金融野蛮生长的今天，楼市的不景气也使其受到牵连。三四线城市楼市遇冷，银行系紧腰包更是雪上加霜，大型开发商纷纷逃离三四线城市之时，而不少中小开发商则瞄上P2P融资寻求解套。很多风控能力差的中小型P2P公司盲目追求高收益，也愿意将大量资金贷给中小房企，无奈中小房企倒闭潮汹涌来袭，P2P平台在劫难逃。
    而近期，保监会副主席陈文辉也撰文指出保险行业面临的七大潜在风险，其中第二大风险便是房地产风险。他在文章中指出，房地产市场下行压力较大，保险资金不动产投资的顺周期风险值得关注。

居民成"负翁"消费锐减

    在中国，老百姓习惯以房屋持有作为财富保值增值的途径，一旦房价大幅下跌，房屋投资者会被深度套牢成"负翁"，尤其是中产阶级家庭多以买房做投资手段，对房产价值缩水更为敏感，最终这类家庭会减少消费。

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【冒泡】亿万股翁(14766319)  0:00:00

我们要感谢这个伟大的时代(2014-05-18 23:47:00)

      我们要感谢这个伟大的时代，这个信息共享的时代，网络把我们普通老百姓变的那么息息相通。在这个时代里，我们可以挑战威权，我们呼唤民主。我们揭露暗箱和黑金，在这个时代里，我们已经解决或者即将能解决一些社会问题，在这个时代里，把我们变成了一个人，一股绳，我们不再是弱势的个体，并且让我们越来越充满智慧！也不再是愚民被任意宰割和欺凌！！
      在这个时代里，民主和进步不再是空洞的口号和乌托邦。我们真正的在走向一条我们是真正主人的阳光大道！朋友们，团结起来，我们来一起走过这个时代去创造去面向一个我们亲手共同开启一个新的时代！！！ 平等自由机会均等和博爱和富足不再是梦想和乌托邦，在这个伟大的时代里，我们已经被共同伟大起来！ 不管你在什么领域、不管你从事什么职业都要坚持到底，因为我相信我们一切会好起来的。我相信明天的太阳。因为，我们每个人就是太阳的组成部分！
      尽管现在还有很多很多事情不尽如人意，但是，我们应该绝不服输！至死都不会服输的决心只会让我们更加团结更加密切！我们的强大我们的努力我们的奋斗就是在书写这个伟大的时代。我们去改造我们的文化去以更加求是的精神不怕牺牲的精神改革我们的政治。若干年后我们可以毫无愧色地对我们的后辈说我们才是真正伟大的！毫无愧色我们是伟大的榜样.....