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第三，通过房地产调控政策，让过于火爆的房地产市场降降温。决策层希望房地产与其他行业一起共同发展，共同繁荣，并不希望看到房地产一枝独秀，投资资金都往房地产业跑，而其他行业长期低迷，这样中国经济就会出现结构性失衡问题，就难以保持长期的、稳定的发展。 现在问题又来了，房价大涨大跌很正常，从理论上讲，高房价应从哪里涨上来的，就应该再跌回到哪儿去。但实际上，一二线城市房地产已不具备跌到十年多前，三四十万既可买一套商品房的水准上。 首先，这些年来，当地居民的收入水平是上涨的，同时物价水平也是上涨的。所以，如果房价要再跌到十年多前的水平，那收入和物价也要跌回去。而十多年前一线城市人均收入二三千元，现在是七八千元。物价是几毛钱买个包子，而在买个包子要2元钱。收入和物价都在涨，房价就不可能跌回原来价格。 再者，开发商拿地和造房的成本在上升，也就是说，同样拿块地，用来建造房产项目，但开发商的各项成本都在大幅上升。尽管建造房产项目的技术水平没太大变化，但是材料成本、人工成本、销售成本、土地价格都在上涨。即使房价下跌，也不会降到低过去三四十万买套房的程度。 最后，即使是目前我国首套房贷支付比例是三成，二套房贷支付比例是五成左右。但居民房贷的杠杆率又不可能完全取消。而较高的杠杆率会把居民实际的买房能力扩大好几倍。今后国内居民始终还能轻松房贷，高杠杆买房。房价也就很难再跌回十多年前的一线城市三四十万再可以买一套房的可能。 那么未来中国楼市房价跌到多少才算是较为合理呢？我们认为，一线城市房价应该是居民平均收入的15至20倍，而二三线城市房价应该是居民平均收入的10-15倍。这样当然也不是每个家庭都可以买得起，但是多数家庭奋斗几年，就能够圆上住房梦。 举个例子，上海居民平均年收入是8万元，买一套90多平方的房产，大致应该在120万至160万之间。也就是说，一线城市房价在1.2万/平方米至1.6万/平方米较为合理。而目前上海房价动辄7-8万元/平方米，辛苦工作一年，却只能买一平米的房产。所以，在一线城市工作的很多人只能住房居住。 对此，我们认为，中国未来一二线城市的房价很可能是“软着陆”。就是政府通过房地产调控政策，让一线城市房价每年跌15-18%，而当地居民收入逐年都在递增。这样，房价每年下跌幅度与当地居民收入增长速度相向而行，直到当地居民收入有能力购房为止。这样可避免房价大起大落给金融体系造成冲击。
我国的房地产调控的重要目标就是让房价回归居住属性，就是房价要与当地民众收入挂钩。在当前降杠杆的大背景下，多数大城市中的居民都可以通过十多年的努力圆上住房梦，而绝不是像现在那样房价高得让人摇不可及。
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发表于 2018-11-20 18:32:53
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