【万科】 30亿涉银

大亖忽悠

万科：房地产还有10年以上好机会

www.eastmoney.com2014年03月08日 14:26

　　“房地产还有10-15年的好机会，互联网抢不走万科的饭碗”。万科总裁郁亮昨日在2013年业绩发布会上，并不担忧房地产会“崩盘”。

　　郁亮在回应南都记者关于入股徽商银行发展前景时表示，万科对经营银行没有兴趣，参股徽商银行不为求开发贷款，万科的想法是为上下游合作伙伴提供资金安排，入股有助于加深合作。另外，万科也否认参加前海银行的建设。

　　互联网抢不走房企饭碗

　　万科总裁郁亮带队拜访腾讯、小米等互联网及科技公司，引起房地产进入“互联网时代”的猜测。万科董秘谭华杰表示，万科计划跟腾讯合作开发A PP平台提高综合服务能力，增强竞争力。但互联网抢不走万科的饭碗，房地产不会“崩盘”，未来10-15年仍大有机会，旧改领域也会提供颇多机会。

　　“从拿地到盖房子要盖200多个章，需要和政府多个部门打交道，这些是互联网很难改变的。”郁亮表示，万科已经过了单纯的规模增长时代，走向轻资产模式，不强调规模而重视质量和盈利能力。去年销售业绩中，144平米以下房子占到91.5%。土地储备方面保持2-3年的开发期。万科认为，不少自身入驻城市的房地产供应量超过成交量增长，因此这样的城市应该不会出现房价大幅上涨。而过去一年房价大涨，也由于2011、2012年房价相对涨幅较小，出现补涨，行业并未发生大变化。对于房地产走势，郁亮表示自己测不准房价，但“没必要只盯着政策，更要看重市场的影响”。

　　值得关注的是，主要城市去年三四季度土地成交价格都创造了有史以来最高。万科董秘谭华杰分析认为，土地市场个别城市非常热的现象存在一定的问题，地价远远超越房价上涨速度，这就包含了比较大的投资风险，“这部分城市的土地市场有回归理性的必要”。

　　入股银行为资源整合

　　万科总裁郁亮昨日回应南都记者关于金融体系发展问题时表示，万科并无意进入民营银行发展，入股徽商银行是因为正好这家银行对万科提出的思路有兴趣，而且也不受地域限制。

　　“银行也要接受银监会管理的，对开发贷款有严格管制要求。即便万科入股成为大股东，涉及关联交易会也要满足相应的规定要求。弄个银行让自己有钱花，这个想法是不切实际的。”郁亮表示，投资徽商银行是想为上下游合作伙伴提供资金安排，有助于加深合作。

　　万科昨日也再度强调，H股和A股平台上，都绝对没有任何融资计划，“万科现在积累的利润也已经足以支持万科发展，可以开始大比例派息，以适应H股市场。”

开来明道

万科A：投资方向主要是沿海等中心城市

www.eastmoney.com2014年03月10日 16:39周蓓

　　万科A(行情 股吧 买卖点)(000002)2013年度业绩说明会周一下午在全景网举行，公司总裁郁亮在活动上表示，总体来看，核心城市始终存在供给不足的压力，靠政策维持房价稳定；沿海、沿江及成渝城市带是后半程城镇化人口主要流入地，未来市场空间仍然很大；内地非省会城市较为困难，供给过多而需求不明朗，需要减开工去存货。
　　郁亮表示，公司的投资方向，主要是沿海、沿江及成渝城市带，以及内地中心城市。万科在内地非省会城市很少有项目。

大亖忽悠

万科A:总裁2013年薪酬全部买了万科A2014年03月10日15:45 来源：全景网

　　中证网讯 3月10日下午，万科董秘谭华杰在与投资者交流时透露，公司总裁郁亮当天从二级市场买入100万股万科股票。根据公开信息计算，郁亮将其全部年收入除去捐款之外，全部换成了万科的股票。

　　全年收入增持万科

　　根据上周五公布的万科年报数据，2013年郁亮从公司
相关公司股票走势

• 万 科Ａ
  7.15-0.12-1.65%
  

领取的税后报酬总额为861万元。年报还披露，年内郁亮及其他3位高管因存在公益捐赠，缴纳的个人所得税有抵减。万科方面对中国证券报记者表示，2013年郁亮的个人捐赠额应在100万元左右。万科A3月10日收盘价7.15元，按照100万股计算，郁亮此次投入了700多万现金增持万科。这意味着，在扣除捐赠额后，郁亮2013年所领取的税后报酬基本已全部买成万科股票。

　　公开资料显示，郁亮于2013年1月24日以每股8.66元的价格行权220万份期权。在3月10日增持之后，郁亮持有730.62万股万科股票。万科董事局主席王石持有万科股票761.72万股。根据有关规定，公司高级管理人员在买入公司股票后六个月内不得卖出，否则相关买卖收益将归公司所有。

　　郁亮在3月8日的举行的年报业绩发布会上也表示，他近几年将女儿的压岁钱都换成了万科的股票。由于万科股价近年来持续下挫，郁亮称她的女儿表示“压岁钱能不能不换成股票了？”对此郁亮称“作为父亲我也感觉到压力”。

　　争取股东信赖

　　郁亮表示，“股票低迷的时候，分红成为一个很重要收入。”万科年报另一处让股东满意的地方是，大比例提高分红。

　　与不断上涨的土地相比，现金分红并不会给万科带来很大的压力。万科2013年度拟分派的现金股利将达45.16亿元，这笔钱只能在一线城市购买一块不大的土地。用郁亮的话说，“万科现在积累的利润也已经足以支持万科发展，可以支持大比例派息了。”

　　“万科有各种不同类型投资者，有短期、长期的，有些投资者希望我们更多现金分红，我们现在有这个能力来提高，”郁亮说。让股东更信赖成为万科2014年提出的新口号。“我们在过去一段时间里，不断提高经营管理水平，以提高ROE这个指标为目标，但是我们还是忽略了资本市场对我们的要求不止要提高ROE水平，也需要公司有更多的前景展示给大家看。我们也在努力，把公司变得让股东更信赖，更支持我们。”

　　郁亮还表示，提高分工比率是近期在学习互联网公司中得到的心得。“我们本想逐步提高提高分红比例，但互联网告诉我们，对客户、股东好要快、要极致，所以我们一步到位就把分红比例提高了。”

　　万科此次分红比例提高与正在推进的B转H进程也有一定的关联。“香港上市地产公司分红派息大概在30%左右，我们既然要转板，势必也要提前来适应这个规则来做事情，这也是为了照顾到不同类型投资者对分红派息需求的呼声。”

　　作者：张昊 (来源：中国证券报·中证网)

开来明道

万科a(000002)2013年年报点评:分红比例提升 王者气质尽显2014-03-11 09:52:10港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

万科A(000002)2013年年报点评:分红比例提升 王者气质尽显
    投资要点：
    万科2013 年年报显示，该年度万科实现营业收入1354.2 亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2 亿元，同比增长20.5%，合每股收益1.37 元，基本符合预期。公司应股东要求调整分红策略，分红占净利润比例由2012 年的16%提升至30%，实行每10 股派发现金股利4.1 元（含税）的分红政策，A 股股价对应股息收益率达5.7%。
    分红比例大幅提升，转战H 股获得优势。2013 年万科的利润分配方案为每10 股派发现金4.1 元，分红占净利润比例由2012 年的16%大幅提高至30%，按目前股价计算，股息率达到5.6%。我们认为，当前地产市场基本面稳定而股票估值仍处于低位，万科的分红政策将有助于其吸引中长期投资者。而对于香港股市而言，其机构投资者更加看重分红比例，早在年报发布之前万科公布了其B 转H 股方案，结合此次30%的分红比例，万科在香港资本市场上将受到热捧，同时也有助于提升其估值空间。
    2013 年万科以1709.4 亿元再次刷新中国及全球企业房地产业务年销售额历史纪录。销售金额同比增长21.0%，其作为行业龙头老大的地位毋庸置疑。此次万科分红派息翻倍也必将为投资者注入一针强心剂，使万科转股渠道更为通畅。在拥有内地和香港两个上市公司平台之后，万科将进一步占据房企的制高点，并在全球流动性预期多变的情况下获得全球低成本资金的支持。 毛利率下降，净资产回报率有望上升。公司房地产结算毛利率为22.31%，同比下降3.53%；结算净利率为12.01%，同比下降1.07%，普遍低于预期。但同时，公司正在探索轻资产运营模式，未来更倾向于以项目合作、联合方式向外输出品牌和管理，以轻资产支持更大的经营规模以获取更多的市场份额。这在一定程度上将改善其业务扩张模式，提高净资产收益率。 谋求海外融资与发展，开拓国际市场。2013 年万科将业务领域拓展到中国之外，进入美国、香港、新加坡从事地产业开开发业务，同时成功获得两次海外低息融资，为其国际化探索进一步助力。 王者气质尽现，领先优势有望进一步扩大。我们认为未来房地产行业集中度将进一步提升，在激烈竞争过程中会出现强者恒强的局面。此次万科提高分红比例，小股操盘模式的探索，都展示了龙头企业卓悦的管理素养和向股东负责的素养。基于此，我们看好万科的未来发展，并维持增持评级。 【出处】华泰证券

开来明道

公司报道：郁亮去年年薪基本买成万科Ａ(000002)股票2014-03-11 09:30:00港澳资讯提供　（仅供参考，风险自担）

公司报道：郁亮去年年薪基本买成万科Ａ(000002)股票
　　3月10日下午，万科董秘谭华杰在与投资者交流时透露，公司总裁郁亮当天从二级市场买入100万股万科股票。根据公开信息计算，除去捐款之外，郁亮将其去年年薪基本全换成了万科的股票。
　　700多万元现金增持
　　根据上周五公布的万科年报数据，郁亮2013年从公司领取的税后报酬总额为861万元。年报还披露，年内郁亮及其他3位高管因存在公益捐赠，缴纳的个人所得税有抵减。万科方面对中国证券报记者表示，2013年郁亮的个人捐赠额应在100万元左右。万科A3月10日的收盘价为7.15元，按照100万股计算，郁亮此次投入了700多万元现金增持万科。这意味着，在扣除捐赠额后，郁亮2013年所领取的税后报酬基本已全买成了万科股票。
　　公开资料显示，郁亮于2013年1月24日以每股8.66元的价格行权220万份期权。在3月10日增持之后，郁亮持有730.62万股万科股票。万科董事局主席王石持有万科股票761.72万股。根据有关规定，公司高级管理人员在买入公司股票后六个月内不得卖出，否则相关买卖收益将归公司所有。
　　郁亮在3月8日举行的年报业绩发布会上也表示，他近几年将女儿的压岁钱都换成了万科的股票。由于万科股价近年来持续下挫，郁亮称她的女儿表示"压岁钱能不能不换成股票了？"对此，郁亮称"作为父亲，我也感觉到压力"。
　　争取股东信赖
　　郁亮表示，"股票低迷的时候，分红成为一个很重要收入。"万科年报另一处让股东满意的地方是，大比例提高分红。
　　与不断上涨的土地价格相比，现金分红并不会给万科带来很大的压力。万科2013年度拟分派的现金股利将达45.16亿元，这笔钱只能在一线城市购买一块不大的土地。用郁亮的话说，"万科现在积累的利润已经足以支持万科发展，可以支持大比例派息了。"
　　"万科有各种不同类型投资者，有短期、长期的，有些投资者希望我们更多现金分红，我们现在有这个能力来提高分红比例。"郁亮说，"让股东更信赖"是万科2014年提出的新口号。"我们在过去一段时间里，不断提高经营管理水平，以提高ROE这个指标为目标。但是，我们忽略了资本市场对我们的要求并不只是提高ROE水平，也需要公司有更多的前景展示给大家看。我们在努力，把公司变得让股东更信赖，更支持我们。"
　　郁亮还表示，提高分红比例是近期在学习互联网公司中得到的心得。"我们本想逐步提高分红比例，但互联网告诉我们，对客户、股东好要快、要极致，所以我们一步到位就把分红比例提高了。"
　　万科此次分红比例提高与正在推进的B转H进程也有一定的关联。"香港上市地产公司分红派息大概在30%左右，我们既然要转板，势必也要提前来适应这个规则来做事情，这也是为了照顾到不同类型投资者对分红派息需求的呼声。" 【出处】中国证券报

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万科A:首月销售开门红，拿地投资谨慎

　　类别：公司研究机构：群益证券(香港)有限公司研究员：王睿哲日期：2014-03-12

　　结论与建议：

　　万科A公布2014年1月销售情况，2014年1月公司实现销售面积195万平方米，同比增长21%，环比增长9%，销售金额277亿元，同比增长45%，环比增长153%。销售均价为14209元，同比增长20%，环比增长27%，当月销售数据创同月历史新高，1月单月销售金额相当于公司2013年全年销售金额的1/6，为公司2014年全年的销售态势奠定了一个良好的基础。公司1月新增项目储备3个，土地权益面积共计66万平米，权益地价款19亿元。公司1月销售迎来开门红，反映下游需求状况良好，并且公司土地储备资源充足，将会支持公司2014年销售收入的稳定增长。我们预计公司2014年销售金额将超过2000亿元，同比增长17%。

　　2014年1月份公司销售数据创出同月历史新高可能源于下游需求良好以及2013年末销售推盘增多。另外，公司2013年12实现销售面积98万元，销售金额110亿元，同比分别下降16%和22%，而公司2014年1月实现销售面积195万平方米，销售金额277亿元，分别同比增长21%和45%，可见公司改变了认购到签约的转化节奏，增多了2013年12月合同在2014年1月的签约转化，其也是导致1月销售大幅增长的原因之一。

　　2014年1月，公司依然坚持谨慎的投资原则，在一线城市新增项目储备3个，分别位于上海、西安、昆明。土地权益面积共计66万平米，权益地价款19亿。公司在2013年新增106个项目，共获取权益建筑面积约2600万平米，已为2014年的销售做了充分准备，我们预计公司2014年的拿地节奏将较为平稳。

　　维持此前的赢利预测，我们预计公司2013、2014年净利润将达到163亿元和216亿元，YOY增长30.3%和32%，EPS1.49元和1.96元，A股对应PE为5倍和3.8倍，PB1.2倍，B股对应PE6.8倍和5.2倍，PB1.6倍，估值偏低，均继续维持A、B股的买入建议。

大亖忽悠

万科郁亮：互联网解决不了与政府打交道的中间环节

来源:二十一世纪商业评论 作者:吴丹 发布时间：2014-03-07 10:06

在郁亮眼里，海尔跟万科一样有三十年历史，但它在传统行业与互联网的融合中取得很大成就，腾讯、阿里和小米，在手机领域经营得这样有声有色，也值得尊敬。

中国最大房地产企业万科最近大事频频。继2月底宣布与美国知名地产商RFR合作开发纽约新项目后，公司B转H股也已获得证监会批准，意味其完成了B转H方案13个步骤中的第五项，下一步只待港交所批准。今天万科公布业绩，2013年净利润上升20.5%至151.2亿元。今天下午万科总裁郁亮在香港与投资者见面时，就万科学习互联网思维、进军海外市场及今年房地产走势回答了《21世纪商业评论》记者有关问题。

大亖忽悠

对于最近杭州某些开发商的几个楼盘降价是否是楼市转向的开端，郁亮告诉《21世纪商业评论》记者，个别现象不能一叶障目：“就连杭州其他的开发商也没有跟着降价。就城镇化与房子折旧速度而言，中国房地产的发展趋势至少还有15年时间。”

万科去年在学习互联网思维中最引人注目的举动无疑是由总裁郁亮亲自带队到阿里、腾讯、海尔和小米参观学习。在郁亮眼里，这四家公司都在各自领域代表了互联网时代的一种高度：“阿里和腾讯是中国当今最杰出的互联网公司;海尔跟万科一样有三十年历史，但它在传统行业与互联网的融合中取得很大成就;小米在一个红海得不能再红海的手机领域经营得这样有声有色，也很值得尊敬。”

不过互联网时代的激烈竞争也让郁亮十分警惕:“做到行业老大，就能占有60%到70%的市场份额。老二还能喝点汤，老三能每天活着，到老四基本就没什么戏了。”同时，互联网时代信息的扁平化和对称化也令郁亮思考如何调整组织结构。对于万科与搜房网等机构的合作，以及在淘宝卖房等能否成为一种稳定的商业模式，郁亮告诉《21世纪商业评论》记者，这种模式目前还仅处于尝鲜阶段，普及如何仍需观望。他否认了关于万科会与小米合作“万米楼”的传言，并指出建房子与卖手机还是有很大区别：“虽然互联网的商业模式可以省略很多中间步骤，但是在建房子上，能省略与政府打交道的步骤吗?”

除了上述知名企业，万科另一个出人意料的举动是请了90后马佳佳给企业讲解年轻人思维。虽然此举遭到不少质疑，郁亮认为还是要以开放平等的心态面对新生代和新事物：“很多人说马佳佳只懂房事不懂房地产，但也有人说90后能搞定大叔，还有人对此抗拒。我觉得互联网精神就应该以更平等的心态去面对新事物，为什么马佳佳就不能跟房地产分享一下她的思路和心得呢?”

万科去年首次进军海外市场，目前已有四个项目如火如荼，分别是与香港新世界合作开发的荃湾项目，和美国铁师门合作开发的美国三藩市项目，与吉宝置业合作开发的新加坡项目，今年刚刚公布的位于纽约中央公园附近的住宅项目。对于进军海外是因为海外地价较中国更低、万科过去抄底的说法，郁亮予以否认：“我们不是上世纪80年代的日本，再说要抄底外国大把机构比我们更有资本。万科进军海外首先是与当地最优秀的企业合作，学习他们的经验。我们海外团队包括项目经营、资本运作、汇率风险规避与对冲都是直接聘请当地人员操作，不是本土派出去的。”郁亮透露走出去的另一个原因是打响海外知名度，在国内获得更多合作机会：“过去万科虽然在国内很出名，但过去在西方就跟个乡巴佬一样。与国际知名企业合作能让世界知道万科，以后他们来中国寻求发展机会时也会想到万科，走出去也是为了请进来。”

郁亮也不讳谈万科走出去为中国富裕阶层带来的机会：“确实连带为因为限购而失去买房资格的中国有钱人提供投资机会。不过万科近400个项目，海外项目也就4个，翻一倍占比也是很小的。”

对于搁置1年的B转H终于获得证监会批准，郁亮虽然没有给出后面进程的时间表，但用“越快越好”来形容迫切心情：“等了一年多，着急程度可想而知。如果B转H顺利，对万科可以说是如虎添翼。不只是国际化进程加快，公司评级肯定也会更好。”他表示如果B转H实现之后，并不会影响与万科已在香港上市的万科海外置业分工：“万科海外置业还是会专注香港的业务，当然我们也会考虑是不是可以做更多东西。”

郁亮表示万科未来将继续探索“小股操盘”的轻资产运营模式。“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。特别是商业地产方面，郁亮表示万科秉持“轻资产重运营”的六字箴言：“未来的商业中心对顾客来说是体验式服务，对商户来说则起到展示作用。万科的商业地产寻求与多方合作，但是一定要自己操盘。”

万科今年业绩的一大亮点是大幅提高派息比例，每股派息同比大增127.8%。郁亮笑称公司想B转H，派息也要与香港公司接轨：“未来在有能力的情况下派息会稳步提升，但期内分红金额占公司合并净利润比例29.87%的红线摆在那里，已经设了一个标准。”

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开来明道

王石：万科希望能办民营银行 曲线救国实属无奈

www.eastmoney.com2014年04月03日 07:41

      王石表示，万科作为一家规范经营、上市信用比较好的房地产开发企业，将来如果有机会，当然会考虑参与民营银行的组建。

　　据香港商报3日消息，作为国内最大的房地产(行情 专区)商，万科未参与国家首批五家民营银行(行情 专区)试点引起广泛关注。对此，王石表示，这是因为，目前政策层面对房地产企业没有开口。
　　他表示，万科入股徽商银行，是以曲线救国，将来如果有机会，当然会考虑参与民营银行的组建。

　　曲线救国实属无奈
　　近日，万科集团董事会主席王石在北大国家发展研究院组织的一次公开活动中表示。
　　2013年10月底，万科宣布，将通过旗下子公司，以基石投资者身份参与徽商银行(03698.HK)H股公开发行，最终持有发行总股本的8%，成为徽商银行的单一最大股东。此次入股，涉及金额不超过34.3亿港元。
　　对申请兴办民营银行，王石表示，万科当然希望能办民营银行。这是因为，房地产到最后本质是金融问题。但是，由于金融方面市场对房地产并没有开口，万科也只有这样曲线救国。
　　他表示，并不是万科没有兴趣进入银行业，而是因为市场根本没有对你开口。他说，目前政策上并不允许房地产企业参与办民营银行。而现在申请兴办银行的更多的是制药业、IT业的公司。

　　现行政策尚有瓶颈
　　他表示，万科作为一家规范经营、上市信用比较好的房地产开发企业，将来如果有机会，当然会考虑参与民营银行的组建。
　　王石还解释称，房地产行业牵扯资金量大、并涉及资金的运筹。对消费者而言，简单来说是按揭贷款，银行方面提供按揭后还有再按揭。但对房地产商来讲，涉及购买土地、建设、出售，还有物业持有等，很复杂。
　　他指出，对房地产开发商而言，卖只是一种方式，从国际经验看，开发商持有物业也是一种选择。但是，现在万科只能以卖为主，为什么？主要是因为，你持有物业，就相当于资金的重新安排，而现在政策对此并不鼓励。
　　王石还以万科多年没有增资扩股为例指出，当年，万科上市就是为了筹集资本。2008年前，万科平均一年半就扩股一次，但此后，万科就没再增资扩股，其中有政策的因素。其实，2008年后，中国既没有新的房地产公司上市，而已上市的房地产公司也没增资扩股。