【万科】 30亿涉银

开来明道

万科业务转型遇挑战 盈利持续承压

2015年04月04日 05:34来源： 采编：东方财富网

　　过去一年一直谋求转型的行业龙头万科终于明晰了未来十年的战略核心：“三好住宅”与城市配套服务商。3月31日，在万科的年报业绩媒体沟通会上，万科董秘谭华杰首次披露了万科未来的转型蓝图。在其看来，万科还有十年左右的时间来完成传统业务的转型。
　　转型的背后显然是万科传统住宅业务正在面临的多重挑战。面对房地产市场的持续深度调整，过去一年万科的盈利能力再次受到严峻考验：在销售额与市场占有率持续增长的背景下，万科的毛利率却继续下滑；而在土地市场，适合万科的机会似乎也越来越少——过去一年，万科新增开发的项目只有41个，所属权益占地面积仅206万平方米，与2013年新增104个项目、按万科权益计算的占地面积约757万平方米相比大幅下降，面对越来越难挣钱的住宅地产和日益上升的土地成本，标榜快周转的万科未来还有什么玩法？
　　传统业务挑战
　　尽管近两年在销售规模上万科已经被超越，但在各项细分的指标上，万科并没有失去龙头应有的本色。根据万科年报披露，2014年万科集团实现的销售面积是1806.4万平方米，对应销售额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，在全国的市场占有率则从去年同期的2.09%提高到了2.82%；现金流方面，去年万科的经营性现金流达到417.3亿元，同比增长超过20倍，净负债率则降低到了万科2006年以来的最低水平，仅有5.4%，堪称房地产行业最安全的公司。
　　然而万科的问题在于，销售额的快速增长并没有刺激盈利能力的同步提升。2014年，万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比增幅只有8.1%和4.2%，毛利率、净利率这两项关键指标分别只有29.94%和13.18%，盈利水平连续四年下滑，相比2010年时，万科的毛利率、净利率分别下滑了10.76和4.25个百分点。根据瑞银的预测，受销售价格影响，今年万科的盈利能力还将进一步受压。
　　万科方面将毛利下滑归结于市场调整以及日益上升的土地成本。“近几年我们的毛利率和净资产回报率都在下降，主要原因是因为地价占房价比例越来越高，开发商的利润空间在不断被挤压，”谭华杰表示，“尤其是2014年，土地市场量缩价涨的情况非常明显，14个主要城市四季度平均土地出让底价比上年四季度同比上涨71.9%，这是一个非常夸张的数字。”
　　面对这样的土地市场环境，万科去年采取了保守的策略。2014年，万科新增的加开发项目只有41个，按万科权益计算的占地面积约206万平方米，对应规划建筑面积约591万平方米，平均楼面地价约4372元/平方米，与2013年新获取104个项目、权益占地面积757万平方米的拿地力度相比，万科在一线土地市场的收缩显而易见。
　　尽管这种收缩可能是暂时的，但对于以资产快周转著称的万科而言，则意味着其发展速度的被动放缓。“土地市场的激烈竞争对万科是一个艰难的挑战，因为万科的快周转在一定程度上是以毛利率下降为代价的，要维持流转的速度和现有的经营模式，万科就必须主动减缓扩充土储的速度。”摩根大通的分析师认为，万科必须在发展策略上实现转型。
　　对此，万科提出的短期解决办法是将目光投向二手土地市场。“除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的土地，如果一手土地价格一直很贵，我们重点就会转到二手土地市场。”谭华杰透露。
　　虽然万科总裁郁亮曾多次强调，从长期趋势上看，房地产行业的毛利率下滑不可避免，万科的考核指标不仅仅是利润率，更看重ROE(净资产收益率)等指标，但事实上，2014年万科的ROE表现也有小幅下滑。当期万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%，相比2013年19.66%的数据下滑了1.8个百分点。
　　对此，万科方面的解释是，因为去年公司为推动战略转型，加大了与城市配套相关的新业务尝试，而这些投入短期内还难以体现为收益率的提升，这对万科的收益率水平产生了直接影响。
　　2014年，万科在商业模式上进行了诸多创新，比如其广深区域提出的万科家、万科驿、万科派、万科云等产品概念，这些创新都受到了万科总部的鼓励。“我们有试错机制，允许一线公司进行不同的业务尝试，最后让时间检验谁是对的。”谭华杰说。
　　显然，在新业务尚未形成明确发展规划的背景下，未来几年万科仍要承受来自于业务转型带来的压力。而在万科看来仍有足够的时间完成转型：“根据比较和研究，我们认为国内住宅行业未来十年总体来看是安全的，住宅产业依然有很好的空间，万科的转型不必急于求成。”
　　转型蓝图
　　面对住宅市场不断下滑的盈利挑战，已经过了规模增长期的万科早已意识到，必须寻找新的增长点来支持未来十年的增长，而这个增长点还必须不在住宅和传统的商办业务里面。在业绩说明会上，谭华杰首次披露了万科未来的业务蓝图，主要将围绕两方面进行：一是“三好住宅”，二是城市配套服务商。
　　“住宅业是未来十年万科最大的业务，但是这样的传统业务需要创新。我们对自己传统业务未来的概括就是‘三好住宅’(好房子、好服务、好社区)；而城市配套服务商主要是拓展新业务，开拓新业务我们的两个准则是和城市共同发展以及顺应移动互联网+时代。”谭华杰表示。
　　过去一年，万科在新业务层面的创新层出不穷：进军河北廊坊开发物流地产项目，在吉林投建松花湖滑雪度假区等分析万科所有的创新业务可以发现，其创新都围绕消费地产、产业地产两大领域而展开，在万科看来，未来贴合互联网趋势的消费地产、产业地产将有很大的发展空间。
　　据万科高层透露，在消费地产方面，基于体验和展示的新型商业中心、社区商业、度假物业、出租公寓等都是万科的新业务方向，而产业地产方面，创业产业园、物流园区等也有良好的发展前景。作为全球最大的房地产开发企业，万科开发消费地产、产业地产也有诸多优势。“比如开发物流地产，很重要的资源就是你要借到足够便宜的钱，万科就具备这方面的条件和能力。”郁亮说。
　　虽然万科目前已经在业务转型上做出了尝试，但对于各新业务未来的规模占比万科却还没有明确的答案。“现在是转型之初，很难描述三年之内各个业务板块会做到一个什么比重，我们现在的任务是从0做到1，是找到1的过程，最终哪个业务会脱颖而出，完全看市场的需求。”郁亮表示，远期的规划是，希望万科的新老业务各占一半，并驾齐驱。
　　为了确保万科转型的推进，万科去年推出的事业合伙人制度被视为其组织上的保证。郁亮表示，万科未来所有的新业务都将引入合伙人机制，共同分享创业的成果、承担创业的风险。“新业务对人的依赖很大，人才是最重要的，只有通过合伙人的方式把职业经理人变更为事业合伙人，新业务的发展才可能做得更成功。”
　　根据安排，万科将在当前的商业地产事业部基础上，今年内再成立五个左右的新事业部，同时完成物业服务的改制工作。“总而言之，转型是今年万科最重要的工作。”谭华杰表示。

开来明道

万科利润率连续五年下滑 传统业务遭遇天花板

2015年04月04日 10:09来源： 采编：东方财富网

　　面对公司利润率连续五年下滑、房地产行业遭遇规模瓶颈，万科开始加快转型步伐。

　　万科集团总裁郁亮表示，未来万科每年最重要的工作都是转型，事业合伙人只是第一步，万科希望能在三年内，确定未来十年新的商业模式。
　　“未来十年楼市不会崩盘，但房地产大拐点不可能永远不来，万科需要在拐点到来之前，找到除住宅和传统商办地产以外的新增长点，十年后新老业务将并驾齐驱。”万科集团董秘谭华杰对记者说。
　　利润率连续五年下滑
　　万科日前发布的业绩报告显示，2014年公司房地产业务结算毛利率同比下降1.55 个百分点至20.76%；结算净利率则比2013年下降了0.60个百分点至11.41%。
　　谭华杰解释称，一方面2014年地价涨幅较大，从而挤压了开发商的利润空间；另一方面，2014年市场经历调整期，部分利润较低的现房销售转入当期结算。
　　万科利润率逐年下滑已是不争的事实。2010年至2013年，公司房地产业务的结算毛利率分别为29.75%、28.79%、25.84%、22.31%，结算净利润率分别为15.52%、15.01%、13.08%、12.01%。
　　业内人士认为，这与几年来地价过快上涨，建筑、人工等成本持续上升分不开，房地产利润率被挤压，也是所有房企面临的问题。
　　“房地产业高利润的时代已过去，未来毛利或净利润可能进一步受压，万科会更注重对股东和项目合伙人的回报率。”郁亮在业绩发布会上说。
　　相比全国销售面积和销售金额的下滑，万科2014年保持了逆势增长，全年实现销售2151亿元，同比增长25.9%，回款2090亿元，市场占有率从2.09%提升到2.82%。据了解，万科定下的市场占有率目标是未来达到7%。
　　由于2014年全国主要城市地价不降反升，万科拿地策略极为保守，全年新获取项目只有41个，权益建筑面积591万平米，与2013年拿下2590万平米项目、金额超过800亿元相比，急剧萎缩。
　　回款较多，投资较少，这也使万科经营性现金流流入比2013年增长了20.69倍，至417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元，而净负债率则由2013年30.7%的高位降至5.4%。
　　“保留那么多现金还有一个原因，就是我们在寻求投资机会。我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这个时候我们有钱就有很多投资机会。”郁亮说。
　　谭华杰也表示，万科现金充裕，一手土地没有降价的迹象，未来万科会在二级市场去多收购项目，成本会更低。
　　据了解，2015年万科内部定的净利润目标是200亿元，尽管万科未公开透露销售目标，但2015年万科销售有望超2500亿元。
　　未来十年如何破局？
　　在过去十年，万科的总体策略是，抓住自住需求、为普通人盖房、高周转，不拿地王、不囤地、不捂盘等，也正是如此，万科才能在接二连三的楼市调控中，稳居行业第一。
　　但2014年被绿地超越后，万科同时也迎来了规模上的天花板。郁亮在多个场合再三强调，万科放弃了规模之争，随着房地产业进入白银时代，万科要开始启动转型之路。
　　谭华杰说，万科在研究了27个国家过去40年的房地产大周期之后得出结论：未来十年中国的住宅市场不会大幅下跌，行业总体仍然安全。基于此，万科仍会将住宅作为最重要业务，但万科需要寻找新的业务增长点。
　　新的增长点来自哪里？与恒大进军消费、农业等多领域以及绿城的金融加地产模式不同，尽管收购了徽商银行，但目前万科并没有在金融业进一步拓展的计划。
　　据谭华杰介绍，万科设想的思路是围绕“城市配套服务商”来开拓新业务，主要方向包括消费地产、产业地产，以及地产延伸业务，切入点包括新型商业中心、社区商业、度假物业、出租公寓，创业产业园、物流地产以及物业服务市场化、健康养老服务、装修与智能家居、建筑产业化等。
　　万科所说的新业务，实际上早已有开发商在尝试，与住宅业务一样，竞争同样激烈。但在郁亮看来，这些领域大有可为。“新业务不是说竞争激烈就没有机会了，比如社区商业，并没有房企做的精，都只是个案，未形成体系。”郁亮举例称，比如物流地产，中国人均仓储面积只有美国1/14，还有很大发展空间，对物流来说，很重要的是能借到足够便宜的钱，而万科现在有国际融资渠道，在资金成本上有优势。
　　“我们也不知道哪些新业务最终会脱颖而出。”郁亮称，所以万科内部推出试错机制，在物流地产、产业地产等新领域，鼓励大家去创新，谁做的最好，利润增长最多，以后在扩展该模式的区域就全归谁管。
　　“为了推动战略转型，公司过去一年加大了各类创新业务的尝试。”谭华杰指出，这些尝试增加了投入，虽然短期内难以体现在收益率上，但长期来看，将为公司发展提供更大空间。
　　比如内部机制上，万科最为重大的变革是推出事业合伙人制，将员工与公司利益捆绑更紧密，风险共担，利益共享，但这仍然无法阻挡原高管肖莉、毛大庆的离职。但郁亮表示，有人离开，并不代表合伙人制度不成功，高管们也会面临职业上的天花板。
　　在项目跟投制度上，万科要求管理层以上必须跟投，即便是不赚钱的项目。在郁亮看来，这一制度是鼓励员工的创造性和主动性，而不是保障他们赚钱。目前这一实验已为员工们带来丰厚的回报。
　　“对于未来的新业务，万科都有一个要求，必须合伙化，只有合伙人机制才能调动人的积极性。”郁亮说。
　　谭华杰说，万科的计划是，未来新业务要占总收入一半以上。

开来明道

万科A资讯
发表于 2015-04-23 15:30:55 股吧网页版

王石：狼和兔子 我绝对选择当兔子

　　在如今剧变的市场环境面前，万科又一次走到了转型的关卡，王石此时虽然已经不在台前，但他的想法依然左右着万科的方向。“实际上，万科已经为转型准备了十年。”王石说“不要说外界，就是同行也根本不知道万科在做哪些准备。”


　　据中国房地产报的报道，4月11日下午，北京JW万豪酒店某间小会议室内，十几名记者齐齐面对一个方向而坐，那里，一把靠背椅、一张小圆桌，桌上密密麻麻地架着贴有各家媒体标志的话筒。一切，都在等待一个人。

　　门被推开，两三个人簇拥着一个身影走进，室内一阵骚动。“来了！”几个年轻记者甚至不自觉地站了起来，脸上有按捺不住的激动。

　　男主角落座——一身规矩而熨帖的黑色西装，没打领带，灰色衬衫最上面的一个扣子没有系，领口略略随意地敞开着，胸牌没有标注任何头衔，只印了两个简单的字——王石。

　　万科灵魂人物、企业家、探险家、慈善家、青年导师，甚至绯闻男主角，这个年逾六旬的老男人，早已不是几个简单的标签所能概括。

　　对于那个曾经被称为“龙头老大”，现在却被投以“尾大不掉”的怀疑的企业；对于那个曾经引领一个时代，现在却正在时代的洪流中艰难求索的行业；对于那些令人激动而又不知所措的新字眼——新常态、创业、孵化、智能、青年、女性主义……人们仍然有太多问题想要追问。

　　“万科过去30年，我没有想到。但我仍然觉得，万科才刚真正发力才刚开始。”王石说。但万科已经不是话题的唯一中心。

　　在占据媒体视线近二十年之后，王石还会告诉我们些什么？

　　“不要说外界，就是同行也根本不知道万科在做哪些准备。”

　　而立之年的万科，正处在房地产行业风暴的风眼之中。

　　从去年高调引入互联网思维、启动事业合伙人制，到年底与绿地的“老大之争”，到最近半年的离职潮，到面对市场变化的多元化转型应对，件件都在撩拨着业界的神经。

　　“对于转型，万科的危机在于习惯了做加法，而且规模超过了两千亿，盘子太大了。”王石告诉中国房地产报记者。

　　作为幕后灵魂人物，王石从来没有从心理上离开过万科，他不会忘记曾经带领万科度过的那两次艰难的转型。

　　上世纪90年代初，王石曾一度率领万科走向多元化，一段时间内，其触角延伸到了地产、零售、证券、工业、文化，就连蒸馏水和电影都有他们布下的棋子。然而到了1995年，遭遇调控危机的王石强硬地把万科旗下的写字楼、酒店等非住宅的产品全部改为住宅，并从此确立了万科的住宅地产模式。

　　此后，万科的专业化定位越加明确，甚至把年收入十几亿元的万佳超市卖给了华润。从尝试多元化，到坚决做减法，王石带领下的万科方向简单鲜明：定位于住宅，定位于中档的住宅，定位于适合城市白领的中档住宅。

　　这种模式让万科的规模一路增长到了2000亿元。

　　在如今剧变的市场环境面前，万科又一次走到了转型的关卡，王石此时虽然已经不在台前，但他的想法依然左右着万科的方向。

　　“实际上，万科已经为转型准备了十年。”王石告诉中国房地产报记者，“不要说外界，就是同行也根本不知道万科在做哪些准备。”2010年时，王石曾在一场公开演讲中重点提出：未来10年，万科的转型方向主要有二：一是从传统营销向技术科研转；二是从建设开发向管理服务转。但无论怎么转，核心都是以消费者为导向。

　　面对中国房地产报记者的发问，王石阐释的转型理念同样是强调在巩固房地产主业基础之上，提升服务能力、提高科技含量。其中，王石首度透露了万科智能化服务的未来计划。

　　“十年后，万科的物管服务人员预计少则增至30万人，多则可达180万人，而届时的中国已全面进入老龄化社会，没有足够的年轻人来做物业管理。因此，万科将用30%左右的智能机器人，替代10万~45万的真人‘上岗’。”王石告诉中国房地产报记者，“目前，万科建筑研究中心已经启用了无人汽车，食堂也将大规模改用机器人进行烹饪和服务。”

开来明道

　　“政府掀起反腐大潮，首先鸡飞狗跳的就是房地产领域的公司，但万科稳如泰山。”

　　几年前曾在中国商业圈里引起热议的小说《狼图腾》，最近被搬上了大银幕，企业纷纷组织员工学习“狼性文化”的那波热潮又一次被记起。而在人们印象中本来就“傻大黑粗”的房地产行业中，很多企业更是以营销上的如狼似虎而令人印象深刻。

　　“狼和兔子，我相信90%的企业家选择当狼，但我绝对选兔子。”在“狼性文化”最盛行的时候，王石曾对媒体表示，“虽然狼更有攻击性，但兔子并不就是弱者。只要跑得快，兔子就可以生存。我选择非常矫健的兔子，如果老了，跑不动了，那就被淘汰。反过来因为有狼追踪，所以说兔子要警觉，不能怠慢。从结果来讲，先灭绝的一定是狼而不是兔子。”基于动物的研究来研究人的心理和行为，是西方心理学的一个分支。但真正对西方工商界产生很大影响的马斯洛却认为用动物来进行人类研究一开始就注定要忽视只有人类才有的能力，如殉道、艺术、美、良心、理想、诗情等。

　　作为企业家，王石之所以能够成为房地产行业的不争的标杆性人物，不单是因为他在企业经营方面的成就，更在于他对万科企业价值观的引领。

　　“现在政府掀起反腐大潮，首先鸡飞狗跳的就是房地产领域的公司，但万科稳如泰山。我们在60个城市同时运作300多个项目，更别说以前完成的项目，没有一个出问题。”王石告诉中国房地产报记者，“我以前多次在演讲中说万科从来不行贿，有人不相信，现在我想大家可以看到证据了。”这种企业伦理道德，才是王石心目中万科的核心竞争力之一。另外两个核心竞争力，被王石归纳为自我更新能力和对人的尊重。

　　“制度化、透明化、团队化，这是万科一直奉行的。这种不依靠强权人物、而依靠团队的打法，让万科能够保证持续快速的自我更新。”王石表示。也正是这种经理人制度自生长的体系，使王石有了长时间登山、游学的可能。

　　王石的这种人生观不仅投射在了自己的身上，更投射在了企业的身上。

　　“万科的一个更重要的底线，就是对人的尊重。首先是尊重员工，第二是尊重消费者，第三是尊重合作伙伴。中国之所以要转型，正是以前我们在发展中太看重钱，忽略了人，而万科的这种对人的尊重，正是我们在转型中的一个核心竞争力。”马斯洛将他研究的出色的人称为自我实现的人，“对自我实现者的研究，驳斥了弗洛伊德那种关于人的无意识中只有坏、邪恶、疯狂和危险的理论。自我实现者是创造性的、友爱的、积极的和健康的”。

　　理解了作为自我实现者的王石，也就不难理解为什么万科核心价值观是“创造健康丰盛的人生”。而这种价值观能否在房地产行业集体向服务行业转型的时候给万科带来更大的优势尚未可知。

　　“万科过去30年，我没有想到。如果我说早想到今天，那是吹牛。尽管如此，我仍然觉得，万科真正发力才刚开始。”王石说。

　　“男经理人想跳槽，根本留不住，白眼狼似的，下礼拜就走了。女经理人反而相对念旧些，也稳定些。”

　　中国的商业领袖中从来不乏青年导师式的人物，但这些有资格以“鸡汤”滋养下一代的“导师”们，多半来自“原罪”较少、喜欢创新、带点理想化色彩的新兴互联网企业。

　　王石是一个例外。

　　从给中国移动拍摄的勇攀高峰广告，到JEEP的“用实力让情怀落地”，比起企业家，王石现在更像一个明星导师。

　　现在，在房地产行业性的活动上已经很难见到王石的身影，反倒是他在各种大学演讲和公益活动中出现时，总能让现场座无虚席。

　　此次记者见到王石，是在一个女性主题论坛上。被问到对于女性员工的看法，王石的回答颇耐人寻味。

　　“从管理层来讲，我更偏向于女性。比如当一个重要的男经理人想跳槽，你说我培养你这么久，能不能再留半年？根本留不住，白眼狼似的，下礼拜就走了。”王石狡黠地笑说，“如果是女经理人，首先会答应再留半年，我也装作若无其事，根本不培养接班人。到半年她来找我了，我装糊涂说，我以为你不走了，没找你。她说你怎么不找呢，人家那职位只给我留半年啊。我心里想，我就等着这一天呐！”王石讲的这个段子未必可以和万科最近的人事异动挂钩，但他身上的女性主义的标签无疑更加鲜明了。

　　现在的王石，能够谈论的话题已经无所禁忌。而从他开放的心态和旺盛的求知欲，就可以明白年轻人为什么喜欢他。

　　“《超级女声》让我对80后刮目相看，从台上的自信，到台下的粉丝动员和组织，都能看出这些独生子女并不是我们想象中娇生惯养的样子。”王石告诉记者，“你不用担心我们怎么评价90后、95后，在这个消费时代和互联网时代，他们就是他们，我们的评价根本不重要。”而在环保方面，王石投入了更多的心思。“2007年建设部公布中国建筑的标准，最高是绿色三星，万科的项目一直占据了其中的绝大多数。”说起环保，王石一脸骄傲，“不仅这样，万科通过住宅产业化，使木材、钢铁，水，电的用量大量减少。为了保护热带雨林，万科还和WWF签订战略合作协议保护水资源，现在WWF在珠峰地区自然保护区雪豹保护站也是万科公益基金来投入的。无论从个人、从企业我们都在积极推进公益。”

　　刚刚退居幕后去哈佛游学时，王石曾在微博上两次提出“人生抛物线”理论。他说，人生就像一条抛物线，走到顶点，自然向下滑落，我的最高点已经过去了，现在处在下滑处，应该逐渐淡出人们视线了。

　　显然，王石需要人们，人们也需要王石。后万科时代的王石还将继续活跃在我们的视线中。(来源:中国经营网)

开来明道

一季报 万科净利同比降57.5%

2015年04月26日 18:52来源：

　　万科一季度净利同比降57.5%

　　万科今日公布2015年1季度报告。1-3月，万科实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%和57.5%。
　　对于业绩的下降，万科表示，一季度利润下降有特殊原因，不具有代表性，全年业绩预计仍将增长。
　　报告显示，1季度净利润下降的主要原因之一是结算规模较少；另一方面，由于去年同期结算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益也较为集中，导致净利润的比较基数较高。
　　“房地产业务的竣工、结算具有较强的季节性规律，大多集中在下半年，1季度的占比通常较低，”万科董事会秘书谭华杰表示，今年1季度，公司竣工量占全年预计竣工的比例仅有5.5%，比去年同期的6.6%进一步下降，导致业绩未能充分体现。
　　“总体来看，今年1季度公司结算规模有限，净利润的下降也有特殊因素，对预测全年利润变化的参考意义不大，”谭华杰认为，根据公司当前的预计，2015年全年净利润仍然会保持增长。

开来明道

万科A资讯
发表于 2015-05-06 13:27:27 股吧网页版

万科被传挖角7-11中坚员工

　　日前，北京7-11被爆出被批量挖角，近30名中层管理者集体离职。而一直被传闻为挖角者的北京万科则表示并没有挖过7-11的人。

　　近30位7-11中层管理者已在4月下旬集体离职，其中包括20多名区域经理、2名大区经理以及市场开发部门的人员。据悉北京7-11分成四个大区，每个大区经理分管4-7名区域经理。如果照此推算，此次挖角基本占到了北京7-11中层中的半壁江山。

　　目前来看，挖角者被指向北京万科商业。这些跳槽者集中奔向了一家本土便利店品牌，该品牌被认为是隶属于万科商业社区商业品牌“邻里家”。不过对于这一说法，万科相关工作人员予以否认，称万科没有挖过7-11。这家传说中的公司也不是万科的。

　　邻里家(北京)商贸有限公司，于2015年4月注册于北京西城区，注册资金为1亿元。从宣传来看，计划一年内在北京范围内开设连锁便利店200余家，之后业务拓展将辐射国内所有一线城市。截止到目前，7-11并未对此挖角事件正式表态。

　　这几年来，万科逐步公布了自己的社区商业拓展战略，并开始试点实施。2010年，“第五食堂”雏形“四季食堂”正式对外开放，此举开始了万科做社区商业的第一步。接下来的两年，万科通过不断调研实践、完善升级，到2013年，正式推出一套成体系的“邻里家”社区商业模式。“邻里家”是由万科统一经营，为丰富业主生活量身定制的社区商业生活方案，包括食堂、便利店、药店、咖啡厅、银行等多种业态。

　　不过，万科社区商业的思路在今年又进行了升级，加入了O2O的概念，提出了V-LINK社区的概念，内涵包括We Work(创业社区)、We Health(健康社区)、We Learn(成长社区)、We Share(共享社区)等四大方面的建设，构建出一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。

　　目前来看，这些被挖角的员工不用多久就会出现在一个新的品牌便利店中，但即便如此，也未必意味着多大的商机。在日本大获成功的7-11在中国明显水土不服。王府井百货日前公布的2014年度报告显示，王府井目前持有7-11(北京)有限公司25%股份，且此部分持股2014年度给王府井带来259.1万元亏损。当然，7-11(北京)有限公司业务模块复杂，但从亏损可见便利店买卖也不好做。

　　目前国内便利店品牌盈利的只是少数，多数处于两种状态，一种是门店盈利，整体亏损；另一类是门店和品牌双亏损。亏损一大原因是，国内便利店大多在商圈，租金高昂，人力成本这几年上升又很快。再加上各类型超市、菜市场的竞争，便利店生存空间被挤压。(来源:北京青年报)

开来明道

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发表于 2015-05-07 09:12:36 股吧网页版

北京7-11一半中干被挖角 万科：不是我们干的

　　北京的便利店业态来了“野蛮人”。

　　昨天(5月6日)，一家名为“邻里家(北京)商贸有限公司”(以下简称邻里家商贸公司)的便利店，在多个招聘网站发布了从前台到新店担当在内的大量招聘信息。此前几天，这家公司已经因为从北京最大的便利店7-11大挖中层管理者，而且被猜是万科进入便利店产业而火了一把。

　　不过，记者昨天下午证实：这家公司并非万科旗下，万科也未有挖角7-11.

　　根据计划，这家目前仍旧“神秘”的邻里家商贸公司，欲一年内在京开设200家便利店。一旦这个目标达成，其在京规模将超越7-11。作为新进入者，提出如此豪迈的计划，其背后资源是什么？

　　欲年内在京开店200家

　　事情要从7-11大批量的中层管理者被挖走说起。

　　根据北京便利店市场消息，4月下旬，7-11近30位中层管理者集体离职，其中包括20多名区域经理、2名大区经理以及市场开发部门的人员。在北京市场，7-11分成了四个大区，每个大区经理分管4~7名区域经理。有人据此算了一笔账：按这些数目，此番挖角占了北京7-11中层的半壁江山。

　　如此大手笔“敛才”，操纵这一切的企业随即吸引了行业关注。根据《北京商报》的最新报道，将上述人员一并挖走的公司为邻里家商贸公司。不过，记者却没有查询到这家新晋公司的工商注册资料。

　　昨天，这家公司又在多个招聘网站发布了职位需求。根据其附上的资料，邻里家商贸公司于2015年4月注册于北京西城区，注册资金为1亿元。其计划一年内在北京范围内开设连锁便利店200余家，之后业务拓展将辐射国内一线城市。寥寥数句的介绍，也未有提及背后的投资者以及公司法人等信息。

　　另一方面，从2013年开始，万科也在积极推广其布局的“邻里家”社区商业概念。按照万科商业的规划，社区商业品牌“邻里家”系列主要以社区配套为主，集咖啡馆、便利店、菜场等社区生活必要设施。因而，同是“邻里家”，市场似乎顺理成章地将这一公司贴上了万科的标签。更有人士指出，万科应当会不到最后死不承认。

　　随后，记者辗转联系上了邻里家商贸公司的一位便利店开发员，其表示“网上信息不准确”，公司并非万科旗下。对于近期从7-11大量挖人一事，他这样回应：“我们也是很有实力的企业，不亚于万科。”但出于谨慎，其并未透露更多公司的背景，仅表示全新一代的便利店将于近期呈现。

　　针对从7-11挖人一事，万科集团相关负责人方也向记者进行了否认，表示邻里家(北京)商贸有限公司并非万科旗下。“我们有提过一个品牌的概念——邻里家，而这个公司和我们一点关系也没有，只是重名。”他表示，万科目前在便利店方面没有打算，社区商业探索主要是针对食堂等在尝试，暂时没有零售、快消方面的考虑。

　　北京便利店竞争不激烈

　　如此来看，这家新冒出来的便利店企业同万科并无关系，但眼下，便利店业态大热，其意图盘踞北京市场而后在一线城市扩张的策略仍旧为业界惊叹。

　　今年3月份，外资零售巨头家乐福启动入华20年来最大规模改革——在华将大力发展“CarrefourEasy”便利店新业态，国际零售巨头麦德龙同样也悄然进入便利店领域，新推品牌“合麦家”。此外，天虹商场、华润万家旗下苏果、东莞美宜佳等亦在加快推进便利店扩张业务。

　　的确，便利店似乎成为了零售业持续下滑中的一个例外。根据上个月中国连锁经营协会发布的“2014年度行业发展状况调查”，全国排名前55家的便利店门店数增长了7.8%，从有可比数据的便利店企业来看，企业销售额增长了17.7%，高于百强销售增长12.6个百分点，销售增幅在包括百货、卖场等在内的各业态中最高。

　　“相比上海，北京市场便利店的竞争弱很多。尽管7-11、全家以及物美等多有布局，但在数量上，相比上海的动辄千家的规模，北京市场单个品牌几百家门店的数量算少的。”上海尚益企业咨询管理有限公司总经理胡春才告诉记者。

　　在业内人士看来，尽管从北京市场试水避开了高强度的市场竞争，但邻里家商贸公司一出手即要在京开出200家门店的规划还是有些“激进”。要知道，在北京深耕了十几年的7-11目前于这一市场也不过170余家门店。

　　此外，市场有商机并不代表收成好，7-11就是一个代表。根据王府井(600859，SH)公布的2014年度报告显示，王府井目前持有7-11(北京)有限公司25%股份，但这部分持股给王府井带来了259.1万元亏损。

　　胡春才表示，一年内200门店的开店速度很快，达到的难度不校“对于一个新进入者来说，这样的规划更利于聚集人才和资本，吸引眼球。起码也是抓住了眼下便利店二次发展的机会。”

　　在上述人士看来，开设便利店是一个厚积薄发的过程，需要慢慢积累。“便利店并不好做，也很容易亏损。到目前为止，中国市场便利店赚钱的不多，7-11还没有盈利，本土的快客亏损也较为严重。”(来源:财经网)

开来明道

万科A资讯
发表于 2015-05-14 15:37:43 股吧网页版   董秘直通车 

万达万科宣布“在一起” 潘石屹称没找对人

　　5月14日上午，万达和万科举行战略合作签约仪式，正式确立盟友关系。未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。不过，SOHO中国董事长潘石屹似乎并不看好这对“新人”，直言“两万”没有找对合作伙伴。
　　万科万达在一起了
　　据了解，万达、万科未来将在国内和海外市场，联合拿地、合作开发。由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。同时，两家还将共同成立一个联合协调小组，互相交流项目合作信息，该小组由万达、万科高层担任领导。
　　谈及此次合作，王健林表示，万达几年前就开始轻资产，双方战略转型不谋而合，转型到服务业。万达和万科磨合一段时间，然后达成了一致。“万达是全球最大不动产企业，万科是全球最大的住宅企业，我们不是抱团取暖，而是代表竞争向竞合的趋势转变。今天是双方合作开始，我们在摸索不动产新价值的创造方案。”
　　针对合作后万科会不会放缓自身在商业地产领域的发展，万科总裁郁亮表示，“除了合作项目，我们还有各自独立发展的业务。万科并不会因为本次合作而退出商业地产。”
　　事实上，早就昨天，“两万”合作的消息就已经传开，5月13日晚间，万达更是要求所有项目公司当天全部微信头像换成集团LOGO，并转发同一内容。不难看出，万达对于与万科的合作充满了期待和准备。
　　强强联合有利于行业发展
　　有业内人士认为，万达和万科的合作使中国房地产行业格局发生了很大变化，从前单打独斗的房地产企业在结盟之后势必成为具有全球竞争力的强势企业，而这两家公司本身的优质资产和先进管理经验也会在海外项目的合作中逐步体现出来，使国内房地产企业的海外步伐更加稳健。总之，两家重量级企业的强强联合给未来的地产行业更多想象。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在房地产行业增速下滑的趋势下，房企开始倒逼自身转型以应对楼市下半场。万科与万达作为行业领军房企，它们之间由合纵连横变为“强强联合”尽管是自取所需，但这也算是对于其他房企来讲也有借鉴意义。
　　此外，在楼市新常态的市场背景下，合作拿地的开发模式逐渐盛行。除了实现市场资源的优化配置，联合拿地也是规避投资风险的行为。
　　鉴于“两万”合作带来的巨大好处，因此还有人戏称，“今天，万达勇敢向万科伸出了合作之爪，万万横空出世了。听到这个消息后，绿地绿城再也坐不住了，融创融信有些冲动了，华润给华夏幸福打电话了，世茂给世纪金源发微信了，金地金隅金科金大地开圆桌论坛了，恒大恒盛考虑私奔了。”
　　强强合作是被逼的？
　　中原地产首席分析师张大伟指出，万科万达的合作，肯定是补足彼此的短处，对拿地将是太有利了。首先，万达的优势是商业综合体运营、低价拿地，万科的优势是住宅开发。双方组合可以联合拿地，后续共同开发、运营。
　　“这是市场逼迫的。”张大伟说，市场供应的土地越来越多样化，对于万达来说，开发的住宅体量不大，对其来说有点鸡肋，引入万科确实可以增强这部分业务的专业性和溢价；对于万科来说，拿地又必须配有大量的商办用地，而万科可以与万达协调引入万达的商业运营经验，甚至进行股权合作。
　　楼市下半场，无论是万达还是万科，都面临企业转型的问题。短期内来看，市场基本面尚未完全复苏好在，“降成本提利润”将是房企今年的主旋律。从提利润来看，2014年上市房企净利润率为10%，并且未来还呈现下降的趋势，当前房企很难通过涨价提高利润率。对于房企来讲，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，也开始探索“轻资产”模式。
　　潘石屹发微博称并不看好
　　不过，“两万”在一起似乎并没有得到潘石屹的祝福，潘石屹今天在微博上转发“两万”合作的新闻并评论称“合作什么呢？万科会干的万达也会干，万科不会干的万达也不会干。房地产公司的合作和转型，大势所趋。但要寻找互补的合作伙伴。”
　　事实上，二级市场对“两万”牵手也有分歧，尽管万科A在昨天收盘前大涨近6%，但截至今天下午收盘，万科A跌0.75%。万达旗下A股上市公司万达院线昨天早盘大涨逾6%，午间公告称拟筹划重大事项停牌；万达旗下港股上市公司万达商业昨天微跌1.69%，今天涨2.84%；万达酒店发展昨天大涨15.24%。万达酒店发展今天继续大涨，最高涨幅超过30%，截至今天下午收盘，涨幅为12.70%。(来源:东方财富网)

开来明道

万科A资讯
发表于 2015-05-14 10:22:12 股吧网页版   董秘直通车 

“双万”联手 未必1+1＞2
　　万达万科合作详细计划今公布业内人士称实际大于炒作才能应对困境

　　昨日，万达、万科将联手的消息公布，万科A(000002)涨幅达5.6%，其他房地产股的涨势也被认为受惠于“双万”的合作消息。据了解，今日万达集团和万科集团可能会公布合作的详细计划。

　　业内人士分析，尽管房地产市场陆续有政策利好，但行业已从“黄金时代”进入“白银时代”，企业面临资金短缺、去库存难的问题，“强强联合”是应对困境的一种策略。

　　“双万联手”或优势互补

　　昨日下午，多日来一直在13.5元至14元间上下振荡的万科在收盘前半小时内突然拉升至14.7元，涨幅达到5.6%，多个房地产股也都出现了同样的涨势，如金融街(000402)也几乎同时从12.89元拉升至13.7元，最后以13.59元收盘。有业内人士分析：应是受到“双万联手”刺激。不过，万达商业(03699HK)昨日微跌1.69%。

　　万达、万科目前在商业、住宅中各占龙头地位。截至2014年12月31日，万达集团旗下的商业地产公司总收入达1078.71亿元，较2013年增长24.31%。5月8日，大连万达商业地产股份有限公司公布其截至2015年4月的未经审计经营数据，1~4月万达商业累计实现合同销售额约为271.70亿元，累计同比增长18.8%；1~4月累计合同销售面积约311.63万平方米，累计同比增长55.8%，仅4月份万达商业实现合同销售额达104.76亿元，合同销售面积达121.18万平方米。

　　而2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。

　　中国指数研究院广州分院院长张化学分析：“对万科来说，在商业上鲜有突破，而通过与万达联合，可以迅速弥补商业方面的短板，在城市配套服务商的路上走得更快更稳。对于万达来说，近年来也是转型不断，从电商到旅游地产等，到海外大举扩张，但根本上万达的销售收入仍是住宅(包括公寓)类产品。可以借助万科在住宅标准化、产业化等方面的领先优势。”

　　他认为，两大巨头合作标志着房地产业进入新的发展阶段，企业间的合作、并购将更多。

　　业内：开发商难独扛重担

　　万达和万科并不是第一次被并提，自两个企业“发家”开始，他们就频频被业内“相提并论”。2001年被业内认为是两“万”的分水岭，万达以“商业+住宅”两条腿模式开走，而万科以住宅专业化为定位，经过之后的“黄金十年”，他们分别成为商业地产和住宅地产的“头牌”。

　　张化学认为，目前万科和万达分别面对不同的问题。万科的问题是从住宅开发商到城市配套服务上的转变过程中，商业能力欠缺，阻碍转型速度；万达的问题是大量的商业沉淀占用大量的资金，住宅开发过程中标准化、产业化和房屋质量有待提升：“房地产市场进入白银时代，对开发商的产品能力、管理能力、融资能力都提出了更高的要求。依靠单一竞争力将面临一定的挑战，因此企业间通过相互合作、并购可以实现优势互补，提高总体竞争力。合作、代建等都是比较好的做法。”

　　广州中原地产项目部总经理黄韬认为，强强联合可以在大型项目的投标、开发上展现各自优势，但互补中唯一风险就是能否实现“1+1大于2”：“如果这种联手只是个别项目合作，那炒作大于实际，如果是战略的联盟，那么就有可能产生很大的能量。”

　　现状：房地产企业困难重重

　　房地产企业的联手并不是第一次出现，以广东市场为例，保利、越秀曾经合作“岭南林语”项目；而广州亚运城就是由富力、碧桂园、世贸、中信等几大发展商联手建立的；而珠江新城的天銮项目由新鸿基负责商业部分，合景泰富负责公寓部分，富力负责写字楼部分。

　　“虽然区域发展需要发展商强强联合来承担项目，但是目前在整个市场中，这种合作还未是主流。”黄韬认为。不过，发展商面临的困难令他们也需要实现转型、寻找出路。黄韬认为，发展商面临的困难是多种的，一个是资金困难、销售去库存难度，一个是发展遇到瓶颈：“比如万科在住宅发展上已经到了极致的程度，需要创新。”另一方面，宏观经济的影响导致房地产企业的利润下降、成本增加。

　　他分析，目前整体市场分化更为严重，一线城市、都会城市的一手市场较好，今年有可能出现价量回升，如广州市场自去年三四季度回暖后，今年复苏迹象更为明显，而5月行情预计向上。但三四线、五六线城市预计今年未必能够止跌。

　　不过，在他看来，商业地产的压力大于住宅，原因是受到电商冲击，实现商业转型需要一段较长的时间。

　　万达

　　2000年后将战线收缩在以商业地产为主的五大支柱产业，创造了万达特色的商业地产模式。

　　几年时间内，产品更新到第三代，目前正向第四代过渡。创造性地开发了单店、组合店、城市综合体三代产品。

　　“现金流滚资产”的租售结合的商业地产模式。

　　销售金额约362亿元。

　　万科

　　早期确立了以经营房地产业务为主，并涉及商业零售及工业制造的大型股份制企业。

　　从最初获“鲁班奖”的荔景大厦到城市花园、四季花城到万科城等，目前住宅产品已更新到第三代。

　　住宅快速滚动开发，追求IRR.

　　销售金额约368亿元。

(来源:广州日报)

开来明道

万科A资讯
发表于 2015-05-14 17:10:01 股吧网页版董秘直通车

万达万科巨头联手 中国房地产进入寡头时代
　　如滴滴快的、58同城赶集合并一样，同样的大整合正在中国房地产行业发生。这次走到一起的，竟然是全球商业地产老大万达和全球住宅地产老大万科。
　　5月14日，两家企业在北京签订战略合作框架协议，双方宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展深度合作。未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。具体项目操作层面，将成立合资公司共同开发。
　　根据协议，万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息。由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。
　　王健林在发布会上表示，万达万科的合作代表一种趋势，那就是中国的企业不但有竞争，更多是合作，从竞争走向合作是大方向。“不是抱团取暖，太肤浅，而是各自利用自己的优势。万科在住宅，在成本控制，细节方面，万达在文化商业设计方面，联手让整个项目价值有所提升。”在发布会上，王健林和郁亮强调了三次他们不是抱团取暖。
　　郁亮称：“我们今天的合作代表着行业结盟的开始。万科和万达，创始人都姓王，一个在南称王，一个在北称王，今天的合作也是我们战略转型的合作，我们有幸在白银时代开始建立战略合作，对未来双方转型都有帮助。我们合作是门当户对，一见钟情。”
　　界面新闻记者了解，目前两家的合作只是签订了框架协议，接下来会细化合作细节，王健林和郁亮都表示，希望尽快在项目落地，两家企业都在进行海外开发，合作也会涉及到海外项目。
　　“万达目前只会和万科合作，不会找其他家。”王健林说。郁亮则表示，“我们的合作不排他，但是实际上门当户对的只有我们两家。”万达和万科的合作也将开启中国房地产企业强强联合的新模式，将对中国房地产行业发展带来深远的影响。
　　王健林对万科的住宅操盘能力和成本控制能力十分赞赏。郁亮说：“万科的转型方向是三好住宅、城市配套服务商，也会着力于社区商业，但是对于商业地产，万达绝对很轻的地方，我们觉得很重。”王健林表示，万达的轻资产化正在大步迈进，明年将有50个项目开业，其中超过一半将是轻资产的项目。五年后，万达轻资产项目将超过重资产项目。
　　两家姓万的企业走到了一起，而他们的创始人也都姓王。一南一北，一商一住。万达集团目前已经构建了万达商业、文化旅游、电子商务、金融等多个产业，其中万达商业是世界最大的不动产企业，2014年持有物业面积(含在建)3904万平方米。万科集团是全球最大的住宅开发企业，2014年住宅销售规模21万套以上。
　　两家龙头企业的牵手，正如王健林所言，有一万种合作的可能，在这个诞生寡头的年代，他们的合作无疑将对包括绿地在内的其他房企带来震撼性的冲击。(来源:界面)