中国楼市还有投资价值吗？

开来明道

深度分析中国楼市还有投资价值吗？

     当前，中国已经从“印钞票保增长”的时代，切换到“印股票稳增长”的时代。当天量资金在股市翻滚的时候，楼市的资金自然而言减少，两者从来就是跷跷板的角色，当天量资金任性地流入A股，也就意味房子的资金大量流出。

　　种种迹象显示，房地产吸引力在下降是明确的事情，不明确的是，它的吸引力降到什么程度，是否已失去投资价值？
　　3月30日，中国央行、住建部、银监会联合下发通知，居民购买二套房首付比例从60%调整为40%。此外，财政部通知，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　此前国土部和住建部还发文优化住房及用地供应结构。这一连串举措被媒体解读为五部委联手“稳楼市”。
　　对于此次房贷政策的调整，上海某房地产研究院研究员朱光表示，此次二套房贷款首付比例下调至四成，力度较大，超出了此前业内人士的预期。
　　同时，此次的楼市调控措施，密度也非常大，就在3月26日，中国国土部等部门还发布通知，楼市供应过大的地区要减少土地供应，这可能是2008年之后的最大力度、最密集的调控行动。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在中国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，2015年楼市也迎来了新常态，其中楼市松绑是一个重要的表现。“宏观经济的低迷和房地产市场的疲软是调控的主要原因。”

    瑞银中国近日发布研报明确指出，房地产下滑是今年经济增长最主要的拖累因素——今年1—2月房地产销售面积同比下跌16%、新开工面积同比继续大跌18%；房地产下滑拖累了大宗商品、原材料，以及机械设备的需求；工业生产和需求疲弱又进而拖累了工业投资。　　政策面暖风一吹，市场往往迎风起舞：2008年、2009年以来，楼市调控—市场回暖—量价上涨的规律已多年屡见不鲜。
　　据伟业我爱我家统计，截至3月29日，北京市3月份二手房网签量9648套，比2月份同期增长11.25%，比去年3月同期增长16.58%；网签面积86.69万平方米，比2月份同期增长10.19%，比去年3月同期增长13.36%。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从现阶段北京市二手房市场的量价情况来看，今年3月，在去年四季度各项利好逐步释放的情况下，二手房市场成交量逐步上升。
　　胡景晖表示，3月份，该公司在北京区域的合同签订量比2月份同期大幅增长了149.89%，比去年3月同期大幅增长101.39%。由于网签的滞后性，这些已经签订的合同将于4月份在网签量上有所体现，由此推断，4月份的二手房网签量还将再度攀高，2015年北京楼市有望迎来“小阳春”。

     同时，上海、成都等地区也纷纷爆出楼市回暖的消息，尽管许多地区楼市表象看上去很美好，但业内多数观点对楼市的判断依然谨慎，开发商对“涨价”这样的敏感问题更是慎之又慎，过去因为利好政策任性涨价而结果陷入被动的经历让很多清醒理性的房企依旧坚持“以出量为主”。 　　业内人士认为，“3.30新政”给楼市以巨大信心，这种信心更多的是理性和理智，而不是让市场陷入癫狂的兴奋剂。
　　因为，日本、美国房地产泡沫的破裂，房价的大幅下挫，让投资者开了眼界，知道投资房地产也可能会有损手烂脚、血本无归的时候；2008年、2009年中国房地产价格在某阶段的大幅下滑，让一些房地产投资者切身体会了房地产价格下滑时的那种恐怖。
　　美国非营利研究机构城市土地学会(UrbanLandInstitute)的一份报告称，中国的房产供应过多、回报欠佳以及经济走软的问题挫伤了投资者在北京、上海之外的其他中国城市进行房地产投资的兴趣。
　　在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，广州、深圳、香港及其他较小的中国城市(整体归为一类)排名垫底。深圳在22个城市中位列第19名，广州位列第20名，整个“中国二线城市”类别位列最后一名。

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      事实上，到目前，中国政府这一轮拯救楼市的行动，已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为，逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。
　　资深财经人士刘晓博认为中国房地产长达10年的熊市已经开始。并给出了四点理由：
　　首先，中国城镇化目前遭遇了最大的瓶颈，这就是如何提高农民工的收入问题。
　　其次，过去10多年中国所有的城市都疯狂扩张，各地规划了大量新区、开发区，加上民间如火如荼的抢建风，房子的确是大大过剩了。
　　第三，中国广义货币M2快速增长的时代结束了。
　　在当前大背景和新战略下，货币政策必须回归常态。M2增速如果继续明显超过GDP增速，几年之后人民币就不得不大幅贬值，到那时，通过货币超发实现的资产泡沫就彻底破裂。
　　自2009年以来，M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。这其实就是中国钱荒的根本原因。只要M2增速被控制住，资产泡沫的程度也就被控制住，楼市想反转就不可能。
　　第四，新一轮工业革命(工业4.0)正在重塑经济的方方面面。人类的增长方式正朝向更加低碳方向发展，很多资源被共享，城市正在去中心化，这将对房地产发生巨大影响。
　　同时，刘晓博也指出，由于国家从政策上支持楼市，加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点，所以即便未来10年房地产都是熊市，“有用的房子”(可以出租、出售或者自用的)的人民币计价，仍然会缓慢上涨，只不过大多数城市跑不赢CPI而已。
　　著名私募总裁王庆表示，如果中国房价维持目前水平5年不变，中国未来实际经济增长平均6%，通货膨胀率3%左右，那么中国房价收入比将降至5倍。
　　房地产市场调整通常有两种方式：一是跳崖式的暴跌；二是房价维持不变，经济继续向上，用收入上涨消除泡沫。
　　美国、欧洲和日本的泡沫是第一种情况破灭，韩国则是以上述第二种方式实现，即房价先上涨，然后七八年不涨，然后再开始上涨。
　　中国房价调整很可能以后一种方式实现，背后的原因则是，首先中国经济仍然成长；第二点，中国负债率仍然较低，不太容易造成暴跌。
　　王庆认为，无论泡沫以何种方式破裂，有一点可以肯定是，中国房地产已不具有投资价值。
　　中国社科院也在《经济蓝皮书》中表示，楼市价格拐点到来，投资价值逐步丧失，大量资金可能进入证券市场。
　　房地产行业价格拐点的到来，使得其投资价值逐步丧失，近十年来的资金堆积将逐步从这一领域退出，投入其他实体行业。

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中国十年后哪些资产会暴跌 哪些又会暴涨？

　　在未来十年，人们将看到史上最强的世界经济。软实力和硬实力分别驱动世界经济，会将一个更大的蛋糕呈现在每一个主要的经济体面前。本世纪之初，世界经济总量是32万亿美元；金融危机前，是62万亿美元；到了今年年末，可能要达到82万亿。
　　然而，随着人民币的贬值，中国经济的步入新常态等，十年后中国哪些资产会暴跌或暴涨？

　　十年后暴跌的东西：
　　1、房子
　　无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。
　　事实上，如果剔除通货膨胀的因素，十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。
　　说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元，相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值！
　　人口严重流失的中西部中小城市，建设在郊区、新区的房子，以及三流景点附近的所谓旅游地产。这些房子租不出去，卖不出去，只能每月缴纳管理费和房产税。由于空置率太高，业主普遍拖欠物业费，最终物业公司撤离，成为小偷、拾荒者汇聚的地方，门窗没有了，家具被偷了。最后的最后，沦为养猪场，或者拆除卖废品。
　　但能吸引来人口的城市，房子的命运则大不相同。北上广深的房价，最终会比肩，甚至超过香港。经济大省的省会城市，其中心区的房价也会高不可攀。看看俄罗斯吧，人口只有我们10分之一，国土面积是我们2倍，莫斯科房价仍然列入世界最贵的行列。城镇化永远是失衡的，城市之间强者恒强、弱者恒弱，房价也是这样。

　　2、现金
　　纸币贬值是必然的，财经作家宋鸿兵举例称，80年代中期，保险公司向他的一个朋友卖保险，说等到2015年朋友退休后，每月可拿到50元人民币的保险金。当时50元人民币相当于一家人一个月的生活费，还是很值钱的。
　　可现在50元算什么呢？现在在北京，这50元还不够到保险公司领保险金的打的费。
　　假如你现在有1000万元人民币，你以为你就可以退休吗？如果你把这1000万存银行里，10年后可能只相当于现在的200万，再过10年，可能只值40万，再过10年，可能只有几万了，可见纸币贬值的速度有多快。
　　2014年的100元人民币，购买力是2004年时候的几分之一？去麦当劳，买到的东西也许差不了多少，但买房子、雇保姆、看病，孩子上培训班，差别就大了。2004年的时候，深圳保姆月薪是1000元，目前要3500到4000元；好地段差一点的小区，新房子当年是6000元一平米，现在至少要3.5万了。
　　所以，持有大量现金是非常危险的。即便你存余额宝，做银行理财产品，也低于7%的年收益，相对于7%左右的真实通胀率，你的财富还是贬值。资金量大的可以做信托，达到10%年收益，但如果借钱的企业破产了呢？这个风险显然非常高。
　　亿万富豪如果不做投资，30年后可能要吃救济。其实不光是人民币和美元，纸币从来都是贬值的。

　　3、阿里的股票
　　10年后，阿里的股票价格是3美元还是4美元？虽然今天看起来，仍然在80美元以上徘徊，高不可攀。想想它的大股东雅虎吧，阿里未来也充满变数。
　　科技企业，历来“富不过三代”。崛起于个人PC时代的微软，到了互联网时代还能支撑，但到了移动互联时代，比尔盖茨就被无情地扫地出门了。但这仍然救不了微软，衰落仍将继续。
　　崛起于互联网时代的腾讯，在进入移动互联时代的时候，幸运地抓到了微信。未来10年，科技领域又将发生巨大变化，阿里等中国互联网巨头们，都将进入他们面临的“第三个技术时代”。这种挑战，他们能应付得来吗？
　　毫无疑问，肯定会有掉队者，而这种企业的股票，将以暴跌收场。知道巴菲特为什么不喜欢投资科技企业了吧，他是长期投资，需要有稳定的预期。李嘉诚也是如此，偶尔玩玩科技概念。
　　14年前，阿里巴巴还只是由18个人初创的电子商务公司，而今已经成长为一家横跨电商、金融、无线通信等多种业态的“产业生态圈”，旗下坐拥10余家子公司，而其眼中最重要的资源——“阿里人”(员工)已经扩容到26000多人。
　　灵敏应变、超强执行力一般在小企业比较容易实现，但是，阿里巴巴已经拥有超过2万员工，而且规模还在不断扩大。阿里巴巴希望日益庞大的身躯能继续保持像创业当初18人团队时那样敏捷，并且能够在各个领域都有所创新。但谁都知道，要让大象跳舞是件很困难的事。
　　阿里巴巴是中国式商业思维的结晶，而亚马逊却有着天生的全球化基因。二十年来，亚马逊不仅将自己打造成了全球商品品种最多的网上零售商和全球第二大互联网公司，同时还建立了完备的物流体系，这对于亚马逊继续在零售方面大展手脚大有裨益。同时，亚马逊从基础技术与硬件入手，打造的AWS与Kindle都被证明是行业颠覆者，展现出其创始人贝索斯的远见。
　　目前，阿里依然享受国家在自主创业、电商税收及跨境电商等领域的的一系列政策红利，同时可以利用自己在电商领域已有的地位，在各地、各领域与政府进行谈判。例如，阿里最近推出的“耕地宝”产品，就是将传统意义上政府主导的土地流转过程变成了互联网产品。
　　但政策红利能够持续多久？对于阿里巴巴这样的巨型平台来说，其自身造血盈利模式已经成熟，其所要应对的，不仅是优惠政策撤销后的资金投入，甚至有可能需要做好反哺地方的准备。

　　4、传统媒体
　　网络媒体进入传播领域对传统媒体不可避免地形成了一股强大的冲击波。
　　根据Editor&Publisher的最新研究：大约1/3阅读在线电子新闻的用户对传统媒体失去了兴趣，电视收视率下降了35%，广播收听率下降了25%，报纸购买率下降了18%。
　　另据美国Paragon研究公司的调查显示：1998年13%的美国家庭因上网而退掉了订阅的报纸。网络传播咄咄逼人的发展态势给传统媒介带来巨大的影响和压力。
　　当海尔叫停了纸媒广告投放后，人们就会发现新媒体传播已经越来越被客户、用户所重视，传统媒体如何顺应全媒体时代，如何在粉丝经济下立足并发展，交互性是关键，这就意味着我们需要研究如何快而全地完成到达率、实现转化率，这是当下传统媒体面临的最大课题。
　　于是很多传统媒体开始争相开设订阅号、服务号、微博、电商，想通过抢占新媒体一席之地，为日后分一杯市场之羹铺好道路。
　　报纸、杂志在这种洗牌的年代、颠覆的年代，能活下来的肯定是少数。所以，如果你投资传媒股，需要瞪大眼睛看清楚了。凡是机制陈旧的，即便讲了“新故事”，最终也将是浮云。
　　但新媒体会崛起，只不过，这种崛起遇上了鼓励创业的好时代，所以最终会是这样的：传统时政类报纸被包养，其核心内容成为禁地；私人背景的新媒体难以介入时政领域，但空间更大的，媒体的服务、娱乐甚至游戏功能，将被私有化，被做大做强。一批新富豪，会在这个领域诞生。
　　其实对于九零后来说，时政内容恰恰是他们最不关心的，也是最没有市场价值的。而澎湃新闻，搞的就是这类风险最大、最没有价值的东西。

　　5、地产股
　　虽然大城市中心区房价会持续跑赢通胀，但开发商的好日子结束了。未来10年对于房地产行业来说，是残酷的挤压“过剩产能”时代。过去10年眼睛长到头顶上的从业人员，将开始体会到传统媒体所经历的痛苦，绝大部分中小房地产企业会死亡，7成左右的从业人员需要转行，大量的高管、中层将从“锦衣玉食”的层面，“沦落在风尘”。
　　大连万达集团董事长王健林在接受CNBC财经电视台采访时说，中国的房地产行业此前疯狂膨胀的黄金时代已经过去，现在走到了“转折点”，供应量将超过需求量。
　　如今的房地产行业已经进入大鳄争食的时代，中小房企的生存境遇愈发艰难。随着行业集聚程度的进一步深入，相对于规模越做越大的大型房企，中小房企的处境可谓“凄凉”，对外，在拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争，对内，融资、转型等都将面临更为严峻的挑战。
　　虽然2014年底市场出现翘尾行情，但是从2014年全年市场表现来看，房地产行业的境况显然已经大不如从前，全国商品房销售额全年同比降幅近8%，销售均价同比跌幅近5%。
　　与此同时，大型房企的市场份额却在不断增加，50强房企的销售额门槛已经高达140亿元。对诸多中小房企而言，继续寻求规模扩张极有可能碰壁而亡，如何在夹缝中谋求生存空间，已经成为这些企业不得不思考的命题。
　　来自中国指数研究院的统计数据显示，从销售业绩分布来看，销售额超过百亿的房企出现清晰的断层，绿地、万科等七家千亿级企业销售规模继续扩大，12家企业的销售规模在300亿~1000亿元，与第一集团之间拉开了500亿元的销售差距，而100亿~300亿元的企业则多达61家，竞争异常激烈。
　　亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东表示，百亿企业阵营之间的分化正在拉大，规模房企的规模越做越大，强者恒强的趋势愈发明显，销售额100亿~300亿元的房企，很多是从区域市场走向全国布局的房企，抵抗市场波动风险的能力有限，未来也存在不少变数。
　　由于金融机构为了控制投资风险，中小房企很难获得开发贷，信托等其他融资渠道的成本又居高不下，中小房企没了“救命钱”，与大企业在土地市场的拼抢显得不堪一击，这就导致了一系列连锁恶化反应。
　　在市场低迷时期，中小房企销售策略并不占优势，去化难度加大，资金匮乏拿不到可以开发的土地，项目运作陷入停顿，就将面临资金链崩盘的高风险。张化东表示，中小房企最主要的生存压力，正是来自高昂的融资成本和严重的人才流失。