【万科】 30亿涉银

开来明道

万科A:澄清公告 查看PDF原文
公告日期：2014-08-28

　　 万科企业股份有限公司

澄清公告

股票代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代

公告编号：〈万〉2014-083

本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性

陈述或者重大遗漏。

一、传闻简述

2014年8月27日，有媒体发布了《凯雷正在洽谈购买万科的中国商业物业》的新闻报道。

报道称：凯雷拟购买万科9个商业物业的股权，交易金额介于60亿元至70亿元，或者达到了

100亿元。

二、澄清说明

该报道部分属实，本公司拟于近日与凯雷投资集团有限公司订立一份合作意向书（以下

简称“意向书”），内容有关成立商业地产合作平台（以下简称“平台”），该平台拟以收购股

权或资产的方式收购本公司部分商业物业。

本意向书仅为框架性备忘文件，目的在于记载双方对合作的初步意向，以供进一步洽谈

之用，目前合作金额存在不确定性，其他条款对双方均不具有法律约束力（除保密、法律适

用等一般性条款外）。该意向书中提及的合作内容，在未来未必会发生；即便发生，最终的

交易条款与意向书中的相关内容也未必完全一致。

若未来该平台收购本公司任何商业物业，均会另行签署具体的收购协议，有关具体条款

将于收购协议中具体订明。本公司届时将依据有关的法律、法规（包括但不限于《香港联合

交易所有限公司证券上市规则》、《深圳证券交易所股票上市规则》)进行判断，如交易事项

触发信息披露要求，本公司将依据相关规则，履行有关的披露和公告程序。

三、其他提示

本公司郑重提醒广大投资者，《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》

和巨潮网站是本公司指定的信息披露媒体，本公司发布的信息以公告为准，敬请广大投资者

理性投资，注意风险。

特此公告。

万科企业股份有限公司

董事会

二〇一四年八月二十八日

壹单壹佰

万科A资讯：
卓越推：万科A“买入”评级

研报日期：2014-09-01

　　核心推荐理由：
　　行业低迷时期，龙头企业抗风险能力较强。 龙头企业对政策的把控能力、融资能力以及管理能力均位于行业领先地位，在行业低迷时期可实现稳健过渡，具备较强的安全边际。
　　销售和项目扩张稳健增长。2013 年，公司实现销售面积 1489.9 万平方米，销售金额 1709.4 亿元，同比分别增长15.0%和 21.0%，年度销售金额再度刷新行业记录。 2013 年公司新增加项目 104 个，对应权益规划建筑面积约 2148 万平方米，同比增长 35%。2014 年 1-7 月公司累计实现销售面积 958 万平方米，销售金额 1142.3 亿元，同比分别增长 14.8%和 17.0%。
　　财务状况进一步优化，已售未结金额突破 2000 亿元。 报告期末，公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为 42.8%，较 2013 年底下降 2.8 个百分点，继续保持在行业较低水平。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有 1747.4 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 2027.6 亿元，首次突破两千亿元，较上年末分别增长 21.6%和 24.9%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。
　　公司积极进军海外。通过和当地知名开发商合作的方式，公司先后进入香港、美国、新加坡市场。地产企业进军海外有利于规避国内房地产市场调控风险，增进对海外市场和商业模式的理解，同时有利于提升自身经营管理水平。
　　盈利预测和投资评级：我们预计公司 2014~2016 年每股收益分别为 1.66 元、 2.11 元、 2.66 元，对应 2014 年 8 月 29日收盘价（9.12 元）的市盈率分别为 6 倍、4 倍、3 倍，维持“买入”评级。
　　风险因素：宏观经济增速低于预期；信贷收紧；销售下滑。[信达证券股份有限公司]

壹单壹佰

万科A资讯：

销售领先、合伙人增持、商业地产新思路

研报日期：2014-09-05

　　公司公告8 月实现销售面积140.3 万平方米、销售金额152.4 亿元，同比分别增长5.5%和下降0.3%，环比分别增长2.6%和14.4%，销售均价10862 元/平，同比降5.5%，环比升11.5%。2014 年1-8 月份公司累计实现销售面积1098.2 万平方米，销售金额1294.7 亿元，分别比2013 年同期增长13.5%和14.6%
　　营销创新、均价微降，销售弱市中保持领先。8 月是传统淡季，公司通过互联网营销创新和适度调整均价的积极应对方式，取得了出色的销售成绩，前八月销售更比销售高峰的13 年大幅增长。我们预计，公司9-12 月将继续推盘900 亿方左右，其中推盘高峰在11 和12 月，随着按揭贷款的继续支持，地产销售将继续恢复，维持全年2000 亿元的销售额预测。
　　看好未来，履行承诺，合伙人继续增持。公司盈安合伙6 月20 日至8 月27 日增持A 股股份46,299,716 股，平均价格为8.83 元/股，占公司总股本的0.42%。截至8 月27 日，盈安合伙共持有公司A 股股份257,668,078 股，占公司总股本的2.34%。合伙人资金作为事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金和引入融资杠杆而融得的资金，持续的增持清晰的表明对公司未来的信心。
　　处置上海物业，与凯雷成立商业运营公司，资产证券化走在行业前列。万科与凯雷投资各持股20%和80%成立资产平台公司，并收购万科旗下 9 个商业物业，同时设立运营管理公司，将来将以资产证券化为目标退出。同时，公司以人民币约16.51 亿元出售上海万狮置业有90%的股权，该公司主要负责虹桥万科中心项目，预计该笔交易将实现税前收益2.16 亿元。公司轻资产，重运营的商业地产思路显现，资产证券化走在行业前列。
　　投资建议：公司在弱市中战略积极，销售领先，商业地产资产证券化创新引领行业，合伙人继续增持显信心，我们认为轻资产运营将成公司新常态，未来的发展更持久稳健，维持盈利预测和“买入”评级。公司1-8 月销售1295 亿，已售未结资源丰富，维持公司14 年销售额2000 亿的预测，维持公司14-16 年EPS 分别为1.64、1.88、2.19 元的预测，对应PE 别为6X、5X、4X，维持“买入”评级。[上海申银万国证券研究所有限公司]

壹单壹佰

(000002)万科A:公司事业合伙人继续购买公司A股股票

@

　　2014年9月23日，代表公司事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)，向公司出具《2014年9月16日至9月23日继续购买万科A股股票相关事项的告知函》。根据“告知函”，盈安合伙认购的证券公司集合资产管理计划，于2014年9月16日至2014年9月23日，通过深圳证券交易所证券交易系统继续购入公司A股股票44,356,875股，占公司总股本的0.40%。截至2014年9月23日，集合计划共持有公司A股股份359,036,339股，占公司总股本的3.26%。 集合计划本次购买股票的平均价格为9.24元/股，共使用约4.10亿元资金。其中一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金，剩余为引入融资杠杆而融得的资金。盈安合伙在“告知函”中表示，集合计划将继续增持公司A股股票，增持行为发生后，将根据之前的承诺告知公司，公司在需要时也可随时向其了解集合计划买入公司A股股票的最新情况。

壹单壹佰

〖资讯中心〗万科总裁郁亮：转型之路最大阻碍是无知2014-09-29 09:30:00   
    轰轰烈烈的风暴袭来，风暴眼是最平静的地方。上周五（9月26日），当万科总裁郁亮坐定，未等发问，他开始接着讲述自己去年夏天留下的命题。这一年，万科试图改变的决心惊人，从百度到腾讯，再到淘宝、旅游网站都出现了万科身影。但外界最想知道的是，身居风暴眼的人在想什么？
  　“是无知。”对于万科转型之路最大阻碍，郁亮用三个字回答。郁亮首次披露了万科未来发展业务规划，第一块依然是传统住宅开发，另外两方面是消费体验地产以及产业地产。他还谈了一个很难激发资本市场热情的理想——健康。郁亮将标准锁定在员工能够健康快乐地工作。在他看来，“健康组织”也希望整个公司是很健康，很有活力。
  　重视互联网营销/
  　万科究竟还能做些什么？转型路上这也许是被问到频率最高的问题。“城市配套服务商”的思路早已被外界熟知，但它背后又需要哪些业务板块来支撑？
  　在接受包括《每日经济新闻》在内的媒体采访时，郁亮首次披露了万科未来发展业务的规划。“主要是三方面业务，第一块依然是传统的住宅开发，另外两个方面分别是消费体验地产以及产业地产。”郁亮说道，未来十年，这个业务还有很大发展的空间，而且可以预计，未来十年万科住宅业务依然会占大部分比重。
  　“白银时代”的万科并没有忘记做住宅的初心。在郁亮看来，住宅市场远没有到头，在研究“90后”购房习惯的同时，1亿进城农民工的购房需求更值得研究。
  　“现在我们大部分关注白领等普通购房人的住宅，但会发现部分蓝领的收入已超过白领，很多工地工人的收入每天达到三四百元，他们所需要的房子有什么不一样吗？我们还没有研究过。”郁亮如是说。
  　市场似乎并未被锁死，但关键是要学会找到打开市场的钥匙。郁亮坚信这样一句话：没有成功的企业，只有时代的企业。“一个企业做成功，并不是因为哪个精英，而是因为这个时代，当一个时代过去，新的时代开启，不改变活法怎么能跑出来。”他想得很明白，住宅市场虽然并没有走到终点，但如果还是墨守成规，那便是给自己画上了句号。
  　网络是万科嫁接在传统住宅产业开发领域的“新钥匙”。今年8月，万科联手淘宝推出了购房优惠活动，淘宝用户过去一年在淘宝上花了多少钱，在全国25个城市部分万科楼盘购房就享受多少钱的购房优惠。此活动一出，赢得“淘宝控”们的欢呼。”
  　那么，效果如何？“一个月的时间，23个项目售出房源总金额超过13亿元，平均每人抵款4.2万元左右。如果不是这个手段，客户也许不会买我们的房子。”虽然通过这样的方式挖掘客户的比例仅占5%，但这是额外新增的客户。
  　谈起互联网营销思路，郁亮熟门熟路，“互联网告诉我们一个道理，尤其要对客户好，如何找到客户也非常关键，并且不能完全把找客户的事情交给别人，任何时候万科都必须掌握自己的客户在哪里。”
  　授权区域一线/
  　郁亮表示，除了住宅开发，万科未来业务的另外两个方面分别是消费体验地产以及产业地产。其中，消费体验地产包括生活中心、社区养老以及旅游度假地产。产业地产则包括写字楼、大型会展中心、物流地产这些为城市发展服务的业务。
  　“其实今年压力很大，但压力不是来自于卖房子，而是不断的创新。”万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆直言，我们也能清晰地看见消费者的状态在发生改变，新业务的接踵而至挑战重重。
  　裂变不仅是在外部市场，万科内部也在发生一系列的革新，郁亮把其称为“瘦脸”。“万科进入千亿的时候我把总部的人减掉了40%，我就是担心头大身子小，所以充分放权给分支机构。”郁亮透露，从明年开始四个区域总部将不再是派出管理机构，而是变为事业部，这也意味着总部将更充分地授权区域一线。
  　“瘦脸”的效果是，一线公司已经开始不依赖于总部独立创新，“因此我们更坚定把组织做成扁平化的架构，更多的力量交给区域自己做决策。”
  　今年5月，代表万科事业合伙人集体的深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（以下简称盈安财务）在二级市场以约3亿元购买3584万股万科A，占万科总股本的0.33%。根据公告，盈安财务此次购买万科股票的资金中，其中一部分来自万科事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户，剩余为引入融资杠杆融得的资金。
  　这意味着，继项目跟投制度之后，万科的事业合伙人持股计划也正式启动。伴随这一计划的落地，万科的事业合伙人制度已全面展开。
  　“事业合伙人的实现是希望每个人不仅是为公司打工，也是为自己工作，共同创造、共同承担分享。”郁亮告诉《每日经济新闻》记者，就半年进展来看，还是比较顺利。根据万科在9月23日发布的公告，盈安财务再购入公司4435.69万股，占公司总股本的0.4%。
  　伴随着事业合伙人制度的建立，郁亮赋予万科新的理想——健康组织。郁亮解释称，“一家好的公司并不是用业绩用利润率来检验是否成功，我们希望公司不仅在员工的身体健康方面成绩很好，也希望整个公司是很健康，很有活力的。”
  　但如何去实现健康组织？又该如何将其转化为公司业绩？郁亮将这一命题的答案留到了明年。
    出处：每日经济新闻  

壹单壹佰

万科A资讯：
颠覆引领众生

研报日期：2014-10-21

　　穿越周期的历史命题——日本龙头房企的复兴之路：回顾日本房企“失落的十年”的复兴之路，我们认为龙头企业流动性内生性修复以及轻资产模式的适时转型尤为值得关注。在不同战略执行力度下，我们也观察到企业间出现了明显分化，ROE 修复最显着的住友股价表现远超三井和三菱，证明盈利效率的提升确实能带来估值弹性。在改善业务基本面的同时，日本龙头房企并购淘金脚步并未停止，为重整旗鼓打下基础。
　　新模式下的一骑绝尘：我们认为公司已经在逆周期操作中占得先机，充裕现金储备 海外双平台 金融链条的应用使得资金成本端获得了更大的优势，为未来土地市场以及股权并购提供了更多的可能性，“轻”模式的布局也将逐步实现公司从规模至上向效率为王的模式切换。管理机制方面，事业合伙人制度的实施构筑了公司从短期（跟投制度）、中期（股权激励及薪酬激励）到长期（事业合伙人制度）的立体激励机制，未来仍有充分升级空间。
　　H 股上市之后：短期看并购 长期看国际化：我们认为结合公司当前的资金、成本、管理机制，新的并购预期已水到渠成，当前估值分化明显的背景下，对于部分内房股未尝不是一个不错的并购窗口。更长远来看，国际化业务的布局将成为公司第四个十年的重要命题，与国际企业及金融机构的合作以及多元业态运营的经验共享将是公司新产业得以发展的财富。
　　转型、创新、颠覆：公司三大业务方向明确，除了住宅地产，消费体验地产和产业地产将成为公司对于城市配套服务商的最佳诠释，我们也期待公司在产业地产层面从市值的角度再造一个万科。金融层面，公司以徽商银行为平台打造社区金融以及供应链融资的支持，资金使用效率提升继续完善质量增长的命题。今年以来，公司积极拥抱互联网，我们也看到了互联网从新客户、大数据和大机制方面为公司带来的潜力，结合互联网移动端技术的引入，公司在社区配套服务领域发力将带来新的竞争格局。
　　盈利预测和评级：我们继续坚定看好公司未来发展，预计公司14年、15 年EPS 分别为1.68、2.09 元，维持“买入”评级。[中信建投证券]

壹单壹佰

任志强驳万科“白银”论：边喊不行了 边拼命拿地

www.eastmoney.com2014年10月22日 13:38

　　今天上午，即将卸任北京华远地产董事长的任志强召开媒体见面会，表示出“退而不休”的态度，他还将继续担任中国房地产协会、房地产研究会副会长、全联房地产商会执行会长、阿拉善生态协会会长和中国金融博物馆书院院长5个职务。

　　今天媒体见面会上，被问及“今后评论房地产市场，观点会不会更犀利”时，任志强回答“不一定”。他说，离开了第一线，“还得弄个房地产研究院，弄个院长当当。”做房地产研究院，要保持对市场的敏感。

　　有记者问退休后有什么遗憾，任志强说，遗憾就是没多生几个孩子，看到很多年轻人都弄俩，有点嫉妒。

　　有记者问任志强怎么看郁亮的白银时代理论。任志强说，中国一定要转移开发模式才行，如果这个行业还有不断的人投资，还有较大的产量，她就是黄金。我不觉得用黄金和白银来比喻恰当，从发展阶段来说，如果别的企业的利润额高了，肯定转了其他行业了。最不赞成万科，一边喊着不行，一边拼命加大投资去搅和、拿地。

　　此外，对于政策放宽后的市场，任志强表示，估计10月份市场数据比前三季度好多了。市场上直接反应的就是人多了，认购量增加。二手房交易反应最快，链家一个月成交6000多套了。

　　谈到北京房价，任志强“撒娇”说，又来让我说北京房价，说了20年，多没意思。中央如果在北京，北京永远是先锋。你看最高价格呢，最近批的孙河12万，意味着价格是随着市场的价格再走，而不是保障性住房。

　　【相关报道】

　　任志强近期言论

　　任志强：房价还会继续上升 中国楼市没有泡沫

　　任志强：未来超大城市会增多 房地产不会下行

　　任志强谈棚改：好房子拆了再建 没法解决房价问题

　　任志强：棚改就像强制拆迁 对开发商最有好处

　　任志强：房价下滑趋势一直会延续到明年9月

　　任志强：不管有多少库存 下一轮房价肯定还得涨

　　任志强：房地产在为银行打工 海外上市成本低

　　万科白银论：

　　王石：房地产黄金时代结束 态度仍谨慎乐观

　　万科总裁：楼市白银时代到来 住宅仍有增长空间

　　万科总裁：房地产白银时代依然可期 没理由悲观

　　万科近期投资

　　万科26.7亿广州再下一子 9月拿地近80亿元

　　万科四大商业项目布局 东莞转型城市配套服务商

　　万科11.19亿青岛再拿三地 近两月拿地近90亿

　　万科南京南站四度拿地 破万地价背后的冷热转轨

　　万科25亿合肥夺地 谨慎拿地中的高溢价个案

壹单壹佰

壹单壹佰 发表于 2014-10-22 17:41
任志强驳万科“白银”论：边喊不行了 边拼命拿地
www.eastmoney.com2014年10月22日 13:38　　 ...

任志强语录：
　　“不让穷人买得起商品房！”
　　“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”
　　“公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。”
　　“历史证明房价永远都是上涨。”
　　“房地产非暴利，农民工也买得起房子。”
　　“对真正有钱的人来说房价还不够高。”
　　“和工资收入比，30年来房子等于没涨价。”
　　“买不起房就该回农村。”
　　“粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫。”
　　“房价可以控制人口增长和控制人口素质。”
　　“工资在涨，GDP在涨，房价不涨就不对。”
　　“房地产商需要囤地，地里有粮心中才不慌。”
　　“我从来不认为80后买房难。”
　　“傻瓜才期待房价下跌。”

壹单壹佰

万科A资讯：
10月销售额、销售面积同比环比均增长 查看PDF原文

[url=]收藏本帖[/url]

研报日期：2014-11-05

　　（1）成交额、成交面积环比同比均实现增长
　　万科10 月份销售面积190.6 万平米，同比上涨13.66%，环比上涨15.10%；销售金额220.9 亿元，同比上涨27.32%，环比上涨12.76%。10月份销售面积是今年来较高值，仅次于1 月，也是近五年10 月份的最高值。从销售均价来看，10 月份销售均价为11590 元/平米，均价较为稳定。累计方面，1-10 月份，万科累计销售面积1454.4 万平方米，销售金额1711.4 亿元，分别比2013 年同期增长14.8%和17.3%。
　　（2）土地支出大幅增加
　　10 月份，公司共新增4 个项目，总占地面积34.9 万平方米，总规划建筑面积106.3 万平方米，万科权益建筑面积102.88 万平米，万科共支付地价58 亿元。8 月份以来，万科拿地面积、土地支出支出逐月增加。
　　投资建议
　　我们维持万科“推荐”评级，主要原因如下：1）公司产品定位刚需，需求有支撑，在行业下行周期中影响相对较小。2）公司财务稳健，杠杆远低于行业内其他公司，抗风险能力强。3）行业调整中龙头公司将受益，市占率仍有提升空间。4）事业合伙人绑定了管理层与股东利益。5）项目合伙人制度下，公司投资将更加谨慎。
　　预持2014、2015 年EPS1.61、2.06 元。对应2014 年PE5.1 倍，维持“增持”评级。
　　4. 风险提示
　　销售、政策不达预期。[中国银河证券股份有限公司]

壹单壹佰

万科A资讯：
计划完成率居前3甲，估值空间提升大 查看PDF原文

[url=]收藏本帖[/url]

研报日期：2014-11-04

　　10月销售回暖：实现销售面积190.6万方，销售厘额220.9亿元，销售厘额环比增12.8%。 1~10月仹销售面积1454.4万方，销售厘额1711.4亿元，同比去年增长14.8%和 17.3%。销售金额完成年度计划的85.57%，完成率在海内外中国房企中名列前三甲。10月拿地略有增长，分别在深圳、广州、合肥、重庆等4地拿地4块，权益建面102.88万方，须支付地价款57.89亿元，楼面均价5627元/方。
　　结算集中年底，业绩符合预期。1-9月实现营业收入631.40亿元，同比降0.43%；净利润64.58亿元，同比增4.84%；EPS0.586 元，同比增4.78%。三季度营业收入221.78亿元，同比增0.69%；净利润16.49亿元，同比增2.8%；EPS0.15元，同比增2.74%。1-9 月实现销售面积1263.8万方，销售厘额1490.6亿元，同比增15%和16%。三季度实现销售面积406.2万方，销售厘额481.50万元，同比增15.8%和7.4%，环比增9.0%和3.1%。三季度：竣工661.6万方，是全年计划量的44.7%，较去年同期降5.8个百分点，四季度竣工量将加速；新开工面积1367.2万方，全年计划的61%。
　　“轻资产、重运营”的小股操盘盈利增长迅猛，拿地谨慎，负债合理。前三季投资收益16.3亿元，较上半年增长3.2亿元，较去年增216%。戋止目前总土地储备达3982万方，保证2-3年开发需求。尚余1903万方已售未结资源，厘额2193.7 亿元，较年刜增长32.4%和35.1%。剔除预收款后负债率41.3%。净负债率26.2%，较13年底降4.4个百分点。账面现厘487.4亿元，较年刜增43.8亿元。
　　“930”新政持续刺激市场，公司10月销售金额环比增12.8%，印证了公司认为10月是市场的转折点，4季度将较3季度明显好转，成交同环比好转的判断。公司领行业先河，积极推进“小股操盘”、“合伙人制“、全员营销、不百度、淘宝及腾讯合作等销售业绩再次领先。万科4季度月均200亿以上的推盘，完成年初我们预计增长 15%无疑，幵有望实现销售2050亿元（ 20%）。
　　房地产行业持续去行政化，我们预计近期二手房营业税也将全面放松，明年1季度一线城市也有持续放松的政策调整空间。利好刚需与改善住房为主的万科。作为戓略调整最快最彻底的龙头，通过管理再造，合伙人持股，极大地激发了全员营销，伴随着“城市配套服务商领跑者”、物流地产新蓝海、社区“于服务“以及经纨人平台等等的落实，公司龙头竞争优势将保持。前季度公司合伙人、工会以及股权激励行权共持有公司4507万余股，占总股本3.93%，阻止了野蛮人敲门。维持14-16年EPS1.63、1.86和2.24 元，对应PE为6/5/4倍，投资价值凸显。在行业走出低谷，沪港通背景下，公司估值提升空间大，维持6-12月目标价12.6元，再次“推荐” 。[中国中投证券有限责仸公司]