房地产开始降温
房地产开始降温http://file2.aniu.tv/2018/04/16/4b07c2ac15a03fe3bdd6815a72a292bf.jpg 要闻 2018-09-25 09:36:57489人气
【楼市降温成趋势：前8月楼市成交破10亿平方米大关 土地流拍807宗】在“房住不炒”的时代与“遏制房价上涨”的主基调下，8月份国家统计局监测的70城房价，却令人意外的出现一番普涨。70个大中城市里，新房价格上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市有2个，下跌的城市仅1个。 在“房住不炒”的时代与“遏制房价上涨”的主基调下，8月份国家统计局监测的70城房价，却令人意外的出现一番普涨。 70个大中城市里，新房价格上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市有2个，下跌的城市仅1个。
房价上涨的背后，是全国房地产市场库存数据已经跌至51个月最低，8月新增居民户贷款占比达55%，为今年以来最高水平。 市场供需正在走向失衡，这也再度引起了监管层的高度警觉。在“731”中央政治局的73字政策定调，以及年内累计315次调控政策背景下，调控大网又一次全面铺开，重在“打补丁”和稳秩序。 “从调控压力看，9月起各地调控政策正继续加码。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，目前，地方政府担负“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主体责任，住建部等中央部门通过数据预警和约谈问责等机制加强各地指导。 眼下，土地流拍情况大量出现，被视为楼市可能降温下行的重要信号。今年以来，全国土地流拍已超800宗，土地流拍宗数呈现逐月增多的态势。 东吴证券宏观固收首席分析师周岳告诉时代周报记者，土地作为房价中占比最高的因素，流拍事件频发，溢价率不断走低，一定程度上将是房价回调的有利因素。
如何跳出“越调越热”怪圈 每月中旬由国家统计局公布的全国70城房价指数，一直被视为楼市调控成效的重要指标。尤其是15个热点城市的房价走势，基本已经成为当前判断全国楼市的一个风向标。 9月15日，一张最新的涨跌排行榜出炉。时代周报记者梳理发现，今年8月，70个大中城市新建商品住宅(新房)销售价格里，仅厦门环比微跌0.1%，北京、南京持平，其余67个城市全部上涨。这当中，无锡、徐州、北海、西安环比涨幅均在3%以上，另有14个城市环比上涨在2%–3%，29个城市环比上涨1%–2%。 二手住宅亦是同样的普涨态势：70个城市样本中，仅上海、厦门的房价环比微跌0.1%和0.3%，北京、锦州持平，其余66个城市全部上涨。常德环比涨幅最高，达3.2%，另有济南、西安、无锡、徐州等18个城市环比涨幅超2%，石家庄、太原、宁波等33个城市环比上涨在1-2%之间。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟用了12个字来概括8月房价全貌：一二线城市“总体平稳”，三线城市“有所上涨”，15个热点城市“有涨有跌”。 据初步测算，在新房房价序列中，4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市环比分别上涨0.3%、1.3%和2%，同比分别上涨0.9%、8.6%、8.3%。15个热点城市中，无锡环比涨幅最高，为3.4%，济南同比涨幅最高，达10.2%。 “目前看，当下房地产市场依然处于高温周期中，特别是中西部区域三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，量价依然处于明显上涨中，”张大伟称，“截至今年8月，本轮房地产市场上涨周期已经长达39个月，继续刷新了中国房地产上涨周期最长历史”。 市场忧虑，这似乎又回到了“越调越热”的楼市怪圈。事实上，今年前8月，房地产业的销售、融资、投资、拿地等指标都保持相对较高的增速。 其中，全国新房销售面积在前8月已经突破10亿平方米大关，销售额近8.94万亿元，纷纷再创历史纪录；房地产开发投资7.65万亿元，连续两个月出现双位数增长；房企购地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%；在供应端，全国新房新开工面积13.33亿平方米，同比增长15.9%。 “从去库存到因城施策再到完善租赁市场等，本轮楼市政策的调整与变化都在指向一个目标—房住不炒，但是市场回馈不可能一步到位，还会发生某种程度的反弹，甚至会刺激市场预期的反向回应，”中国人民大学重阳金融研究院客座研究员张敬伟撰文指出，“具体到不同城市，楼市表现、政策预期和市场终端的目标也不合辙”。 在张敬伟看来，从去库存政策开始，形成了从一线城市、一线周边城市、二线热点城市、二三四线城市的逐级传导，随后又是一轮轮城市调控的接力传导。三四线城市不仅库存无多，而且迅速迈进“万元+”时代，有些三四线城市甚至无房可买。 从整体看，全国性去库存周期已经完成。截至8月末，国内新房库存量近5.39亿平方米，比7月末减少555万平方米。按照张大伟的统计，国内新房库存在连续4年多下调后，已经降至51个月最低。比如，呼和浩特从几年前的最早取消限购城市，到现在第一个表态取消去库存。从全国房地产市场看，大部分城市已经需要补充库存。 “当前，房价上涨预期尚未根本改变，但房价上涨的脆弱性已开始显现，” 《经济参考报》日前发表头版评论文章《谨防楼市形成“合成谬误”》，文中指出，房价脱离基本面上涨，势必增加宏观经济金融风险，阻碍经济转型升级，引发经济运行脆弱性，最终推动楼市形成所谓的“合成谬误”(Fallacy of Composition)。特别是房价上涨往往存在棘轮效应，风险容易自我聚集，需要高度警惕。 各地调控继续加码 “易热难冷”的房价棘轮效应正在发挥威力。若要维持当前房价继续高位上涨，必须提供比以往更多的货币供应，但这无异于饮鸩止渴。 在时代周报记者采访的多位分析人士看来，坚持房住不炒，除了弥补房地产调控短板和全方位引导合理住宅消费之外，还需要采取有效措施改变住宅投资的不合理预期，同时稳妥应对可能出现的市场波动。 “731”中央政治局的73字政策，已为今后楼市走向定调。时代周报记者发现，在60多个城市祭出“限售”利器后，“打补丁”“管秩序”成为最近2个月楼市调控的重点。从住建部到主要城市，都在发布秩序整顿政策与文件。 9月19日，北京和上海双双在官网挂出治理市场乱象专项行为的通知。其中，北京重点整治“学区房”“商住房”“企业购房”等内容；上海则大力整治首付贷、违规提取公积金、通过婚姻获得购房资格等行为。 深圳、广州此前已经抢先一步出手整顿房地产市场。9月18日，广州表示，要把扫黑除恶专项行动与日常市场巡查结合起来，进一步加大对中介机构的巡查。而深圳在8月中旬就已出文，要严厉打击中介机构以威胁等暴力手段驱逐承租人、恶意克扣保证金和预定金，以及“茶水费”与“阴阳合同”等22条楼市乱象。 “楼市调控政策的逐步加码且无舒缓迹象，使得本轮楼市调控周期凸显手段更多、力度更大的特点，”张敬伟称，“有些城市房价涨得太快，仅仅约谈市场远远不够，更关键的是理顺这些城市的市场。因此，楼市调控主要还是要化解供给侧的结构性沉疴”。 在张敬伟看来，以往，楼市供给侧叠加了地方GDP崇拜、土地财政、开发商利益诉求和金融机构的深度参与，现在则多了楼市周期率累积的结构性利益纠缠和系统性的金融风险。楼市不能硬着陆，只能软调控。 “之前在一线城市运行的特殊政策，在试验效果成功后，未来很有可能在二三线城市落地。”有房企代表李凯(化名)告诉时代周报记者，比如摇号、限制企业买房、离婚结婚买房政策等，都可能会陆续全面铺开，用意是堵住漏洞。 土地流拍成降温信号 土地市场，是楼市的晴雨表，亦是先行指标之一。2018年的全国土地大量流拍，这是过去多少年很难见到的。 北京300公里外的石家庄，280亩普通宅地正在等待竞拍人。最终因无人报价，这场9月17日的公开出让活动只能叫停。 中国指数研究院数据显示，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。 整体看来，2018 年土地流拍现象较前两年明显增加，单月流拍建筑面积均在500万平方米以上，6月以来更是突破千万平方米，土地流拍节奏不断加快。对比市场推出的总建筑面积，流拍率自二季度以来不断攀升，8月数值已达 7.05%，创月度流拍率纪录。 三四线城市仍为土地流拍事件高发区域，但下半年以来占比有所下降，二线城市占比逐渐上升。统计年内流拍土地规模排名前 20 的城市中，二线城市达8家，而且排名前四位的太原、阜阳、天津、合肥中，有三地为二线城市。1–8 月，二线城市平均流拍率为 5.12%，平均溢价率 17.37%，而三四线城市流拍率仅 3.98%，平均溢价率更是比二线城市高出 12 个百分点。 但上文已有提及，前8月，房企购地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%，该如何解释这与流拍严重的分歧？ 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，关键要看市场的结构。很多城市虽然流拍数量多，但成交量也还是大的，换而言之，主要是供地节奏在加快。但房企在新环境下变得更加谨慎。 “本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，开发商减少盲目拿地，”周岳分析，调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛。特别是一二线城市，限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。这对于房企的经营盈利产生较大压力，加之土地配置费高企，才使得多处地块无人问津。 除此，现金流是房企杀手，回款慢、融资难，还债高峰期到来。数据显示，自2018下半年到2021年房企有息负债集中到期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后到期的总规模0.9万亿元。 同时，房企在销售端又遭遇史上更严厉的“限购、限价、限签”，直接导致房企经营现金流回款慢，回款少。接下来，房企将整体处于“频还债，融资少，回款少”的尴尬局面。 周岳认为，此轮流拍或将导致市场需求的萎缩，从而限制房价的上涨空间。中国宏观经济研究院研究员郭丽岩也表示，地价和房价之间是全链条的关系，部分城市的土地溢价率在下降，预示着市场对于未来房价走势预期的变化。 58安居客房产研究院首席分析师张波对时代周报记者指出，8月份房价呈现上涨的态势，只不过是市场的惯性，楼市热度已近“触顶”。他觉得“金九银十”成色不足是市场共识，楼市降温已然来临。
楼市拐点将至？专家称70城房价数据或存在结构性失真http://file2.aniu.tv/2018/04/16/4b07c2ac15a03fe3bdd6815a72a292bf.jpg 要闻 2018-09-18 10:38:05
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楼市AB面 数据显示，8月份70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，房价呈现出稳中有涨态势。不过，业内专家认为，由于统计口径等因素，统计数据或存在结构性“失真”，市场其实已经在“转凉”。记者调查也显示，目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货；最能反映真实市场的二手房，以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表，也出现价格下跌或成交低迷。同时，房企对后市也表现出谨慎偏悲观的预期。在北京地区，“限竞房”成交低迷，从网签数据观察，北京限竞房的网签率仅为11%左右。即使算上所有项目的真实销售(已签定书面购房合同，但尚未履行网签程序)，这17个限竞房项目的平均去化率也不足4成。http://file2.aniu.tv/2018/09/18/6de889bc630f5e3e3e6d32802afc983d.png 在持续不断的调控高压下，8月份国家统计局监测的70城房价，仍然录得了令人意外的普涨。 数据显示，上月70个大中城市新建住宅价格中，仅厦门环比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67个城市全部上涨，刷新历史记录。 业内人士指出，快速去库存、棚改货币化安置、限价有所放松是8月房价出现普涨的原因，统计数据存在结构性“失真”。 事实上，随着7月底中央定调“坚决遏制房价上涨”，住建部展开“严打”、“约谈”，深圳出台最严“8·31”新政，秋意渐浓的9月，楼市的寒意也已袭来。 21世纪经济报道的调查显示，目前多个一线及热点城市的新房市场已出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货；最能反映真实市场的二手房，以厦门、杭州、上海、北京、深圳为代表，也出现价格下跌或成交低迷。 开发商对后市预期普遍不乐观。亿翰智库指出，房企对未来预期相对悲观，虽为下半年储备了充足的货量，并将高比例推货，但去化率的设定却相对偏低。 多数房企对于投资的态度更趋谨慎，不盲目获取高价地块，并且为了控制拿地成本，越来越多的房企倾向于通过收并购方式收纳土地；当前土地流拍增多，供需失衡下，地价下行的迹象已现。 结构性上涨 针对8月份普涨的70城房价，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，统计数据存在结构性失真。 从城市看，房价上涨集中二三线热点城市。31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，35个三线城市新房价格环比上涨2.0%；4个一线城市新房价格环比上涨仅0.3%。 中原地产认为，二三线城市已然处于去库存过程中。库存快速去化后，二三线城市普涨加速，特别是中西部区域，量价明显上涨。 杨红旭进一步指出，部分热点城市今年限价趋松，限价标准也有松动，部分高价盘得到放行，于是这些城市的房价环比上涨或大涨，这只是结构性因素。 此外，国家统计局数据显示二手房价上涨，与链家等市场机构数据形成一定反差，杨红旭认为，机构的二手房价格更接近最新市场真相。 美联物业全国研究中心何倩茹认为，国家统计局数据是备案数据，一般会比市场的实际成交滞后。 易居智库研究中心总监严跃进认为，国家统计局数据有信号意义，即前8月市场的降温态势减弱，但在实际的市场中，部分城市也有降价，因购房首付比例、利率较高，会抑制市场需求；部分房企资金回笼压力大，也会出现降价等行为。 中原地产首席分析师张大伟表示，现在楼市的确有回落迹象，但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了，房价也有下跌的可能性。” 房价下跌已现 当前，市场已传递出了降温的信号。 记者调查显示，一二线城市不少楼盘出现了三年来久违的降价促销。其中广州楼市近期降价明显，尤其是推货量较大的南沙、萝岗、番禺等区域。 广州南沙保利城销售人员称，楼盘现在打折促销，以74平方米户型为例，原价每平约21000元，现商业贷款可享受额外9.6折，折后每平大约两万；如果户型是126平，折扣优惠会更大，每平1万8千多。 广州番禺时代柏林销售人员表示，均价3.8-4万每平方米，现推出一次性付清9.3折优惠。以111平方米的房源为例，总价400万左右，可以优惠28万。如果是分期付，首付越高，则越优惠。 上半年楼市表现较热的杭州，近期也有了凉意。如滨江御江南排屋的预售证均价为48680元/平方米，但在上一次开盘中排屋的备案均价为51286元/平方米，对比价格下降了2606元/平方米。 而在房价最坚挺的深圳，自“8·31”新政实施以来，成交和价格都在调整中。9月17日，“网红”盘华润城三期再次推出新房源，价格与上次持平，市场的热度和吸引力却在下降。深圳多位业内人士表示，华润城三期处于当前楼市的拐点，去化率可能难超上一次推盘。 不过，何倩茹指出，“目前市场上价格下跌的是部分项目，如我们监测的北京、广州一些项目降价促销，但大范围的降价情况还没有发现”。 而在更能反映市场真实情况的二手房方面，多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。 一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示，8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%；成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%。 上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据，上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。 就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示，8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。 二手房成交量下降最多的则是北京。根据贝壳研究院Real Data数据统计，8月北京二手房市场迎来更深度的回落，实时成交量环比减少20.9%；不过价格仍未明显回调， 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%。 热点二线城市中，大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据，厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨，如南京微涨0.42%。 广州一位大型开发商人士认为，楼市的调整才刚刚开始，今年四季度和明年的市场极其不乐观；现在只是一二线市场开始下行，接着三四线城市也会降价。预计这轮调整的力度堪比2008年，大家现在都在想怎么“过冬”。 开发商预期悲观 近期，全国各地土地流拍事件频现，流拍节奏加快，一二线城市“地冷价跌”现象明显。 据601555(东吴证券)研究所数据，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。2018年土地流拍的建筑面积和流拍率，都达到了历史高位。 这些现象背后，是开发商的投资思路已改变，7月份以来普遍对后市谨慎偏悲观，拿地积极性下降。 张大伟认为，房企资金压力逐渐出现，叠加历史上最密集的调控政策潮，大部分房企抢地积极性降低，土地流标下半年可能继续增加。 此外，600048(保利地产)研究院表示，今年以来房企偿债压力增大而融资不畅，“现金流”管控重要性凸显。企业应放缓拿地、加紧回笼资金、现金为王，以应对行业调整的风险。 大多数房企都在主动降负债，管控风险。亿翰智库研究总监于小雨认为，目前规模型房企净负债率保持降低水平，如万科始终维持在35%以下；碧桂园、恒大出现不同程度的下降。 据中期财报，恒大降负债明显，截至今年6月30日，恒大资产负债率为81.7%，与去年年底相比减少了4.6个百分点，净负债率为127.3%，与去年年底相比减少了56.4个百分点。 更重要的是，对开发商而言，最大的风险来自于调控政策的不确定性，一些调控政策如房地产税等可能超预期出台。 “目前政策处于高度多变期，随时可能出来下一步新的政策，我们对市场保持高度审慎谨慎。”作为最稳健的龙头房企，中国海外董事会主席颜建国表示。 颜建国指出，7月31日中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的表述不同于以往，目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期，短期内市场观望情绪会加重，最近这一两个月已经有所显现。 “现在不少城市房地产调控继续加码，没有放松，下半年会延续这种从紧态势；根据市场情况，我们的投资节奏有所放缓，这是因势而变，主动地调整；宁可错失一些机会，也不想投错几块地。”颜建国说。
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