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关于当前楼市和股市,这是你需要知道的!

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    发表于 2015-5-2 19:35:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
    关于当前楼市和股市,这是你需要知道的!

    2015-04-26 商务法律智库


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     楼主| 发表于 2015-5-2 19:41:10 | 显示全部楼层

    1、中国楼市已经出现严重供求失衡,这是毋庸置疑的。根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2014年的调查,各地规划的各种新城、新区建成后,可以容纳34亿人。注意,这足以容纳34亿人的房子,是未来几年的增量,而且没有包含大量的小产权房、集资房。这是目前的市场状况。

    2、总理在3月15日的新闻发布会上,向房地产行业传递了温暖的信号,甚至表示欢迎外国人到中国置业。因此,2015年从政策面看,不会有利空,只会有利好。

    3、救市政策的最终结果,会让一线城市和部分强二线城市的楼市迅速回暖,并出现价格上涨。比如深圳,已经如此。

    4、绝大多数三四五线城市,由于供应量巨大,存量足够用,人口增长缓慢甚至出现流失,因此楼市很难回暖。长远看也是如此。

    5、中国已经从“印钞票保增长”的时代,切换到“印股票稳增长”的时代。前者是通过货币超发,带来资产泡沫,推动房价上涨,从而产生“购房赚钱”、“不购房恐惧”效应,推动城镇化发展,从而实现GDP高速增长。但发展到今天,货币严重超发,企业负债率畸高,绝大多数城市住房过剩。所以,这个时代必须结束。

    6、“印股票稳增长”是说,国家通过IPO注册制改革,降低企业上市门槛,通过直接融资来给企业“加杠杆”,从而引导社会资金流向实业,激发大众创业、万众创新的热潮。在这个时代,楼市资金必然流向股权市场。所以,楼市的好日子结束了。

    7、如果说中国人的投资方式进入了“卖房炒股”时代,那么这个“房”指的是低效无用的“房”,而不是所有的“房”。这个“股”指的是股权投资,是一级市场的股票(创业者的股权)和一级半市场的股票(合伙人获得的股权激励、PE/VC拿到的股权),而不是二级市场的股票(新股发行价购买的股票),更不是三级市场的股票(正常交易中买到的股票)。

    8、未来买“三级市场”的股票,风险是非常大的。一级市场的股票,也就是创业者的股权,是“印刷出来”的,基本上零成本(更多是技术、管理和经验),所以他们是这个时代的王者;合伙人获得的一级半市场的股票,是超低成本的。毛大庆抛弃万科,是他不愿意只获得一级半市场的股票,他要去一级市场上“印股票”。

    9、其实“三级市场的股票”,又可以分为两级。没有被庄家“价值发掘”的,流通中的股票,才是真正的“三级市场的股票”。被庄家炒高的股票,其实已经是“四级市场的股票”了,普通股民往往买的就是这种股票。所以,他们是真正的跟风者、弱者,也注定是中国这轮新的资产配置革命的牺牲品。

    10、从过去30多年中国房价变迁的历史,你能发现这个基本的事实:房价没有真正涨多少,是货币超发在推着它走。如果将房价换算成当时的猪肉、大米的价格,除了一线城市房子获得溢价外,其他城市的房价在比值没有发生多大变化。


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     楼主| 发表于 2015-5-2 19:42:01 | 显示全部楼层

    11、常有朋友问,中国房价到底能涨多高。那要取决于国家发行多少货币。未来“有用的房子”,其价格也许跑不赢美元,但一定不会输给人民币。

    12、从2014年开始,绝大多数城市“有用的房子”(可以出租,可以自住,也可以出售的房子)已经变成一种“慢资产”。它可能两三年都不涨,但如果从超长时段观察,比如20年,它仍然可以抵抗通胀。

    13、在当今中国,有人口增量的、行政级别高的城市,比如首都、直辖市、计划单列市、省会城市,其中心区的普通住宅,仍然是非常好的长期投资工具。

    14、未来10到20年,中国投资的主战场是股权市场、股票市场,这是毋庸置疑的。但股权和股票,从某种意义上是说是虚拟资产,或者叫信用资产。没有信用,一切增值保值无从谈起,这信用不仅是企业信用,还有国家信用。有了信用,就能保值增长吗?还不行,还需要有技术、有管理、有市场。

    15、人民币计价资产都已经出现了泡沫,其中最严重的是创业板的股票,人口流失城市郊区、新区的房产,位置不佳的城市综合体,还有中国现当代书画作品等。这些资产,你要千万小心。他们已经进入博傻期,也就是说,持有人需要找个更傻的人,卖出去。

    16、人民币汇率已经高估,这是不争的事实。预计2015年需要贬值3%到5%。中国目前广义货币M2增速比GDP快5%左右,这种背离如果持续,人民币早晚有一天会大幅贬值。能避免的办法,只有通过改革,实现经济转型升级,同时控制M2增速。你在资产配置时,需要考虑这个问题。

    17、如果你有条件,可以配置美元、欧元资产,前者将继续升值,后者算是抄底。

    18、中国股市高溢价时代,最多维持到今年年底。随着IPO注册制的全面实施,股票供应量加大,平均市盈率将不断降低。大部分中国股民,会在今年前半段赚点小钱,在今年年底前后,或者明年上半年血本无归。他们是这个时代的铺路石,这是无法避免的伤痛。

    19、如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市中心城区的普通住宅,中小户型的。别被“卖房炒股”的说法忽悠了,选择自己最安全的方式活着,比赶时髦被骗要好很多。


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    中国楼市空置达10亿平方米 造城过度是不争事实

    2015年05月02日 01:44来源:

      ===本文导读===
      中国楼市空置达10亿平方米 造城过度是不争事实
      股市火爆楼市回暖 “卖房炒股”还是“弃股买房”?
      人民日报:楼市明显回暖 但大规模涨价难再现

     “目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米。”近日,国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在 IMF 2015春季年会期间表示。随后,IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及,“中国住房供应过剩遍及全国,在较小城市和中国东北部尤其明显。”
      IMF连续关注中国住房空置率再度触动了房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标,中国住房空置率到底有多高?
      空置率高低之争难休
      IMF提供的“10亿平方米”的空置面积数据,其准确性如何?有关方面说法不一。
      西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出,我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算,全国城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。
      但许多业内人士及学者分析认为,IMF报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。
      以中国房协副会长任志强等为代表的业界人士根据住宅竣工数量推算认为,1998年以来,城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数,因此“绝不可能有5000万套或更多空置”,我国城镇地区的空置率也不太可能超过20%。
      “一些区域密密麻麻耸立着高楼而没人住的情况确实存在。”杭州市民李先生的观察得到很多人的响应。不过很多购房者都发出疑问,这么高的空置,为何在建楼房仍旧那么多?难道开发商不知道这些情况?
      “房屋空置有多种情况,也和观察者所处时间节点、出发点有很大关系。”杭州一家本土房企负责人认为,单纯说空置率意义不大,关键要看城市之间、区域内部的商品房供需是否平衡,“除开一些激进的冒险者,多数开发商都对市场做过细致调研,不会闭着眼睛往火坑里跳”。
      某些城市“造城”过度是不争事实
      事实上,万科、雅居乐等大型房企高管向记者证实,目前其开发的中高端楼盘空置率“相对较高”,“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”,鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩,已是不争的事实。
      即使是在楼市火爆的上海,已交付使用4年的青浦区某高端楼盘,其空置率也高达20%。记者随机走访的几个市内及郊区的楼盘发现,刚需住房的入住率一般在80%-90%以上;而位于市中心区的中高端楼盘、郊区别墅区的空置率普遍较高。
      空置率说明了啥?看一下欧美国家的数据。据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据,美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年,租房空置率最高时候也就达到10.7%,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。
      显然,一些城市的空置率是高于国际平均水平的。IMF给中国楼市的分析就是:2014年以前开工建设率太高,房地产开工率远高于销售率。
      空置率在我国统计系统中仍是空白
      作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标,住房空置率一直备受关注。记者梳理发现,中国楼市空置率高企的话题屡被提及,其中数据的出处不一,从“数灯法”到大数据估算,引用者各有理由,但很难获得社会普遍认可,关键问题是数据缺乏权威性。
      但对于这个重要指标,相关部门对其的统计上仍是一片空白。公开信息显示,上世纪90年代中后期,相关部门就引入了“空置面积”的统计指标,2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法,建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。2010年,统计部门再次明确“研究建立空置住房调查办法”。但截至目前,未见到公布相关进展。
      对此,“新华视点”记者采访到国家统计局新闻发言人盛来运。他说:“从短期和表面上看,主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看,主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”
      住建部门相关人士接受采访时表示,关于空置率,目前“没有准确官方定义”。
      空置率是一个很难准确统计的变量。“很难有一个标准去界定达到什么样的状态就算空置,即使理论上有,在实践中也很难去操作。”快房网首席评论员程伟明认为,大家热议空置率,实际是对楼市走势以及风险的关注。
      市场难保不出错,但市场会自己纠错。如果一些地方确实出现了空置高企,相信市场会做出反应,开发商从一些区域收缩正是市场调节的体现。“不用太过纠结,楼市的参与者会用供给、价格进行调节,将空置维持在适当比例。”一位房地产业内人士说。
      更值得关注的是,随着生活水平提升,一定的房屋空置本就是楼市发展的应有之义。但在当下,由于基础数据缺乏特别是房屋底数不清以及看多看空楼市的博弈舆论,导致空置率成为表征中国楼市泡沫的极富弹性的指标。
      但专家认为,个别地区楼市的供求失衡确实需引起重视。随着不动产统一登记能加速推进,为社会提供权威的基础数据,让各类猜测、臆想式的数据引用能找到共识,不再让空置率成为说不清楚的糊涂账。(新华网)


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     楼主| 发表于 2015-5-2 20:09:28 | 显示全部楼层
      股市火爆楼市回暖 “卖房炒股”还是“弃股买房”?
      在股市持续上行且频频创下七年来新高的同时,低迷已久的楼市也在诸多新政的助推下显现回暖迹象。究竟是该“卖房炒股”,还是“弃股买房”?这让不少有购房意向的股民纠结不已。
      正在上海举行的五一“假日楼市”房展会上,2万平方米的展出面积汇聚了绿地集团、鹏欣集团等上百家房地产开发商。近300个新盘齐齐亮相,吸引了不少市民前往观展。
      在一家外企担任财务总监的市民徐女士告诉记者,过去几个月自己从火爆的股市中获益不菲,有意借机置换一套面积更大的住房。“买,怕错失了牛市中更多的赚钱机会。不买,又担心房价会上涨。”举棋不定的徐女士说,
      眼下,或许有不少人抱着与徐女士相似的矛盾心态。今年前四个月A股震荡走高,沪深股指涨幅双双超过三成,创业板指数同期涨幅更高达逾九成。诱人的收益率让不少购房者推迟了置业计划,少数股民甚至不惜卖房博取炒股收益。
      与此同时,伴随楼市新政密集出台,住宅市场也呈现回暖迹象。据中国指数研究院统计,4月前13天上海商品住宅成交面积约为36.2万平方米,与3月同期相比增幅高达约58%。
      现在究竟是买股票,还是买房子?这也成了与展会同期举行的“新政购房”置业论坛嘉宾和观众热议的话题。
      克而瑞研究中心上海房价研究总监薛建雄表示,短期来看,股市表现确实显著强于楼市,但这也意味着一旦股市逆转下跌,其跌幅也会远大于楼市。“从这个角度而言,资金短期炒作空间在于股市,但若是作为中长期资产配置,买房或是更好的选择。”
      知名评论员严跃进则表示,如果股市投机色彩过于浓重,投资理念就会被扭曲。而置业不同于炒股,不动产价格即使下跌,其作为抵押物等权益不会因此丧失,长期来看仍具有较好的保值作用。
      不过,房产专家们同时提醒,经过前几年的快速上涨,房地产作为投资品种的“暴利时代”已经结束。对以自住为目的的刚性需求或改善性需求购房者而言,过度观望可能错失出手机会。但若是以投资为目的“弃股买房”,则需充分权衡投资成本和收益空间。
      值得注意的是,伴随股指快速上涨,监管层已多次主动提示风险。4月28日,证监会在其官网发布《关于新投资者激增、全民炒股风险》的问答,再次提醒投资者尊重市场、敬畏市场,不要被市场上“卖房炒股、借钱炒股”言论所误导。(新华网)

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      人民日报:楼市明显回暖 但大规模涨价难再现
      楼市新政满月市场有啥变化
      整体成交渐趋活跃大规模涨价难再现
      楼市“3·30新政”出台满月,房地产市场有何变化?4月30日,中国指数研究院发布了对100个城市新建住宅的全样本调查数据。最新数据显示,4月份全国100个城市新建住宅平均价格环比微跌0.01%,跌幅较上月缩小0.14个百分点。专家指出,新政的实施让更多自住型需求得以释放,从而带动楼市出现回暖。但也要看到,楼市整体供大于求的基本面仍未改变,去库存和走势分化仍将是未来一个时期的主基调。
      【市场回暖迹象明显】
      二套房首付降至四成、免征营业税年限降至2年、鼓励公积金购房……这轮始于1个月前的楼市新政,如今已经初步实现其政策目标。近1个月来,不仅房价跌幅态势减缓,而且市场整体成交渐趋活跃。
      在深圳,宝安区地铁口附近的一个楼盘在2小时内被“抢”光;在合肥,房屋办证交易中心的工作人员不得不为应对过户业务量的攀升而加班加点;在北京,住建委数据显示仅4月份前3周,全市商品住宅成交量就环比增长52%。与此同时,也有一些主要城市的房地产交易并没有因新政而“兴奋”起来。例如,济南市住宅销量在新政出台的1个月内增长并不明显。
      在中原地产首席分析师张大伟看来,从央行到地方,相关政策层出不穷,使房地产市场成交量出现明显复苏。他认为,二季度仍有降准降息的可能,购房者入市的积极性正在提高。
      “新政出台1个多月以来,各地积极响应,银行也有所行动,纷纷加大了对自住型需求的支持力度。目前来看,政府稳定楼市发展的成效已经显现:消费扩大、拉动投资、消化库存,都让当前的经济给人以信心。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授在接受本报记者采访时指出。
      【去库存压力犹在】
      不过值得注意的是,楼市分化格局却似乎并未因近期的整体回暖而改变。以保利地产在全国各项目4月份的表现为例:一方面,北京、上海、广州、杭州等一二线重点城市销售环比增长超过50%;另一方面,在沈阳、南京、无锡、武汉、佛山等二三线城市新政利好影响却显得较为滞后,其月度销售仍维持在相对稳定的水平。
      多位业内人士表示,广大三四线城市住房供给过剩、有效需求不足导致其楼市库存仍然高企,而人口净流入较少又让潜在购房者普遍期待房价进一步回落,从而导致当前购买意愿不够强烈。因此,4月份非一线城市楼市的变化可用“局部活跃、整体疲弱”来概括,去库存仍是主基调。
      同策咨询研究部总监张宏伟则分析,楼市作为“最大规模资金蓄水池”,短期内被股市替代而不再会有普遍性的规模化增长机会。股市的一路上涨更是让很多投资客开始转战股市,从而减少了投资性购房需求。
      “与股市相比,房地产市场在不同地区间的差别本来就很大,而对很多城市的房地产来说,单凭刚需又不足以支撑其持续扩张。”董登新强调。
      【价格走势持续分化】
      中国地产后市如何?专家普遍认为,大部分城市的楼市在未来一段时期内仍有明显的去库存压力,这导致年内难以出现大规模涨价。不过,在中国经济企稳迹象明显的背景下,楼市新政将确保自住型需求的释放,这意味着人们也不必为房价出现“断崖式下跌”而担忧。
      “政策刺激对基本面较好的城市将带来积极作用,但对供过于求的城市提振作用仍然有限。”张大伟称,由于各城市对政策敏感度存在差异,未来楼市分化格局仍将持续,并且一线城市会在此轮市场复苏中成为“领头羊”。
      此外,专家进一步分析指出,未来不能排除部分资金从股市重新“杀回”楼市的可能性。“中国楼市目前处于一个‘以时间换空间’的状态,即通过避免房地产价格过度下跌来为经济转型和化解存量风险争取空间;另一方面,当股市上涨到一定程度时,一些资金就会产生避险需要,尽管那时楼市不会再像前几年那样持续上涨,但相应的保值预期仍然存在,因此将促成一部分高收入者的投资性需求回流。”董登新预计。(人民网)

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